전주지방법원 2025타경404. 전북특별자치도 군산시 경암동 663-1 소재 제3동호 건물에 대한 임의경매입니다. 철근콘크리트조 4층 건물로, 1~3층은 제2종근린생활시설인 사무소, 4층은 계단실로 이용되고 있습니다. 소유자는 유한회사군장대학기숙사이고, 2020년 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다.
겉으로 보면 감정가에서 크게 할인된 물건입니다. 그러나 이 경매에서 매각되는 대상은 건물뿐입니다. 건물이 있는 토지는 학교법인 군산광동학원 소유로 확인됩니다. 여기에 선순위 전입신고가 있는 임차인의 보증금까지 미상이므로, 단순히 최저매각가만으로 수익성과 안전성을 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경404 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 경암동 663-1 제3동호 도로명주소: 경암4길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 철근콘크리트조 4층 건물 1~3층 제2종근린생활시설(사무소), 4층 계단실 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 토지소유자 별도 |
| 건물 소유자 | 유한회사군장대학기숙사 |
| 토지 소유자 | 학교법인 군산광동학원 |
| 감정가 | 265,134,360원 |
| 최저매각가 | 44,561,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 203,363,054원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.09 하나은행 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남을 수 있는 위험
등기상 말소기준은 2020.03.09 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권, 국가·군산시 압류, 전북신용보증재단·전북은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 군산시의 압류는 2024.04.11 말소등기가 이루어졌습니다.
다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 주식회사 아이비컨설팅의 전입신고일은 2012.03.22로 말소기준일보다 빠릅니다. 대항력 관련 위험이 있으나, 상가 임차인의 실제 대항력은 사업자등록·점유 등 법정 요건과 현황을 추가로 확인해야 합니다.
선순위 임차인 분석
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아이비컨설팅 | 2012.03.22 | 미상 | 770,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 가능성 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인 1명. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 및 배당요구일은 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당받지 못한 금액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 인수 부담이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 44,561,000원이라는 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.② 가격 분석 — 감정가의 17%가 시세의 17%는 아니다
현재 최저매각가는 44,561,000원으로 감정가 265,134,360원의 약 16.81%입니다. 이미 5회 유찰된 상태로, 감정가 대비 큰 폭으로 가격이 내려왔습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 265,134,360원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 44,561,000원 | 16.81% | 인수·토지 위험 미해소 |
| 6회 유찰 시 | 31,192,699원 | 11.76% | 가정 시나리오 |
| 7회 유찰 시 | 21,834,889원 | 8.24% | 가정 시나리오 |
다음 회차의 금액은 유찰 시나리오이며 확정된 최저매각가는 아닙니다. 또한 이 수치는 낙찰대금만 비교한 것입니다. 임차인의 보증금 인수 가능액과 토지 사용에 따른 부담은 반영하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,202,098원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 264,000,000원 | 43,358,902원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 218,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 전북신용보증재단 | 30,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북은행 | 216,010,936원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 729,210,936원 | 43,358,902원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 685,852,034원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액입니다. 근저당권 금액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액이 곧 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.
현재 회차에서는 추정 집행비용 1,202,098원을 제외한 매각대금 전액이 하나은행에 배당되는 계산입니다. 하나은행 청구액 203,363,054원도 충족하지 못하며, 후순위 채권자에게 돌아갈 배당은 없습니다.
그러나 이 배당계산에서 나타나는 매수인 인수 0원은 임차보증금이 미상인 상태에서 산출된 시뮬레이션 결과입니다. 선순위 임차인의 대항력·배당 여부에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있으므로 확정적인 취득비용으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1~3층은 제2종근린생활시설(사무소), 4층은 계단실로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설 중심의 건물입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌노출쌓기 및 강화유리, 내벽은 페인트·타일 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본 위생설비, 급·배수설비 및 천정형 냉·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지는 경암동 663-1이며 지목은 '대', 면적은 3,631.7㎡입니다. 제2종일반주거지역이고 소로각지에 해당합니다. 다만 해당 토지는 이번 건물 매각 범위에 포함되지 않습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 343,000원/㎡로 확인되지만 이는 매각되지 않는 토지의 정보로, 건물만의 낙찰가치나 매수인 소유 토지가치를 의미하지 않습니다.
- 공부·위반 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 건물과 토지 소유자가 다르고 사무소 이용상태인 만큼, 토지 사용관계와 실제 임대수익을 확인하지 않으면 장래 매각 가능성을 평가하기 어렵습니다. 5회 유찰된 사실도 가격과 권리관계에 대한 신중한 검토가 필요한 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 사용권원 확인. 학교법인 군산광동학원과 건물소유자 사이의 토지 사용계약, 사용료, 계약기간, 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 주식회사 아이비컨설팅의 보증금, 실제 점유 및 사업자등록 현황을 확인하고 매수인 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 대항력·우선변제 확인. 2012.03.22 전입신고 이력뿐 아니라 임대차 목적물, 확정일자, 배당요구 및 법정 대항요건을 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 최저매각가 44,561,000원에 인수 보증금, 토지 사용 관련 부담 및 필요한 비용을 반영해 재산정해야 합니다.
- 명세서 정합성 검토. '인수권리 해당사항없음'이라는 기재와 선순위 임차인 위험 사이의 차이를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실제 이용·수익 확인. 1~3층 사무소의 점유 현황, 임대차계약, 월 차임 770,000원의 실제 수납 여부 및 건물 유지비를 확인해야 합니다.
- 배당·체납 확인. 국가 및 지방자치단체 압류 이력을 고려해 당해세, 체납금, 집행비용과 배당순위를 원본으로 검토해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 특별매각조건 및 사건 변동사항을 법원 자료로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만 취득비용은 미확정”
이 사건의 최저매각가 44,561,000원은 감정가의 16.81%에 불과합니다. 수치만 놓고 보면 매우 큰 할인입니다. 하지만 이것이 시세보다 저렴한 취득 기회라는 뜻은 아닙니다.
첫째, 토지가 아닌 건물만 매각됩니다. 건물소유자와 토지소유자가 달라, 토지 사용권원이 확보되지 않으면 건물 활용과 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 둘째, 선순위 임차인 1명의 보증금이 미상입니다. 대항력 및 배당관계를 확인하기 전까지 매수인이 인수할 금액을 확정할 수 없습니다. 셋째, 5회 유찰된 비주거용 건물이며 객관적인 실거래 시세 비교도 이루어지지 않았습니다.
결론적으로 이 물건은 고위험·확인 우선형입니다. 5회 유찰이라는 가격 하락보다 토지 사용권원과 임차인 보증금이 투자 판단에 더 큰 영향을 미칩니다. 향후 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 이러한 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 토지 권원과 임차인 인수액이 확인되기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
