전주지방법원 2025타경20577. 익산시 어양동 우미아파트 102동 7층 711호입니다. 표면적으로는 감정가 78,400,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 13,177,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 임차인 이선주는 2018.12.17 확정일자를 갖추고, 2019.01.11 점유를 개시한 뒤 2019.01.16 전입했습니다. 말소기준권리인 2023.11.06 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 13,177,000원을 기준으로 예상 배당액은 임차인에게 12,539,814원, 미배당 보증금은 67,460,186원입니다. 따라서 낙찰자가 부담하는 금액은 단순히 13,177,000원이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 수준입니다. 집행비용 때문에 현재 회차의 산술 합계는 80,637,186원이며, 권리분석상 핵심은 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득이 약 80,000,000원 수준에 묶인다는 점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.11.06 접수된 광주광역시 서구 압류입니다. 이후의 국세 압류, 광주광역시 압류, 안성시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이선주의 주택임차권등기는 2024.01.30에 접수됐어도 실제 임대차의 확정일자·점유·전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권의 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 임차인으로 표시된 대상은 없으며, 주택도시보증공사는 이 사건 강제경매의 채권자로 기재돼 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다

어양우미 동일 평형의 최근 12개월 거래 12건 평균은 69,391,666원이고, 최신 거래는 2026.07의 69,000,000원입니다. 실질취득을 보증금 수준인 약 80,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균의 약 115.3%, 최신 거래의 약 115.9%입니다. 따라서 감정가에서 5회 유찰됐다는 사실만으로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.

거래 범위는 58,700,000원~80,000,000원이며 감정가 78,400,000원 자체도 최근 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 인수형 구조 때문에 낙찰가가 13,177,000원까지 내려와도 실질 부담이 거래 상단 수준으로 되돌아온다는 점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,177,000원 가정)

현재 회차 예상치에서 임차인 보증금 부족분은 67,460,186원이며 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당액과 인수 잔액은 달라질 수 있습니다.

회차가 더 내려가도 구조는 같습니다. 6회 유찰 시 낙찰가 9,223,900원에 예상 인수 71,342,130원, 7회 유찰 시 낙찰가 6,456,730원에 예상 인수 74,059,491원입니다. 즉 최저가가 떨어지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 총액은 거의 변하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지가 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 단지로 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 중 7층 711호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지·거래. 어양우미는 497세대, 사용승인 기준일은 1996.11.15이며 동일 평형 최근 12건이 확인됩니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 858,700원/㎡입니다.
• 하자 표시. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리. 13,177,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액 67,460,186원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
• 임차인 미배당 확인. 이선주의 보증금 80,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인 인수입니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 낙찰가가 낮아진 만큼 예상 인수액이 증가해 실질취득은 약 80,000,000원 수준을 유지합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라져 임차인 미배당액과 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다.
• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 69,391,666원, 최신 거래 69,000,000원과 비교하면 현재 구조의 실질취득은 시세 이상입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 및 배당 관련 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “13,177,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 13,177,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 이선주의 보증금은 80,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액 67,460,186원을 매수인이 인수합니다. 따라서 경제적 부담은 약 80,000,000원 수준이며, 최근 12개월 실거래 평균 69,391,666원과 최신 거래 69,000,000원보다 높습니다.

권리의 결론은 명확하고, 가격의 결론은 부정적입니다. 추가 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어나는 대항력 인수형이므로, ‘몇 회 더 유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 보증금 약 80,000,000원이 사실상 실질취득의 기준선이라는 점입니다.