5,354,000원
전주지방법원 2025타경416. 군산시 비응도동 새만금종합수산시장 1층 에이-302호입니다. 등기상 소유자는 박수옥이고, 2009.04.30 설정됐던 주식회사전북은행 근저당권 45,500,000원은 2012.05.02 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 기준이 되는 것은 2025.05.20 심현민의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2020.06.01 전입자로 조사된 박진숙이 있어 임차관계 확인이 이 사건 권리분석의 중심입니다.
가격만 보면 감정가 22,300,000원에서 4회 유찰되어 최저가가 5,354,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 여기에 임차보증금도 미상이라 5,354,000원을 곧바로 실질 취득원가로 볼 수 없습니다. 보증금이 존재하고 매수인이 인수해야 하는 구조라면 실제 부담액은 최저가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경416 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 비응도동 78 새만금종합수산시장 1층 에이-302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 비응남로 111 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 판매시설(현황 공실) · 구분건물 상호간 벽체가 없는 오픈상가 |
| 구조 | 철골조·철근콘크리트조 경사지붕 2층 중 1층 에이-302호 · 외벽 판넬 및 강화유리 · 내벽 무벽체 · 바닥 에폭시 |
| 소유자 | 박수옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 22,300,000원 / 5,354,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 심현민 / 5,010,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
2009.04.30 주식회사전북은행 근저당권 45,500,000원은 2012.05.02 해지돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.05.20 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득액 계산 불가
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박진숙 | 302호 | 2020.06.01 | 미상 | 150,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 되어 있습니다. 다만 이 문구만으로 보증금 미상 임차인의 실질 부담을 0원으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 박진숙의 전입일이 강제경매개시결정보다 빠르므로, 보증금 규모와 배당으로 회수되는 금액이 확인돼야 매수인의 최종 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 기준이 없다
현재 최저매각가는 5,354,000원으로 감정가 22,300,000원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 3,747,799원, 6회 유찰 시 2,623,459원입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
감정평가상 대상은 비응항 북동측 인근에 있고, 주변은 각종 근린생활시설과 상업나지가 소재합니다. 조사 당시 해당 호실은 구분건물 상호간 벽체가 없는 오픈상가 형태의 판매시설이며 공실로 이용 중이었습니다. 도시형생활주택이라는 사건상 용도표시와 실제 이용상태가 다르므로, 환금성과 이용 가능성을 가격보다 먼저 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 496,372원 |
| 1. 경매개시결정 · 심현민 | 5,010,684원 | 4,857,628원 |
| 미배당 | - | 153,056원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 5,010,684원 중 4,857,628원이 배당되는 계산이며 153,056원이 미배당됩니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 또한 박진숙의 보증금이 미상이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비응항 북동측 인근이며 주변은 각종 근린생활시설과 상업나지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 조사 당시 판매시설로 이용 중이며 현황 공실입니다. 구분건물 상호간 벽체가 없는 오픈상가입니다.
- 경계. 벽체는 없지만 집합건축물대장 건축물현황도와 바닥경계표시에 의해 위치 특정과 경계구분이 가능한 상태입니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·기타용지(어시장)·제1종지구단위계획구역이며 토지 4면이 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 603,500원/㎡이며 토지면적은 6,194.4㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박진숙 보증금 확인. 현재 가장 중요한 확인사항입니다. 보증금이 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 최종 배당·인수 구조가 완성되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부를 함께 대조해야 합니다.
- 현황 공실과 임차기록 대조. 감정평가상 공실인 반면 박진숙의 임차기록이 있으므로 조사시점과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 이용상태 확인. 사건상 도시형생활주택으로 표시되지만 감정평가상 판매시설인 오픈상가로 이용되고 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건은 표면적으로는 4회 유찰돼 최저가가 5,354,000원까지 내려온 물건입니다. 이미 말소된 주식회사전북은행 근저당권 외에는 등기상 복잡한 담보권도 없습니다. 하지만 2020.06.01 전입한 박진숙의 보증금이 미상이고 전입 시점이 2025.05.20 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 매각물건명세서의 명시 인수권리 해당사항 없음만으로 실질 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
또한 감정평가상 현황은 벽체 없는 판매시설·공실이며, 최근 실거래 비교자료도 없습니다. 결국 이 물건은 낮아진 최저가보다 임차보증금 확인과 실제 이용·환금성 검증이 먼저입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
