전주지방법원 2025타경20737. 군산시 지곡동 ‘서희스타힐스’ 101동 3층 302호, 전용면적 비교대상 84.32㎡대의 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 홍대식의 임대차는 2022년 2월 25일, 확정일자 2022년 2월 28일, 전입·점유 2022년 3월 21일이고, 2024년 4월 1일 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 경매개시결정일 2025년 4월 8일보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 매각물건명세서에는 신청채권자 겸 양수인인 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출한 것으로 명시되어 있습니다. 이 확약은 홍대식 임차권에 한해 적용되며, 그 결과 본건에서 확인되는 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 지곡동 612 서희스타힐스 101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 17층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사현 (2022.02.07. 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 172,900,000원 (감정가 70% · 8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,545,420원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘확약’이 승부처
등기상 과거 전북은행 근저당 143,000,000원은 2022년 2월 7일, 조현준 근저당 228,000,000원은 2022년 3월 21일 각각 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 4월 1일 등기된 홍대식의 주택임차권과 2025년 4월 8일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 홍대식은 전입·점유가 경매개시보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 홍대식 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 260,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.03.21 | 우선변제 有 확정 2022.02.28 · 배당요구 | 실질 0원 주택도시보증공사 확약 적용 |
② 시세 비교 — 가격 할인은 있으나 시장은 하락 중
같은 단지 서희스타힐스의 유사 면적 최근 거래 12건 중 최근 12개월 표본은 8건, 평균은 210,250,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 3층 214,000,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득액 172,900,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 214,000,000원 |
| 2026.06 | 84.32㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 84.32㎡ | 13 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 84.32㎡ | 13 | 197,000,000원 |
| 2026.03 | 84.32㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 84.32㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 84.32㎡ | 7 | 213,000,000원 |
| 2025.09 | 84.32㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 210,250,000원 |
표면적으로는 실질취득 172,900,000원이 최근 평균보다 약 37,350,000원 낮아 가격 여유가 있습니다. 그러나 전체 12건 평균 216,000,000원보다 최근 12개월 평균이 낮고, 데이터상 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.6% 하락했습니다. 따라서 “전체 평균 대비 80%”만 보고 할인 폭을 과대평가하면 안 됩니다. 가격 판단은 최근 평균 210,250,000원과 최신 거래 214,000,000원을 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,220,600원 |
| 1. 임차인 홍대식 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 169,679,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 269,545,420원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 미배당액은 90,320,600원입니다. 다만 본건은 주택도시보증공사의 확약이 있어 이 임차인에 대한 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 확약은 홍대식 임차권에 한해 적용됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 (70%) | 172,900,000원 | 90,320,600원 | 실질 인수 0원 |
| 9회 유찰 시 (56%) | 138,320,000원 | 124,416,480원 | 실질 인수 0원 |
| 10회 유찰 시 (44.8%) | 110,656,000원 | 151,693,184원 | 실질 인수 0원 |
대항력 있는 임차인의 일반적인 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 줄지 않는 문제가 생깁니다. 이 사건에서도 룰상 계산은 같은 방향으로 움직입니다. 다만 홍대식 임차권에 대해서는 제출된 확약이 그 승계 고리를 끊기 때문에, 현재 확인된 조건에서는 매수인 실질취득액을 해당 회차의 매각가로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물이며, 철근콘크리트구조 17층 중 3층입니다.
- 입지. 군산의료원 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·초등학교가 혼재하는 아파트 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 폭 약 22m 왕복 5차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 서희스타힐스는 382세대, 2015.12.28. 사용승인 단지로 확인됩니다.
- 환금성. 최근 실거래는 이어지고 있으나 최근 가격 추세가 -7.6%이고, 경매 통계상 평균 유찰 8.0회·낙찰률 0%라는 점은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용과 적용 임차인이 홍대식인지 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 배당요구·임차권등기 확인. 홍대식은 보증금 260,000,000원, 확정일자 2022.02.28, 전입·점유 2022.03.21, 임차권등기 2024.04.01로 확인됩니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 216,000,000원보다 최근 12개월 평균 210,250,000원과 최신 거래 214,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 이전보다 7.6% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 향후 시세 추가 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 점검. 단순 권리문제 외에 현장 상태·점유·관리비·매수수요 등 반복 유찰 원인이 있는지 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 공용부분 체납관리비와 실제 점유관계는 현장 및 관리사무소를 통해 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 리스크는 풀렸지만, 8회 유찰은 남아 있다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 172,900,000원 기준 배당계산만 적용하면 미배당 보증금 90,320,600원이 생기기 때문입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약 때문에 홍대식 임차권의 잔존 보증금 반환청구권과 임차권등기 말소 문제는 매수인 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
따라서 실제 비교 기준은 최저가와 별도의 인수금 합계가 아니라 실질취득 172,900,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 210,250,000원의 82.2%로 가격상 할인은 존재합니다. 다만 최근 시장이 7.6% 하락했고, 이미 8회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 낙찰률도 0%입니다. 결론은 권리는 확약 덕분에 정리되지만, 시장성은 결코 가볍게 볼 수 없는 물건입니다. 할인율보다 확약 원문과 반복 유찰의 원인을 먼저 확인하는 접근이 적절합니다.
