전주지방법원 2024타경27149. 군산시 나운동 하이스타운3차 5층 509호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 69,000,000원, 현재 최저매각가도 69,000,000원이며 유찰 횟수는 8회입니다. 현 소유자는 이원석으로, 2021년 11월 2일 거래가액 53,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2021년 8월 11일 설정된 고창군수산업협동조합 근저당권 21,600,000원입니다. 둘째, 임차인 이경희는 2021년 7월 23일 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이번 사건에는 그 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27149 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 상신3길 19-3, 5층 509호 (나운동, 하이스타운3차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용중 |
| 전용 / 층 | 50.2144㎡ · 철근콘크리트조 6층 중 5층 |
| 소유자 | 이원석 (2021.11.02. 거래가액 53,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 69,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준권리는 2021년 8월 11일의 고창군수산업협동조합 근저당권 21,600,000원입니다. 이후 설정된 하태왕 근저당권 16,000,000원, 이경희 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이경희는 임차권등기 자체가 말소기준 뒤에 있더라도 실제 전입·점유·확정일자가 2021년 7월 23일이므로 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인입니다.
* 확약은 이경희 임차인에 한해 적용됩니다. 확약이 없는 다른 임차관계가 있다면 별도로 판단해야 합니다. 이 사건의 다른 점유자 곽성팔은 2023.11.30. 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 2명 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경희 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 2021.07.23 2021.07.23 | 53,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.08.01 | 실질 0원* 확약서 적용 |
| 곽성팔 | 2023.11.30 — | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 전입이 말소기준 뒤 |
곽성팔은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 2023년 11월 30일로 말소기준권리인 2021년 8월 11일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 이경희는 반대로 선순위 대항력 임차인이지만 이번 사건에서는 확약이 있어 실질 인수금이 제거됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 6,900만원은 최근 거래보다 높다
하이스타운3차는 총 38세대, 2012년 3월 30일 준공 단지입니다. 전용 50.21㎡ 전후 거래를 보면 전체 12건 평균은 57,500,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 57,125,000원, 최신 2025년 8월 거래는 51,500,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.0%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 50.21㎡ | 2 | 51,500,000원 |
| 2025.05 | 50.21㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.11 | 50.21㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2024.09 | 50.21㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2024.08 | 50.21㎡ | 4 | 55,000,000원 |
| 2024.04 | 50.21㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2024.04 | 50.21㎡ | 3 | 56,500,000원 |
| 2024.01 | 45.68㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2023.05 | 50.21㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 50.21㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2021.11 | 50.21㎡ | 5 | 53,000,000원 |
| 2021.07 | 50.21㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 57,125,000원 |
현재 최저매각가 69,000,000원은 최근 12개월 평균 57,125,000원의 120.8%입니다. 최근 평균보다 11,875,000원 높고, 최신 거래 51,500,000원과 비교하면 17,500,000원 높습니다. 확약으로 매수인 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득액 역시 69,000,000원인데, 이 역시 최근 시세보다 높습니다. 따라서 전체 기간 평균 57,500,000원이나 과거 최고 71,000,000원을 근거로 현재 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,642,000원 |
| 1. 임차인 이경희 보증금 | 53,000,000원 | 53,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 21,600,000원 | 14,358,000원 |
| 3. 근저당 · 하태왕 | 16,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 53,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구액은 90,600,000원, 채권자 예상배당은 14,358,000원, 미배당은 76,242,000원입니다. 이경희 보증금은 53,000,000원 전액 우선배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 변화 — 확약이 없으면 64% 구간에서 달라진다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 감정가 100% | 69,000,000원 | 76,242,000원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 80% | 55,200,000원 | 89,793,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,160,000원 | 90,600,000원 | 10,034,880원* |
10회 유찰 시나리오에서는 배당 계산상 매수인 인수액이 10,034,880원으로 표시됩니다. 그러나 이경희 임차인에 대해서는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 제출되어 있으므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 즉 확약이 유지되는 한 44,160,000원 낙찰 시에도 이경희 보증금 미배당분을 낙찰가에 다시 더해 실질취득액을 계산하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산나운초등학교 남동측 인근. 저층 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택이 혼재하는 정비된 주택지대로, 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 6층 중 5층 509호. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 접한 폭 약 8m 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 320,100원/㎡입니다.
- 환금성. 총 38세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 8.0회, 매각률 0.0%입니다. 최근 실거래 흐름도 -1.0%로 하락 중이어서 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이경희의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 곽성팔 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 인도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 현재 가격 경계. 69,000,000원은 최근 12개월 평균 57,125,000원의 120.8%, 최신 거래 51,500,000원보다도 높습니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -1.0%이므로 과거 최고가 71,000,000원이나 전체 평균만으로 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
- 유찰 이력. 이번 물건 8회 유찰, 단지 경매 평균도 8.0회입니다. 반복 유찰 자체가 환금성과 가격 저항을 보여주는 신호인지 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 무겁다
이 사건의 첫인상은 선순위 대항력 임차보증금 53,000,000원 때문에 까다로워 보입니다. 그러나 신청채권자의 확약으로 이경희의 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 문제가 정리되는 구조여서 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다른 점유자 곽성팔 역시 전입이 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득액 69,000,000원은 최근 12개월 평균 57,125,000원의 120.8%이고, 최신 거래 51,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름은 -1.0% 하락, 물건은 8회 유찰, 단지 경매 평균 유찰도 8.0회이며 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리는 정리되지만 현재 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 유형”입니다. 권리 정리는 긍정적이지만, 현재 6,900만원에서는 시세 할인 매력이 확인되지 않습니다.
