84,000,000원
108,541,666원
전주지방법원 2025타경20213. 익산시 영등동 우미아파트 103동 15층 1506호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김민정으로 2018년 2월 27일 매매계약을 원인으로 2018년 4월 30일 소유권이전등기를 했고, 당시 거래가액은 129,500,000원입니다. 현재 등기에서 핵심은 2024년 3월 13일 등기된 김완수의 주택임차권 135,000,000원과 2025년 1월 14일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
겉으로만 보면 임차보증금 135,000,000원이 최저매각가 84,000,000원보다 크기 때문에 대항력 인수형의 전형적인 위험 구조입니다. 실제 배당표도 집행비용 1,912,000원을 먼저 제하고 김완수 보증금에 82,088,000원을 배당한 뒤 52,912,000원이 부족한 것으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 그 부족분을 그대로 매수인이 떠안는 사건이 아닙니다. 매각물건명세서에 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 무왕로16길 26, 103동 15층1506호 (영등동,우미아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 김민정 · 2018.02.27 매매 · 2018.04.30 소유권이전 · 거래가액 129,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (10회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,127,543원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
김완수는 2022년 1월 26일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 21일 전입 및 점유를 시작했습니다. 주택임차권등기는 2024년 3월 13일 보증금 135,000,000원으로 등기됐습니다. 분석상 기준이 되는 2025년 1월 14일 강제경매개시결정보다 앞서 전입과 임차권이 형성되어 있어 대항력 有·우선변제권 有로 정리됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김완수 | 135,000,000원 | 2022.02.21 | 2022.01.26 | 2024.03.13 | 有 | 有 | 실질 0원* |
실제 임차인 1명. 보증기관의 별도 임차인 중복신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 84,000,000원’으로 본다
확약이 없다면 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대항력 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하면 실제 자금부담이 커지기 때문입니다. 그러나 이 사건은 확약으로 김완수 임차권의 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 84,000,000원입니다. 이 금액을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 4 | 93,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 13 | 109,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 3 | 96,500,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 13 | 97,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 108,541,666원 |
최근 12개월 동일 면적 실거래 12건의 평균은 108,541,666원, 최신 거래는 2026년 7월 93,000,000원입니다. 거래 범위는 80,000,000원~160,000,000원으로 편차가 큽니다. 현재 실질취득 84,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.4%이고 최신 거래 93,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 120,000,000원 자체는 최근 12개월 평균보다 높지만, 10회 유찰된 현재 회차에서는 가격대가 최근 거래 구간 안쪽으로 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김완수 보증금(우선변제) | 135,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,127,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김완수 보증금 미배당액은 52,912,000원입니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 해당 잔존 보증금의 매수인 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 이리동초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1506호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 감정평가 이용상태는 아파트이며 현재 공실상태입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역이며 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 우미아파트는 434세대, 준공일 1994.12.17이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 있습니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 10.0회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 별도 경계가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 문구와 적용 대상이 김완수 임차권인지 최종 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 확약으로 실질 인수는 0원이지만, 낙찰 후 실제 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인하세요.
- 공실 재확인. 감정평가상 현황은 공실입니다. 입찰 전 실제 점유 상태가 그대로인지 확인하세요.
- 가격 기준은 실질취득. 현재는 확약 반영 후 실질취득 84,000,000원을 최근 12개월 평균 108,541,666원·최신 거래 93,000,000원과 비교해야 합니다.
- 10회 유찰의 원인 점검. 가격 외에 최상층, 건물 상태, 경매 수요 등 실제 매수층이 꺼리는 요소가 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 원본 서류를 대조하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
김완수의 보증금은 135,000,000원으로 현재 최저매각가 84,000,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 부담할 수 있어 최저가만 보고 “싸다”고 할 수 없는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 부족액 52,912,000원이 발생합니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 명시적인 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 결과 김완수 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 84,000,000원으로 정리됩니다. 가격은 최근 12개월 평균 108,541,666원의 77.4%이고 최신 거래 93,000,000원보다 낮습니다.
다만 결론을 가격 할인만으로 끝내면 안 됩니다. 이미 10회 유찰됐고 단지 경매 통계도 평균 유찰 10.0회·매각률 0.0%입니다. 권리 위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 반복 유찰이 보여주는 환금성 위험은 그대로 남아 있습니다. 이 사건은 권리보다 “왜 10회까지 시장이 외면했는가”를 현장에서 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
