전주지방법원 2025타경20442. 군산현대코아 1층 125호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 철골 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 1층에 있고, 내부는 벽체 구분 없이 사용하는 오픈상가입니다. 등기부상 소유자는 이영희이며 2000.05.31 매매로 소유권을 취득했습니다. 과거 설정된 근저당권은 모두 말소돼 현재 근저당과 압류는 각각 0건이고, 2025.01.21 유한회사 백산의 강제경매개시결정이 기준 권리입니다.
등기만 보면 후순위 담보권이 없는 단순한 구조입니다. 그러나 현황조사와 매각물건명세서에는 이미영이 1층 125호를 점유하며 2019.05.27 전입한 것으로 조사돼 있습니다. 이 전입일은 경매개시결정일보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 나운로 4, 1층 125호 (나운동, 군산현대코아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 6층 중 1층 125호 |
| 구조 / 내부 | 철골 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 무벽체 마감 · 타일붙임 |
| 토지 | 대 12.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 이영희 (2000.05.31 매매로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 35,000,000원 / 5,883,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 백산 / 10,673,810원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 변수
과거 현대건설주식회사와 대한생명보험주식회사 명의의 근저당권은 등기부상 모두 말소됐습니다. 따라서 현존 담보권이나 압류보다 앞선 기준 권리는 없고, 2025.01.21 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이미영 1층 125호 | 2019.05.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 임차인 1명입니다. 전입일은 경매개시결정 전이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 알 수 없습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 구조라고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 금액이 되므로, 현재 최저가 5,883,000원만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 16.81%여도 ‘싸다’고 단정 금지
감정가 35,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 5,883,000원, 감정가의 16.81%입니다. 표면 가격은 크게 낮아졌지만 비교 가능한 실거래 확인값이 없고, 임차보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 505,894원 |
| 1. 경매신청채권 · 유한회사 백산 | 10,673,810원 | 5,377,106원 |
| 신청채권 미배당 | - | 5,296,704원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 8.6%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 위 배당안에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 이미영의 보증금과 배당요구 여부가 미상이라 실제 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 벽체 구분 없이 사용하는 오픈상가입니다. 경계표지와 건물번호표지는 설치돼 있습니다.
- 입지. 군산흥남초등학교 서측 인근으로, 주위에 중·소규모 아파트단지와 학교, 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측·북측·남측으로 폭 약 20m, 약 5m, 약 15m 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 6필 일단의 사다리형 평지이며 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,108,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이미영의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰가에 더해 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 오픈상가 경계 확인. 벽체가 없는 구조이므로 125호의 경계표지, 실제 사용 범위, 인접 점포와의 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 영업 여부, 점유자와 계약 상대방, 인도 가능 시점과 명도비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비와 장기 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰된 오픈상가이므로 낙찰 이후 재매각·임대수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 588만원”보다 먼저 볼 것은 보증금
현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.05.27 전입한 임차인 이미영의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 명세서상 명시된 인수권리가 없더라도 임차관계를 원본으로 확인하기 전에는 안심할 수 없습니다.
여기에 벽체 없는 오픈상가, 5회 유찰, 실거래 비교값 부재가 겹칩니다. 등기부는 단순하지만 실질취득액과 환금성은 불확실합니다. 결론은 등기는 단순, 임차인과 가격은 보류입니다. 보증금이 확인돼 매수인 인수액이 0원으로 확정될 때에만 현재 최저가를 실제 취득원가로 평가할 수 있습니다.
