전주지방법원 2025타경412. 익산시 동산동 수도산광신프로그레스아파트에 딸린 근린생활시설 4동 지하 1층 비106호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 이용상태는 점포(카페)이고 등기상 소재도 아파트 세대가 아닌 근린생활시설입니다. 권리관계는 비교적 명확합니다. 박영숙이 2023년 12월 거래가 100,000,000원에 취득하면서 국민은행 근저당 80,400,000원을 설정했고, 이후 상속으로 권세정·권수정이 각 2분의 1 지분을 보유하게 됐습니다.
말소기준권리는 2023년 12월 12일 접수된 국민은행 근저당입니다. 그 뒤 전북신용보증재단 가압류 58,180,000원, 국민은행 가압류 14,304,464원과 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 45,276,000원을 기준으로 채권자에게 대규모 미배당이 생기더라도, 그 미배당 채무가 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경412 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 동산동 1148 수도산광신프로그레스아파트 제근린생활시설 4동 지하1층 비106호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택 분류 · 근린생활시설 점포 · 대상면적 52.48㎡ · 지하1층 중 지하1층 |
| 감정 이용상태 | 점포(카페)로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 권세정 지분 2분의 1 · 권수정 지분 2분의 1 (2024.11.21. 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 45,276,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 69,370,632원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 명시됐습니다. 말소기준인 국민은행 근저당과 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 할인율보다 ‘같은 용도 시세’가 먼저
현재 최저가는 45,276,000원으로 감정가 132,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 지하 1층 근린생활시설 점포입니다. 제공된 실거래 12건은 모두 같은 단지의 전용 84.89㎡ 아파트 거래이고, 본건 대상면적 52.48㎡와도 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 단지 주거부의 거래 흐름을 보여주는 참고자료일 뿐, 본건 점포의 직접 비교시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 14 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 84.89㎡ | 15 | 306,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 12 | 318,950,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 16 | 318,950,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 5 | 323,820,000원 |
| 2026.02 | 84.89㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 6 | 318,950,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 20 | 322,250,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 17 | 332,550,000원 |
| 2026.01 | 84.89㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.89㎡ | 12건 | 308,372,500원 |
같은 단지 아파트의 최신 거래는 264,000,000원, 최근 12개월 평균은 308,372,500원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 14.7% 수준이지만, 이는 아파트와 지하 상가를 서로 비교한 수치입니다. 용도·면적·층·수익구조가 다르므로 이 비율을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,214,968원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 80,400,000원 | 44,061,032원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 58,180,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 14,304,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 152,884,464원 중 예상 배당액은 44,061,032원이고, 예상 미배당액은 108,823,432원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 69,370,632원도 전액 회수되지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동남초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통 사정은 보통 정도입니다.
- 용도·층. 철근콘크리트조 지하 1층 중 지하 1층 비106호이며, 감정평가상 점포(카페)로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 토지는 서측 약 12미터, 북측·남측·동측 약 8미터 포장도로에 접하고, 본건 구분건물 자체는 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·교육환경 절대보호구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 아파트와 근린생활시설 부지로 이용 중인 평지의 사다리형 토지이며, 공시지가는 396,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 345세대 단지이지만 본건은 아파트 세대가 아닌 지하 점포입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 재매각 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점포 직접 시세 확인. 같은 단지 아파트 거래가가 아니라 인근 지하·상가 점포의 실제 매매가와 임대료를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공실·영업 여부 확인. 감정평가의 카페 이용 기재와 매각물건명세서의 공실 기재가 다르므로 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 수익률 검증. 예상 임대료, 보증금, 공실 기간, 관리비, 수선비를 반영한 순수익을 기준으로 실질 취득가 45,276,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 접근성과 가시성. 지하 1층 점포이므로 외부 출입구, 계단·통로, 간판 노출, 주차 동선과 실제 유동인구를 확인해야 합니다.
- 업종 가능성. 교육환경 보호구역과 용도지역·지구단위계획 관련 제한을 확인하고 계획 업종의 영업 가능 여부를 관계기관에 점검해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납액과 공용부분 관련 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액 108,823,432원은 채권자 측 손실이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 물건의 권리관계는 어렵지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인과 법정지상권, 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최저가가 45,276,000원까지 내려와 감정가의 34.3%가 됐지만, 본건은 지하 1층 점포이고 제시된 실거래는 모두 면적과 용도가 다른 아파트 거래입니다. 이미 3회 유찰된 만큼 시장은 감정가가 아니라 점포의 실제 임대수익과 환금성을 보고 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장 임대료와 직접 비교사례를 확인한 뒤 판단입니다.
