수원지방법원 2025타경807. 평택시 고덕동 1958-10 ‘앤탑위드’ 건물과 토지 219㎡를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~4층은 주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.04.25 설정된 화서신용협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 576,000,000원·189,600,000원 근저당권과 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 인수는 단순하지만 점유는 그렇지 않습니다. 조사된 5건의 전입일은 모두 말소기준일 이후여서 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됐습니다. 그러나 4건은 보증금이 미상이고, 전부 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 실무 핵심은 인수금액이 아니라 각 층·호실의 실제 점유관계와 명도 범위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경807 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1958-10 앤탑위드 · 경기도 평택시 고덕국제3길 65-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다가구주택 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사 및 평지붕 4층 · 승강기·난방·위생급배수설비 |
| 토지 | 219㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사앤탑위드 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,137,038,000원 / 1,495,926,600원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 화서신용협동조합 / 1,346,470,425원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 공부·건축 확인 | 공부와의 차이 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.25 화서신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 2번·3번 근저당권과 2025년에 설정된 개인 근저당권, 신한타일 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2025.09.23 을구 1~3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 근저당권자의 변경으로 별도의 선순위 권리가 새로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 인수 0원, 명도는 5건
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송달헌 | 2024.12.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이선 | 2023.05.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김주영 | 2025.01.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정민 | 2025.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 티케컴퍼니, 131314-0007483, 김경자 | 2023.06.27 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차·점유관계는 5건입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2023.04.25보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 유한회사 티케컴퍼니 관련 보증금 10,000,000원을 제외한 나머지 보증금은 미상이고, 모든 점유자의 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다.
현재 회차에서 실질취득금액은 최저가 1,495,926,600원 + 예상 인수 0원 = 1,495,926,600원입니다. 그러나 감정가의 70%라는 할인율 자체는 시세 비교 결과가 아니므로, 이를 근거로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,495,926,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,359,266원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 화서신용협동조합 | 864,000,000원 | 864,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 화서신용협동조합 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 화서신용협동조합 | 189,600,000원 | 38,567,334원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 정용수 | 107,486,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 신한타일 주식회사 | 28,292,430원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당 · 이성일 | 58,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당 · 이미자 | 43,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,866,378,430원 중 예상 배당액은 1,478,567,334원이며, 채권자 미배당액은 387,811,096원입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나, 본 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고덕유치원 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지와 다가구용 단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 자동차 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 이용상태. 1층 근린생활시설, 2~4층 주택의 혼합용도입니다. 점유자별 사용 부분과 층별 임대 현황이 수익성과 명도 난도에 직접 영향을 줍니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 소로2류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,856,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인과 법인·단체를 포함한 주택 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있어 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 건물이므로 점유 현황, 층별 임대조건, 제시외 건물 상태에 따라 매수 검토 범위가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 부분 특정. 송달헌·이선·김주영·김정민·유한회사 티케컴퍼니 관련 점유가 각각 어느 층과 공간에 해당하는지 현장에서 확인하세요.
- 임대조건 확인. 보증금이 미상인 4건과 전체 점유자의 확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차계약서로 대조하세요.
- 10,000,000원 보증금. 유한회사 티케컴퍼니 관련 계약 당사자·사용 부분·점유자를 확인해 실제 명도 상대방을 특정하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 건물의 위치와 구조, 사용 상태를 현황과 대조하세요.
- 근저당권 이전. 을구 1~3번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기사항과 채권자 표시를 다시 확인하세요.
- 허가구역 적용. 토지거래계약 허가구역의 지정 대상과 기간이 입찰자 및 취득 목적에 적용되는지 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 시세 메리트를 판단하지 말고, 층별 임대수익과 인근 혼합용도 건물 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준일 이후 전입한 점유관계만 확인돼, 본 배당모형상 낙찰자가 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가에 더해지는 인수형 물건은 아닙니다.
다만 조사된 점유관계가 5건이고, 보증금·확정일자·배당요구가 대부분 미상입니다. 여기에 1층 근린생활시설과 2~4층 주택이 결합된 혼합용도, 제시외 건물 포함, 토지거래계약 허가구역이라는 확인사항도 겹칩니다. 채권자 미배당액 387,811,096원은 매수인 부담이 아니지만, 복수 점유와 현장조사 비용은 실제 취득 과정의 변수입니다. 권리 구조는 합격, 점유·가격 검증은 보류. 감정가의 70%라는 숫자보다 각 공간의 실제 사용상태와 수익성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
