수원지방법원 2025타경793. 평택시 신장동 대준블루온3 9층 903호 아파트입니다. 표면적으로는 감정가 185,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 63,455,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 조용욱은 임차보증금 220,000,000원, 전입 2022-07-29, 확정일자 2022-07-12로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 그 권리는 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
현재 최저가를 기준으로 조용욱에게 예상되는 배당은 61,912,810원이고, 남는 158,087,190원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰가만 보면 감정가의 34% 수준이지만, 실제 부담은 낙찰대금에 인수금을 더하는 구조입니다. 이 유형은 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득가가 보증금 220,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 9층 903호 · 경기도 평택시 탄현로 267-4 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 29.848㎡ · 13층 건물 내 9층 903호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 소유자 | 허진무 · 2022-10-04 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조용욱 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건은 통상적인 “낙찰로 전부 소멸”형이 아닙니다. 조용욱의 주택임차권은 2024-08-07 등기됐지만, 그 등기에 적힌 주민등록일자와 점유개시일자는 2022-07-29, 확정일자는 2022-07-12입니다. 말소기준으로 제시된 2025-08-12 강제경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 1명 외 미상 점유자 존재
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용욱 | 주택 903호 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022-07-29 | 2022-07-12 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
| 차권자 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 하나은 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
조용욱은 배당요구가 확인되고 대항력과 우선변제권도 확인됩니다. 반면 차권자와 하나은은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 반대로 대항력이 없다고도 확정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
대준블루온3 전용 29.85㎡의 자료상 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 218,333,333원, 자료상 최근 12개월 평균은 217,500,000원이며, 최신 거래는 2023.03 · 180,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.1%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 29.85㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 29.85㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2022.11 | 29.85㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2022.10 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.09 | 29.85㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.06 | 29.85㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.85㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 자료상 최근 12개월 평균 | 29.85㎡ | 8건 | 217,500,000원 |
표면 최저가는 63,455,000원이고 자료상 최근 12개월 평균 대비 29.2%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 이 사건에서 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 약 220,000,000원 수준이므로, 자료상 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 특히 거래 추세도 -1.1%이므로 “감정가의 34%라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,542,190원 |
| 1. 임차인 조용욱 보증금 | 220,000,000원 | 61,912,810원 |
| 2. 경매개시결정 · 조용욱 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분은 158,087,190원으로 계산되며 매수인 인수 대상입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 63,455,000원 | 61,912,810원 | 158,087,190원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,418,500원 | 43,218,967원 | 176,781,033원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 31,092,949원 | 30,133,276원 | 189,866,724원 |
회차가 내려갈수록 “법원에 내는 돈”은 줄지만 “임차인에게 남아 인수하는 돈”은 늘어납니다. 따라서 현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교할 때도 최저매각가 자체가 아니라 실질취득을 보증금 220,000,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(지하철1호선) 북동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·주상복합·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 송탄역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층 903호이며 사용승인일은 2017-11-06입니다. 승강기·도시가스·난방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 거래. 대준블루온3은 91세대이며 자료상 동일 면적 거래는 12건입니다. 최신 거래는 2023.03의 180,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 63,455,000원을 취득가로 보면 안 됩니다. 조용욱 보증금 미배당액 158,087,190원이 인수되는 구조입니다.
- 임차권 원본 확인. 조용욱의 임대차계약·전입·확정일자·임차권등기명령과 배당요구 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 차권자와 하나은은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 관계인 여부 확인. 조용욱이 임차권자와 경매채권자로 함께 기재돼 있으므로 실제 채권·임대차관계의 성립 경위를 확인해야 합니다.
- 시세 기준 보수적으로. 자료상 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 180,000,000원이고 가격 추세는 -1.1%입니다. 실질취득 약 220,000,000원보다 낮습니다.
맺으며 — “34% 낙찰가”가 아니라 “2.2억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 185,000,000원에서 최저가 63,455,000원까지 내려왔다는 사실입니다. 그러나 권리분석의 결론은 정반대입니다. 조용욱의 대항력 있는 보증금이 220,000,000원이고 현재 회차 미배당액 158,087,190원을 매수인이 떠안기 때문에, 실질취득은 보증금 수준에서 고정됩니다.
그 실질취득 수준은 자료상 최근 12개월 평균 217,500,000원보다 높고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세도 -1.1%입니다. 게다가 차권자와 하나은은 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “유찰이 많이 돼 싸진 물건”이 아니라, “유찰돼도 임차보증금 때문에 총부담이 잘 내려가지 않는 물건”입니다. 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.
