전주지방법원 2025타경362. 군산시 소룡동 동아프라자 303호를 주소로 하는 경매입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 4층 건물의 3층에 위치한 근린생활시설, 현황 공실입니다. 현 소유자는 주식회사다이룸컴퍼니로, 2020.11.18 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 전주덕진신용협동조합이 채권최고액 147,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 이후에는 2024.01.10 군산시 압류와 2025.04.02 현 임의경매개시결정이 있습니다. 두 등기 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경362 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 소룡동 1543-1 동아프라자 303호 · 도로명 전북특별자치도 군산시 동아로 163 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 현황 근린생활시설(공실) |
| 건물 위치 / 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 303호·304호 |
| 소유자 | 주식회사다이룸컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 53,062,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 123,764,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기사항 발급 | 2026.07.29 · 전주지방법원 군산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인에게 인수될 금액은 없습니다. 말소기준인 전주덕진신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후의 군산시 압류와 현 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 24%’와 ‘시세의 24%’는 다르다
현재 최저매각가는 53,062,000원으로 감정가 221,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 53,062,000원 | 24.01% | 95,893,116원 |
| 5회 유찰 시 | 37,143,400원 | 16.81% | 111,525,181원 |
| 6회 유찰 시 | 26,000,380원 | 11.76% | 122,467,627원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금이 줄어 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 리스크는 ‘후순위 채무 승계’가 아니라 공실 근린생활시설의 실제 시장가와 환금성을 얼마로 보느냐에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,355,116원 |
| 1. 근저당 · 전주덕진신용협동조합 | 147,600,000원 | 51,706,884원 |
| 근저당 미배당 | - | 95,893,116원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 53,062,000원 가정 시 집행비용 1,355,116원을 제외한 51,706,884원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 95,893,116원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등에 따라 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정평가·매각물건명세서 기준)
- 현황. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며 현황은 공실입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에는 303호와 304호가 4층 상가건물의 3층에 있는 각 사무실이고, 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 내부 경계. 303호와 304호 사이 내벽이 철거돼 있으나 집합건축물대장 건축물현황도면 및 기둥에 의해 위치 특정과 경계 구분이 가능한 상태로 기재돼 있습니다.
- 호실 표시. 출입문에 호실이 표시되어 있지 않은 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 군산지방해양수산청 남측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 35m, 남동측 약 20m, 남서측 약 8m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,806.2㎡, 공시지가 737,900원/㎡, 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 평지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 대로1류 접합, 중로1류 저촉, 소로2류 접합 등의 조건이 있습니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세 할인율을 구분. 현재 최저가 53,062,000원은 감정가의 24.01%이지만, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 303호·304호 일괄매각 조건과 실제 이용 범위를 대조해야 합니다.
- 내벽 철거 상태 확인. 두 구분건물 사이 내벽이 철거돼 있으므로 현황도면·기둥에 따른 위치 특정과 경계 구분 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 호실 식별 확인. 출입문에 호실 표시가 없다고 기재돼 있으므로 실제 303호·304호 위치를 명확히 특정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이므로 실제 점유 상태가 동일한지 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 95,893,116원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.11.18 전주덕진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 군산시 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 221,000,000원에서 4회 유찰돼 53,062,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시장가격보다 싸다고 볼 근거는 아닙니다. 특히 현황 공실 근린생활시설이고, 303·304호 일괄매각, 구분건물 사이 내벽 철거, 출입문 호실 표시 없음이라는 물건 특성이 있습니다. 권리는 소멸형, 승부처는 가격·현황·환금성 검증. 이 세 가지를 확인하지 않은 채 유찰 횟수만 보고 접근하기에는 주의가 필요한 물건입니다.
