수원지방법원 2025타경817. 평택시 고덕동 센트리마더퍼스트2 8층 804호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(원룸형 복층구조)입니다. 소유자는 김인호·최정자 각 2분의 1 공유이고, 2021.05.21 거래가액 249,175,500원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025.08.29 신한자산신탁의 300,000,000원 가압류와 2025.09.01 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 확인된 임차 관련 기재 중 한 건은 후순위라 대항력이 없지만, 다른 한 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경817 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2158-4 센트리마더퍼스트2 8층 804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(원룸형 복층구조) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상11층 중 제8층 제804호 |
| 소유자 | 김인호 2분의 1 · 최정자 2분의 1 |
| 취득 거래가액 | 249,175,500원 (2021.05.21) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 81,634,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 143,336,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
핵심은 2021.05.21 국민은행 근저당권입니다. 이후의 신한자산신탁 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초의 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 매수인에게 그대로 넘어가는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유 분석 — 한 건은 후순위, 한 건은 대항력 미상
| 성명·명칭 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 인호테크,131311-0272397,최정자 | 미상 | 2022.01.06 | 5,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인호테 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
첫 번째 기재는 전입일 2022.01.06으로 말소기준권리인 2021.05.21보다 늦습니다. 따라서 그 보증금 5,000,000원은 대항력에 의해 매수인이 승계하는 보증금이 아닙니다. 반면 ‘인호테’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 되며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,869,412원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 168,000,000원 | 79,764,588원 |
| 3. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,634,000원 가정 시 채권자 총 청구액 468,000,000원 중 79,764,588원이 배당되고, 미배당액은 388,235,412원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸 보이지만 ‘시세’와는 다른 숫자
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 81,634,000원 | 79,764,588원 | 388,235,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,143,800원 | 55,715,212원 | 412,284,788원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 40,000,660원 | 38,880,648원 | 429,119,352원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가 238,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 할인율일 뿐 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 실거래 가격과의 직접 비교보다 점유 리스크와 오피스텔·근린시설 성격의 환금성을 먼저 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 ‘고덕동행정복지센터’ 동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·관공서 등이 입지하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(원룸형 복층구조)로 이용 중이며 내부구조와 상태는 재확인이 요구됩니다.
- 도로. 남동측 대로, 북서측 중로, 남서측 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 5,191,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인·외국법인·단체가 주택을 취득하는 경우에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘인호테’의 전입 시점·보증금·확정일자·배당요구 여부가 최우선 확인 대상입니다. 확인 전에는 인수 0원을 최종 확정값으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 후순위 임차 관련 기재. 2022.01.06 전입 기재는 말소기준 2021.05.21보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 가격 착시 주의. 최저가 81,634,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용으로 기재돼 있으므로 실제 사용·관리·임대 가능 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가서 자체가 내부구조 및 상태의 재확인을 요구하고 있습니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 채권 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유 현황을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 미상 점유자의 정체다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 국민은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 보증금 5,000,000원 임차 관련 기재도 후순위라 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 기재된 주거 점유자 ‘인호테’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
최저가가 238,000,000원에서 81,634,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 실제 이용은 원룸형 복층 오피스텔이고 주변도 상업지대입니다. 이 사건은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 미상 점유관계가 남아 있는 물건”으로 보는 것이 정확합니다. 따라서 권리확인 전 가격 메리트를 먼저 논하기보다, 미상 점유자 확인을 끝낸 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 접근이 적절합니다.
