전주지방법원 2025타경20747. 전북특별자치도 익산시 영등동 부영아파트 304동 405호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 93,000,000원이고, 현재 최저매각가는 3,753,000원입니다. 9회 유찰로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다.
임차인 권오균은 보증금 90,000,000원으로 전입신고와 확정일자를 모두 2022.02.17에 갖췄고, 2024.02.15 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.04.10입니다. 매각물건명세서에는 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 23번 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 실질취득 총액은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 제304동 제4층 제405호 도로명주소: 전북특별자치도 익산시 하나로 483-60 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 면적 49.8㎡ · 지상 15층 중 4층 405호 |
| 단지 | 부영3차 · 1,110세대 · 1998.08.12 준공 |
| 소유자 | 김현정 (2022.06.02 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 3,753,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 94,240,806원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 유찰 현황 | 9회 유찰 · 단지 경매물건 평균 유찰 5.9회 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심 인수 위험
등기부에는 과거 근저당권들이 존재하지만 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 분석에서 가장 중요한 권리는 을구 23번 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024.02.15로, 2025.04.10 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자도 2022.02.17로 확인되며, 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원, 배당 부족분 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 배지 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 권오균 | 90,000,000원 | 2022.02.17 / 2022.02.17 | 대항력 있음 우선변제 가능 인수 위험 | 미배당액 86,714,554원 추정 |
임차인은 주거 목적으로 전유부분 전체를 임차한 것으로 확인됩니다. 임대차계약일은 2022.02.10, 전입신고일과 확정일자는 2022.02.17이며, 배당요구일은 2024.02.15입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 별도 임차인으로 중복 합산할 대상은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
동일 면적 49.8㎡로 비교되는 부영3차의 최근 실거래 12건을 확인했습니다. 최근 12개월 평균은 78,083,333원이고, 최신 거래는 2026.10의 61,000,000원입니다. 실질취득 추정액 90,467,554원은 최근 12개월 평균보다 12,384,221원 높고, 최신 거래보다 29,467,554원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.8㎡ | 14층 | 61,000,000원 |
| 2026.09 | 49.8㎡ | 4층 | 65,000,000원 |
| 2026.09 | 49.8㎡ | 9층 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 2층 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 7층 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 5층 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 6층 | 102,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 9층 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 8층 | 77,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 1층 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 2층 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 4층 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 78,083,333원 |
최저가 3,753,000원은 감정가 93,000,000원의 약 4.04%에 불과합니다. 그러나 임차보증금 미배당액을 더하면 실질취득 추정액은 90,467,554원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균의 115.9%, 최신 거래가의 148.3%입니다. 따라서 최저가만 기준으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 3,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 467,554원 |
| 1. 임차인 권오균 보증금 (우선변제) | 90,000,000원 | 3,285,446원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구액 | 94,240,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 매각대금 3,753,000원은 집행비용 추정 467,554원과 임차인 배당 3,285,446원으로 배분됩니다. 임차보증금 부족분 86,714,554원은 매수인 인수 추정액입니다. 주택도시보증공사 청구액 94,240,806원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 이리마한초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조, 스라브지붕 건물입니다. 위생설비·급배수시설·승강기·소화전·도시가스 난방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등의 토지이용 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 임대관계는 미상으로, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 부영3차는 1,110세대 규모로 확인되지만, 최근 12건 거래가격은 61,000,000원부터 102,000,000원까지 차이가 있습니다. 임차보증금 인수와 점유·명도 조건을 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원본 확인. 을구 23번 권오균 임차권등기의 보증금 90,000,000원, 전입일·확정일자, 배당요구 내역과 매각물건명세서의 인수 조건을 대조하세요.
- 배당 부족분 재산정. 현재 최저가 기준 미배당액 86,714,554원은 추정치입니다. 실제 매각가와 집행비용, 배당관계에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 상한 설정. 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단하세요. 현재 가정상 실질취득 추정액은 90,467,554원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 웃돕니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 있으므로 현장 점유자, 실제 거주 여부, 인도 가능 여부를 확인하세요. 임차권등기만 보고 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 세금·비용 확인. 당해세와 최우선변제 관련 항목은 예상배당에 충분히 반영되지 않았습니다. 관리비, 취득 관련 비용 등도 별도로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 375만원 ≠ 취득비용 375만원”
이 사건의 핵심은 감정가 93,000,000원이 아니라 임차보증금 90,000,000원입니다. 권오균은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 확인되며, 현재 최저가 가정에서는 보증금 중 3,285,446원만 배당되고 86,714,554원이 매수인에게 인수될 것으로 추정됩니다. 최저가와 인수액을 합한 실질취득 추정액은 90,467,554원으로 최근 12개월 평균 78,083,333원 및 최신 거래 61,000,000원보다 높습니다.
9회 유찰로 최저가가 크게 낮아졌지만, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나므로 실질취득 총액은 보증금 수준에서 크게 줄어들지 않습니다. 임차권 인수 위험과 시세 대비 부담이 함께 존재하는 물건입니다. 배당과 인수 조건을 원본 서류로 확인하기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 입찰을 결정하지 않는 것이 안전합니다.
