전주지방법원 2025타경530. 익산시 어양동 마크힐 4층 401호, 전용 145.89㎡의 다세대·연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 박민숙과 정동기가 각 2분의 1 지분을 소유하고 있습니다. 권리분석의 기준은 2013.08.09. 설정된 황등창조신용협동조합의 채권최고액 336,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당보다 뒤에 접수된 가압류 12건과 2025년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않았고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 202,370,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경530 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 65-62 마크힐 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대·연립주택 · 전용 145.89㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 4층 |
| 소유자 | 박민숙 2분의 1 · 정동기 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 202,370,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 익산믿음신용협동조합 / 216,798,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 세대수 / 사용승인 | 9세대 / 2013.05.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음·매수인 인수 0원. 말소기준인 황등창조신용협동조합 근저당 이후 정동기 지분에 설정된 가압류 12건은 모두 후순위입니다. 후순위 채권액은 매각대금으로 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 2018년 보전처분과 2021년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐으며, 2014년 우리은행 근저당도 2017년 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 표본은 1건
마크힐 전용 145.89㎡와 면적이 일치하는 비교 실거래는 2025년 4월 2층에서 거래된 360,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 202,370,000원은 이 거래금액의 56.2%로, 금액 차이는 157,630,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 145.89㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 평균 | 145.89㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
감정가 413,000,000원은 해당 실거래보다 53,000,000원 높고, 현재 최저가는 실거래보다 157,630,000원 낮습니다. 숫자상으로는 할인 폭이 크지만, 9세대 소규모 단지에서 확인되는 거래가 1건뿐이므로 층·내부 상태·수선비와 실제 매수 수요를 확인하지 않고 360,000,000원을 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,633,180원 |
| 1. 근저당 · 황등창조신용협동조합 | 336,000,000원 | 198,736,820원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 884,642,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 503,731,695원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 385,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2016제5차유동화전문유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신보2014제10차유동화전문유한회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사태우 | 300,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 1,107,331,023원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사광주은행 | 80,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 전북신용보증재단 | 23,368,574원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 중소기업진흥공단 | 626,317,626원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사국민은행 | 76,762,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 198,736,820원이 말소기준 근저당에 배당되고, 근저당과 후순위 가압류에는 미배당이 발생합니다. 총 채권액 6,223,153,848원 중 예상 배당액은 198,736,820원이며 미배당액은 6,024,417,028원입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 202,370,000원 | 198,736,820원 | 6,024,417,028원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,659,000원 | 138,875,774원 | 6,084,278,074원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 99,161,300원 | 96,976,397원 | 6,126,177,451원 | 0원 |
추가 유찰이 발생하면 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 채권을 떠안는 구조가 아니라, 매수인의 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 일반적인 말소형 구조입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 익산시 어양동 부천중학교 남서측 인근이며, 주변은 주택과 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 401호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 바닥은 장판과 타일, 창호는 새시창 마감입니다.
- 설비. 기본 위생·난방·급배수·화재경보·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 북동측 아스팔트 포장도로를 통해 차량 진·출입이 가능합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 369,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인은 조사되지 않았지만 입찰 전 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 실거래 1건의 한계. 360,000,000원 거래는 2025.04 한 건이므로 이를 그대로 확정 시세로 적용하지 말고 인근 유사 연립주택과 추가 비교해야 합니다.
- 4층 내부 상태. 전용 145.89㎡의 4층 호실인 만큼 누수·방수·창호·난방·내부 수선 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 9세대로 거래 표본과 매수 수요가 제한될 수 있으므로 장기 보유와 재매각 기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 후순위 채권 구분. 가압류 12건의 미배당액은 인수하지 않지만, 등기부와 매각물건명세서 원본에서 말소 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 인도비용과 수선비는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성과 현장 상태
이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 2013년 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 12건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시된 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원이며, 현재 실질취득액은 최저가와 같은 202,370,000원입니다.
가격도 감정가 413,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔고, 확인되는 360,000,000원 실거래의 56.2%입니다. 다만 비교 거래가 단 1건이고 총 9세대인 연립주택이라는 점은 반드시 할인해서 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 내부 상태와 명도, 수선비, 소규모 단지의 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
