전주지방법원 2024타경27606. 군산 수송동 ‘군산수송세영리첼아파트’ 110동 12층 1203호, 전용 84.7077㎡ 아파트입니다. 표면상 최저매각가는 22,236,000원으로 감정가 270,000,000원의 8.24%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 주택임차권입니다. 임차인 오금식은 전입일 2010.07.19, 임대차계약일·확정일자 2021.12.30이고 보증금은 290,000,000원입니다. 2024.07.30 현대카드 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다.
현재 최저가에서 집행비용 800,248원을 제외한 21,435,752원만 임차인에게 배당되고, 부족분 268,564,248원은 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 최저가 22,236,000원과 인수액을 합한 290,800,248원입니다. 최저가만 최근 시세의 9.8%라고 보는 것은 가격 착시이며, 시세 비교 기준은 실질취득액이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경27606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동로 100, 110동 12층 1203호 (수송동, 군산수송세영리첼아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7077㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 중 12층 |
| 현재 소유자 | 명상현 (2021.12.30. 소유권이전, 거래가액 323,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 22,236,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
현재 등기부상 말소기준권리는 2024.07.30. 접수된 현대카드 가압류입니다. 그보다 늦은 한국캐피탈 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 오금식의 주택임차권은 2024.01.04. 등기됐고, 전입일은 2010.07.19., 확정일자는 2021.12.30.으로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오금식 전유부분 전부 | 주거 주택임차권등기 | 290,000,000원 | 있음 전입 2010.07.19 | 있음 확정 2021.12.30 · 배당요구 | 해당 없음 실제 임차인 |
오금식은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 보증금은 중복 합산하지 않으며, 본건에서 확인되는 임차보증금은 290,000,000원입니다. 현재 회차의 배당액은 21,435,752원이고 미배당액은 268,564,248원입니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 약 2.90억
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 22,236,000원 | 268,564,248원 | 290,800,248원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% | 15,565,199원 | 275,114,975원 | 290,680,174원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% | 10,895,639원 | 279,700,483원 | 290,596,122원 |
낙찰가가 22,236,000원에서 15,565,199원, 10,895,639원으로 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄어드는 만큼 매수인 인수액이 275,114,975원, 279,700,483원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 각 회차에서 모두 약 290,000,000원 수준에 머뭅니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 만드는 일반 물건과 구조가 다릅니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
세영리첼 전용 84.71~84.95㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 평균은 227,916,666원, 최신 거래는 2026.07.의 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 227,916,666원 |
거래 범위는 190,000,000원~290,000,000원이며, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 290,800,248원은 최근 12개월 평균의 127.6%, 최신 거래의 126.4%입니다. 실질취득을 보증금 290,000,000원 수준으로만 단순 비교해도 최근 평균의 127.2%, 최신 거래의 126.1%입니다.
감정가 270,000,000원도 최근 평균의 118.5%로 높은데, 실제 부담은 감정가보다도 20,800,248원 커집니다. 최근 거래 중 290,000,000원 사례가 한 건 있으나, 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 본건의 실질취득액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 22,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 800,248원 |
| 1. 임차인 오금식 보증금 | 290,000,000원 | 21,435,752원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 14,131,928원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 | 11,763,323원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 268,564,248원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층 1203호입니다.
- 입지. 군산시 수송동 아리울초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 세영리첼은 1,041세대이며 사용승인일은 2010.06.14.입니다.
- 토지. 평지의 부정형 아파트 부지로, 단지 서측과 남측이 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 708,100원/㎡입니다.
- 거래성. 전용 84.71~84.95㎡ 최근 거래 12건이 확인되지만, 거래가격은 190,000,000원~290,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 22,236,000원과 인수액 268,564,248원을 합한 290,800,248원을 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 유찰 효과 재확인. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득은 각각 290,680,174원·290,596,122원으로 약 2.90억원 수준입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입세대 확인 자료, 임차보증금 지급 자료와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 관계인 임대차 검증. 임차인 오금식은 전 소유자이자 과거 근저당 채무자와 동일 인물이므로 계약 경위와 보증금 자금흐름을 확인해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 문구의 변경 여부를 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 배당변동 점검. 집행비용·당해세·배당순위 변동에 따라 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,223만원에 사는 아파트가 아니다”
이 물건의 최저가는 22,236,000원이지만, 그 금액만 내고 취득이 끝나는 구조가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 오금식의 보증금 290,000,000원 중 배당되지 않는 268,564,248원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 290,800,248원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 227,916,666원, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 실질취득액은 이보다 각각 27.6%, 26.4% 높습니다. 추가 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 2.90억원에 고정됩니다. 전 소유자와 임차인이 동일한 특수관계 가능성을 확인할 필요는 있으나, 그 임차권이 배제되거나 보증금 인수 문제가 해소됐다는 근거가 없는 상태에서는 인수액을 전부 반영해야 합니다. 최저가는 낮지만 실질가격은 최근 시세 이상이며, 7회 유찰의 할인 효과도 없는 고위험 인수형 물건입니다.
