대전지방법원 2024타경1886. 논산시 취암동 ‘남양’ 전용 73.98㎡ 아파트로, 1984.12.05. 준공된 40세대 규모의 집합건물입니다. 소유자 이영운은 2020.10.28. 거래가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 24,010,000원으로 감정가 70,000,000원의 34.3%까지 내려왔고, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균 90,750,000원과 비교해도 표면상 할인 폭은 큽니다.
다만 권리 흐름을 다시 정리하면, 1985년 한국주택은행 근저당은 2011.03.29. 말소됐고, 2012년 논산농업협동조합 근저당도 2020.09.01. 말소됐습니다. 따라서 현재 말소되지 않은 담보권 중에서는 2021.07.26. 설정된 서동석의 채권최고액 30,000,000원 근저당이 매각으로 소멸하는 기준권리로 판단됩니다. 문제는 ‘부터’로 기재된 주거 점유자의 전입일이 2020.10.26.로 이보다 빠르다는 점입니다. 보증금과 정확한 점유관계가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1886 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 시민로 318, 4층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.98㎡ · 남양 · 40세대 |
| 준공일 | 1984.12.05. |
| 소유자 | 이영운 (2020.10.28. 거래가 75,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임민아 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
| 층수 표시 | 집합건축물대장상 5층 503호, 현황은 4층 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 정리되지만 점유관계가 남는다
등기부상 1985년 한국주택은행 근저당과 2012년 논산농업협동조합 근저당은 각각 2011.03.29.과 2020.09.01. 말소됐습니다. 현재 말소되지 않은 담보권 중 가장 빠른 권리는 2021.07.26. 서동석 근저당이므로, 그 이후의 국세 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류등기의 소멸과 별개로 실제 체납세의 배당순위와 당해세 여부는 법원기록에서 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 승계액은 아직 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사에 나타난 실제 점유자는 3명입니다. 다만 김영관과 오지유의 점유부분은 각각 기호 6·기호 25 토지로 기재되어 있어 503호 주거 점유와 직접 동일시할 수 없습니다. ‘부터’로 기재된 점유자는 주거용이며 전입일과 확정일자, 배당요구일이 나타나지만 보증금과 정확한 점유관계가 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영관 | 기호 6. 북서측 일부 토지 주거용 부지 등 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오지유 | 기호 25. 북측 2계단 토지 건부지 및 정원 등 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 부터 | 주거 | 2020.10.26. 2020.09.17. 배당요구 2025.01.20. | 미상 기재액 0원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 |
③ 시세 비교 — 표면 가격은 낮지만 비교 기준은 ‘실질취득’
남양 전용 73.98㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 82,375,000원이지만, 최근 가격 판단에는 2025.12.과 2026.02. 거래의 평균인 90,750,000원과 최신 거래가 80,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 22.6% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.98㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2025.12 | 73.98㎡ | 1 | 101,500,000원 |
| 2023.07 | 73.98㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2023.02 | 73.98㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.98㎡ | 2건 | 90,750,000원 |
최저가 24,010,000원은 최근 12개월 평균의 26.5%, 최신 거래가 80,000,000원의 약 30.0%입니다. 보증금 승계가 없다는 전제라면 큰 할인으로 보이지만, 현재는 점유자 보증금과 대항력이 확정되지 않았으므로 시세 비교의 대상은 최저가가 아니라 최저가에 실제 인수액을 더한 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 832,180원 |
| 채권자 배당 합계 | 793,929,254원 | 23,177,820원 |
| 채권자 미배당 합계 | - | 770,751,434원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 계산액 | - | 0원* |
* 배당 계산에는 점유자의 미확인 보증금이 반영되지 않았습니다. 또한 등기부상 논산농업협동조합 근저당은 2020.09.01. 말소된 것으로 나타나므로, 실제 채권자별 배당순위와 채권액은 법원의 배당요구 및 채권계산서 기록과 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 770,751,434원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 777,824,780원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 11,764,900원 | 11,153,132원 | 782,776,122원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (주소·토지정보·거래자료 기준)
- 용도와 규모. 논산시 취암동 남양 아파트로, 전용 73.98㎡·40세대이며 1984.12.05. 준공됐습니다.
- 토지 조건. 대지 관련 토지는 도시지역·제1종일반주거지역, 평지·부정형·중로한면으로 표시되며 공시지가는 478,700원/㎡입니다.
- 보호구역. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉되는 것으로 나타납니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 40세대 소규모·1984년 준공이라는 특성상 매수층과 거래빈도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 감정내용 대조. 주소와 토지정보는 논산시 취암동 도시지역을 가리키지만, 감정요항에는 은진면 시묘리 농촌지대와 다수 토지에 관한 설명이 포함돼 있습니다. 본 호수에 해당하는 평가내용과 매각범위를 원문에서 분리 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. ‘부터’로 기재된 주거 점유자의 임대차계약서, 실제 점유 개시일, 주민등록 전입세대, 보증금, 배당요구 내용을 확인하세요.
- 선순위 여부 재검증. 2021.07.26. 서동석 근저당보다 앞선 2020.10.26. 전입이 실제 본건 503호에 관한 것인지 확인해야 합니다.
- 기호 토지 점유 구분. 김영관의 기호 6 토지, 오지유의 기호 25 토지 점유가 본건 매각범위와 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인하세요.
- 층수 동일성 확인. 집합건축물대장은 5층 503호, 현황은 4층입니다. 등기부·건축물대장·현장 호수표시와 실제 목적물이 일치하는지 확인하세요.
- 말소권리 정리. 1985년 한국주택은행 근저당과 2012년 논산농업협동조합 근저당의 말소기재를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 존재하므로 당해세와 배당순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납액도 관리주체에 조회하세요.
- 입찰가 기준. 보증금 승계액이 확정되기 전에는 24,010,000원을 취득원가로 보지 말고, 확인된 인수액과 명도·수선비를 더해 최근 거래가 80,000,000원 및 최근 12개월 평균 90,750,000원과 비교하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 점유와 목적물”
이 물건은 감정가 70,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 24,010,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 90,750,000원과 최신 거래 80,000,000원에 비하면 숫자만으로는 매우 낮습니다. 그러나 2021.07.26. 근저당보다 빠른 전입 기재 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않아, 현재 단계에서는 실질취득가가 24,010,000원이라고 말할 수 없습니다.
여기에 집합건축물대장상 5층과 현황 4층의 차이, 503호와 직접 연결되지 않는 기호 6·25 토지 점유자, 취암동 아파트 정보와 은진면 시묘리 다수 토지 감정내용의 혼재까지 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리와 목적물 특정은 보류 상태입니다. 점유자의 보증금과 대항력을 확정하고, 매각 대상 호수와 층수까지 일치시킨 뒤에야 이 물건의 실제 할인율을 계산할 수 있습니다.