전주지방법원 2024타경3891. 익산시 동산동의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 근린생활시설, 2~6층이 숙박시설, 지하는 근린생활시설·기계실·계단으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.10.31 설정된 전주중산신용협동조합 근저당권 1,020,000,000원이고, 이후 임성국 근저당권, 임의경매개시결정, 티케이엘리베이터코리아 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에는 소혜정이 2023.04.04 전입한 것으로 확인되며, 이는 말소기준권리 2023.10.31보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 있으나 실제 승계액은 산정할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있지만, 이 전입·점유관계와 보증금은 입찰 전 원문 대조가 필요한 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경3891 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 316-3, 317-1 · 평동로 786 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~6층 숙박시설 · 지하 근린생활시설·기계실·계단 |
| 소유자 | 유한회사움 |
| 감정가 / 최저가 | 1,593,636,200원 / 546,617,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 853,750,788원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.31 전주중산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 437.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 준주거지역 · 광대로한면 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 핵심은 단순합니다. 2023.10.31 전주중산신용협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 임성국 근저당권과 경매개시결정, 티케이엘리베이터코리아 주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회·부안수산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 승계액도 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소혜정 | 2023.04.04 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 확정일자와 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최종 미배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 매각물건명세서의 “명시 인수권리 해당사항없음”과 현황조사의 선순위 전입 사실을 반드시 함께 대조해야 합니다.
③ 토지·건물 현황 — 일괄매각 안의 확인 포인트
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
- 철도용지와 현황 차이. 목록 2·3은 공부상 지목이 철도용지이나, 현황 목록 2는 건부지(상업용), 목록 3은 부속토지로 이용 중입니다.
- 타인 점유. 목록 2·3 일부는 개략적인 목측 결과 타인이 점유하여 사용 중인 것으로 판단됩니다.
- 맹지. 목록 3은 지적도상 맹지이나 인접지인 목록 1·2를 통해 접근 가능합니다.
- 증축부분 구조 차이. 목록 4의 1~6층 증축부분은 공부상 철근콘크리트조이나 현황은 경량철골조입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 명시 법정지상권은 해당사항 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 546,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,866,170원 |
| 2. 근저당 · 전주중산신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 538,750,830원 |
| 3. 근저당 · 임성국 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 티케이엘리베이터코리아 주식회사 | 28,105,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,118,105,000원 중 538,750,830원이 배당되고, 미배당액은 579,354,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 소혜정의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 — 실거래 시세보다 권리확인이 먼저
감정가 1,593,636,200원인 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 546,617,000원입니다. 4회 유찰 시 382,631,900원, 5회 유찰 시 267,842,329원 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 546,617,000원 | 538,750,830원 | 579,354,170원 |
| 4회 유찰 시 | 382,631,900원 | 376,475,053원 | 741,629,947원 |
| 5회 유찰 시 | 267,842,329원 | 263,292,536원 | 854,812,464원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 동산동 우성아파트 동측 인근으로 근린생활시설과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내권 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 용도. 1층 근린생활시설, 2~6층 숙박시설, 지하 근린생활시설·기계실·계단으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 450,800원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 소혜정의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 판단해야 합니다.
- 토지 점유 확인. 목록 2·3 일부의 타인 점유 범위와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 맹지·접근관계 확인. 목록 3은 지적도상 맹지이므로 목록 1·2를 통한 접근관계와 일괄매각 범위를 확인해야 합니다.
- 증축부분 확인. 공부상 철근콘크리트조와 현황 경량철골조가 다른 1~6층 증축부분의 인허가·대장 내용을 대조해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 임성국 근저당은 설정 당시 70,000,000원에서 변경등기 110,000,000원이 확인되므로 최신 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액부터”
이 사건은 감정가 1,593,636,200원에서 3회 유찰되어 최저가가 546,617,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조지만, 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2023.04.04 전입 임차인 소혜정이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액을 확정할 수 없으므로 “감정가 34%니까 싸다”는 접근은 금물입니다. 여기에 토지 일부 타인 점유, 철도용지와 현황 차이, 맹지, 증축부분 구조 차이까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금과 점유관계를 얼마만큼 확인하느냐입니다.
