전주지방법원 2025타경20084. 익산역 북동측 인근 익산역시그니처-에스주상복합 제1동 20층 2004호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박문안이며 2021년 매매로 99,900,000원에 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인 이진성과 2024.09.10 주택도시보증공사의 가압류입니다.
이진성은 2021.10.28 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2021.11.25입니다. 2023.12.05 보증금 80,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 2024.09.10의 말소기준 가압류보다 앞선 대항력 임차권이므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 신청채권자가 낙찰되는 경우 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20084 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 중앙로5길 17, 1동 20층2004호 (창인동1가,익산역시그니처-에스주상복합) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 19.0449㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 20층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박문안 (2021.10.25 매매 · 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 96,000,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2024.09.10 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 이 가압류와 2025.01.07 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 이진성의 주택임차권은 주민등록일 2021.10.28, 확정일자 2021.10.28, 점유개시일 2021.11.25로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진성 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.28 / 2021.10.28 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이진성은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 확인됩니다. 확약은 이진성에게만 적용되며, 확약 대상 밖의 추가 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 거래보다 높다
익산역시그니처-S주상복합의 전용 19.04㎡대·20.18㎡ 실거래 12건은 65,000,000원~100,000,000원에 분포하고 전체 평균은 78,708,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 19.04㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.04㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 20.18㎡ | 10 | 77,500,000원 |
| 2024.03 | 19.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 19.04㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2023.11 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2023.07 | 19.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 78,708,333원 |
최근 12개월 거래는 2026.04의 83,000,000원 1건이며 최신 거래도 같은 83,000,000원입니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.7%이고, 전체 실거래 평균 대비로도 122.0%입니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 6.0% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 최신 거래 83,000,000원을 중심으로 보수적으로 비교하는 것이 맞습니다. 그 기준에서도 현재 최저가는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,128,000원 |
| 1. 임차인 이진성 보증금 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 80,000,000원 | 3,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 96,000,000원 가정에서는 이진성의 보증금 80,000,000원이 전액 배당돼 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 주택도시보증공사 경매개시결정 청구분에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 잔존액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 96,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 76,800,000원 | 4,982,400원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 61,440,000원 | 20,065,920원 | 0원* |
* 확약이 없다면 매각가가 내려갈수록 이진성 보증금의 미배당 잔액이 매수인 인수로 남을 수 있으나, 이 사건에는 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 있어 이진성에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 이진성에게만 적용됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 북동측 인근이며 근린생활 및 주상용 건물, 재래시장 등이 혼재하는 구도심 후면 상가지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 남동측 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 이용. 전용 19.0449㎡의 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 중 20층 2004호입니다.
- 단지. 익산역시그니처-S주상복합은 299세대이며 준공일은 2018.02.02입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래 표본도 1건으로 얇아 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이진성의 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각 조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 78,708,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 83,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 현재 최저가는 그 기준의 115.7%입니다.
- 유찰 숫자만 보고 저가 판단 금지. 6회 유찰임에도 현재 최저매각가는 96,000,000원으로 감정가와 같습니다.
- 임차권 말소 확인. 낙찰 후 이진성의 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재했던 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 아직 비싸다
이 사건은 겉으로만 보면 대항력 임차권 때문에 까다로운 물건입니다. 이진성은 2021.10.28 주민등록과 확정일자를 갖추고 2023.12.05 보증금 80,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으며, 2024.09.10 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 하지만 신청채권자가 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 96,000,000원은 최신 실거래 83,000,000원과 최근 12개월 평균 83,000,000원의 115.7%입니다. 전체 평균 78,708,333원과 비교해도 122.0%이며, 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.3회 유찰입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만 현재 가격에는 메리트가 없다. 이 물건은 그 구분을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
