전주지방법원 2024타경26634. 군산시 조촌동 센트럴파크 101동 33층 3303호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 101동은 36층 건물이고 본건은 33층입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 대항력 있는 주택임차권입니다. 임차권자 조용현은 2021.03.29 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 225,000,000원입니다. 살아 있는 선순위 담보권은 없고 말소기준은 2024.10.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞섭니다.
원칙만 보면 낙찰가가 보증금과 배당비용을 충분히 충족하지 못하는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 실제 시나리오상 9회 유찰 시 원칙상 잔존액은 44,376,000원, 10회 유찰 시에는 80,660,800원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자의 확약에 따라 조용현은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경26634 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 번영로 190, 101동 33층3303호 (조촌동,센트럴파크) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.8869㎡ · 36층 중 33층 |
| 소유자 | 이덕순 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 224,977,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
2018.03.05 설정된 주식회사전북은행 근저당권은 2021.03.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.10.14 강제경매개시결정입니다. 조용현의 전입·점유·확정일자는 모두 2021.03.29로 말소기준보다 앞서며, 2023.10.11 임차권등기까지 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증금은 225,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조용현 | 전유부분 건물의 전부 | 2021.03.29 / 2021.03.29 | 225,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 확약 적용 |
※ 확약을 반영하지 않는 원칙상 시나리오 금액은 9회 유찰 시 44,376,000원, 10회 유찰 시 80,660,800원입니다. 이 금액은 조용현에게 적용되는 확약으로 실질 인수에서 제외됩니다.
② 시세 비교 — 현재 230,000,000원은 최근 시세 이상
센트럴파크 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 220,416,666원입니다. 최저매각가 230,000,000원은 이 평균의 104.3%로 최근 시세보다 높습니다. 최신 거래는 2026.08 213,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다도 높습니다. 전체 평균도 220,416,666원으로 최근 12개월 평균과 같아, 과거 고가 거래 평균을 근거로 가격을 유리하게 평가할 여지도 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 26 | 213,000,000원 |
| 2026.08 | 84.89㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 29 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 32 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 30 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 31 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 226,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 14 | 226,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8869㎡ | 12건 | 220,416,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 조용현 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 224,977,630원 | 980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
230,000,000원 가정에서는 집행비용 4,020,000원과 조용현 보증금 225,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 980,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 223,997,630원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 회차에서는 조용현 보증금이 전액 배당돼 원칙상 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 전 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 184,000,000원 | 44,376,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 147,200,000원 | 80,660,800원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 권리구조를 가장 선명하게 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액을 단순 낙찰가만으로 볼 수 없습니다. 그러나 조용현에게는 잔존 보증금 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 적용되므로, 표시된 원칙상 인수액 44,376,000원·80,660,800원은 실질적으로 0원 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 조촌동 군산동초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 주변 간선도로와 대중교통 시설이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 36층 중 33층이며 급·배수, 위생, 개별난방, 승강기, 소방, 출입통제시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 789,200원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 북서측 약 8미터, 남동측 약 7-10미터, 남서측 약 6-7미터 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 센트럴파크는 480세대, 2017.10.31 준공이며 동일 면적 최근 거래는 185,000,000원부터 255,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 조용현의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용이 핵심이므로 입찰 전 확약서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 조용현의 주택임차권등기는 2023.10.11 접수됐습니다. 낙찰 후 확약에 따른 실제 말소 이행 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 220,416,666원의 104.3%이고 최신 거래 213,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 이력 반영. 본건은 8회 유찰이고 센트럴파크 경매물건 평균 유찰 횟수도 8.0회입니다. 권리 해소만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문과 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 정리됐지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건의 표면만 보면 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 230,000,000원과 맞물려 매우 부담스러워 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 시 원칙상 매수인 인수액이 44,376,000원, 80,660,800원으로 커집니다. 하지만 신청채권자가 제출한 확약서가 그 위험을 조용현에 한해 제거해 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 230,000,000원은 최근 12개월 평균 220,416,666원의 104.3%이고 최신 거래 213,000,000원보다도 높습니다. 게다가 본건은 이미 8회 유찰됐고 단지 경매물건 평균도 8.0회 유찰입니다. 따라서 결론은 분명합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보류. 지금 회차에서 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
