전주지방법원 2025타경20658. 군산시 미장동 미장대원칸타빌 106동 303호 아파트입니다. 감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 169,400,000원으로 감정가의 70% 수준이며, 유찰 횟수는 9회입니다. 소유자는 이한나이며 2020년 12월 7일 매매를 원인으로 2021년 6월 21일 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건의 권리분석 포인트는 단 하나의 임차권입니다. 임성윤의 임대차계약일은 2021년 8월 15일, 확정일자는 2021년 8월 17일, 주민등록 및 점유개시는 2021년 9월 13일이고, 보증금은 280,000,000원입니다. 2023년 10월 13일 주택임차권등기가 경료됐으며, 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 조사돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

과거 하나은행 근저당권 88,000,000원은 2021년 6월 22일 해지로 말소됐고, 이한나 명의 취득과 함께 설정된 타타대우상용차신용협동조합 근저당권 226,800,000원도 2021년 9월 15일 해지로 말소됐습니다. 현재 핵심은 2023년 10월 13일 등기된 임성윤의 주택임차권 280,000,000원입니다.

실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 이뤄졌고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 169,400,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 3,171,600원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 166,228,400원이 배당돼, 원칙상 보증금 부족분 113,771,600원이 남습니다.

* 확약이 없다고 가정한 원래 배당구조상 현재 회차의 미배당 보증금은 113,771,600원이며, 10회 유찰 시 147,177,280원, 11회 유찰 시 173,901,824원입니다. 확약은 임성윤 임차권에 대해서만 적용됩니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.694억 vs 최근 평균 2.51억

미장대원칸타빌은 805세대, 2018년 6월 25일 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 74.99㎡이며, 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 255,000,000원입니다. 거래 범위는 200,000,000원부터 269,000,000원까지입니다.

현재 최저매각가 169,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 251,000,000원의 67.5%입니다. 이 사건은 확약으로 임차인의 잔존 보증금 인수가 실질 0원이므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 169,400,000원으로 볼 수 있습니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교해도 현재 실질취득 금액이 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)

배당표 자체만 보면 임성윤 보증금 중 113,771,600원이 미배당됩니다. 다만 주택도시보증공사의 확약으로 그 잔존 보증금 반환청구권과 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산세무서 남측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 3층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 현황. 감정 이용상태는 아파트이며 현황공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 792,600원/㎡입니다.
• 거래. 미장대원칸타빌은 805세대이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 임차권 말소 조건 확인. 임성윤의 280,000,000원 주택임차권등기가 낙찰 후 확약 내용대로 말소되는지 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
• 회차별 숫자 혼동 금지. 현재 배당구조상 미배당 보증금은 113,771,600원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 현재 9회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 8.2회입니다. 현황공실 여부와 별개로 장기간 유찰 사유를 현장과 원본서류에서 확인하세요.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균은 251,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 실질취득 169,400,000원을 이 최신 시세 구간과 비교해 판단하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 확인할 물건

표면 가격만 보면 현재 최저가 169,400,000원은 최근 12개월 평균 251,000,000원의 67.5%로 낮습니다. 하지만 이 사건의 본질은 단순한 할인 아파트가 아닙니다. 임성윤의 보증금은 280,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있어, 원칙적인 배당만 적용하면 현재 회차에서도 113,771,600원의 잔존 보증금이 남습니다.

그 위험을 끊는 장치가 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약서가 매각조건대로 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*이 되고 실질취득은 169,400,000원으로 내려옵니다. 반대로 이 전제가 흔들리면 가격 판단 자체가 완전히 달라집니다. 따라서 이 물건은 “확약 확인이 끝난 뒤에야 67.5% 가격이 의미를 갖는 경매”로 보는 것이 맞습니다. 9회 유찰이라는 이력까지 감안하면, 권리 문서 확인을 먼저 끝낸 뒤 가격을 판단해야 합니다.