전주지방법원 2025타경20747. 익산시 영등동 부영아파트 304동 4층 405호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 소유자 김현정은 2022년 5월 25일 매매를 원인으로 2022년 6월 2일 소유권을 이전받았고 거래가액은 100,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2022년 2월 17일 권오균이 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 이후 2024년 2월 15일 임차권등기명령에 따라 을구 23번 주택임차권이 등기됐습니다.
현재 등기상 말소기준은 2025년 4월 10일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 그보다 훨씬 앞서므로 권오균은 대항력 있는 임차인입니다. 매각물건명세서도 “이 사건 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 을구 23번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함”을 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 815 부영아파트 304동 4층 405호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 김현정 (2022.05.25. 매매 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 3,753,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,240,806원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차보증금이 본체다
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 과거 우리은행·삼성생명보험·국민은행 등의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2025년 4월 10일 강제경매개시결정입니다. 반면 권오균의 전입·점유·확정일자는 2022년 2월 17일입니다. 임차보증금 90,000,000원은 현재 회차의 매각대금만으로 전액 배당될 수 없으므로, 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권오균 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.02.17 / 2022.02.17 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 375만원이 아니라 약 9,000만원
부영3차 동일 전용면적 49.8㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 80,583,333원이고, 최신 거래는 2026년 9월 88,000,000원입니다. 거래 범위는 60,000,000원부터 102,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 9 | 88,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 2 | 74,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 6 | 102,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 49.8㎡ | 14 | 96,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 80,583,333원 |
최저매각가 3,753,000원 자체는 최근 12개월 평균의 4.7%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건에서 가격 메리트를 판단하는 기준이 될 수 없습니다. 매수인이 부담하게 될 실질취득은 대항력 임차보증금 때문에 약 90,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 80,583,333원보다 높으며 최신 거래 88,000,000원도 웃돕니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,753,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 467,554원 |
| 1. 임차인 권오균 보증금 | 90,000,000원 | 3,285,446원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 94,240,806원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권오균 보증금 중 3,285,446원이 배당되고 86,714,554원이 미변제되어 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사 청구액 94,240,806원은 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 467,554원입니다.
⑤ 다음 유찰도 실질취득은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 3,753,000원 | 86,714,554원 | 실질취득 약 90,000,000원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 2,627,100원 | 87,820,188원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 1,838,969원 | 88,594,132원 | 보증금 수준 실질부담 지속 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 49.8㎡입니다. 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 4층 405호입니다.
- 입지. 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 이리마한초등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측·서측·남측은 폭 약 10m, 북측은 폭 약 25m 정도의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 부영3차 1,110세대, 사용승인일 1998.08.12이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득원가로 보면 안 됩니다. 현재 최저가 3,753,000원보다 선순위 임차보증금 90,000,000원이 핵심입니다.
- 인수액 재확인. 현재 가정상 매수인 인수는 86,714,554원이며, 배당절차 결과에 따라 실제 미변제액을 최종 확인해야 합니다.
- 임차권등기 존속. 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 23번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
- 시세 상한 확인. 실질취득 약 90,000,000원은 최근12개월 평균 80,583,333원과 최신 거래 88,000,000원보다 높습니다.
- 다회유찰 해석. 9회 유찰 자체를 가격 안전마진으로 해석하면 안 됩니다. 다음 유찰에서도 인수액이 늘어나는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “375만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자 하나만 보면 매우 강렬합니다. 감정가 93,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가가 3,753,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론은 정반대입니다. 권오균의 보증금 90,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금이고, 현재 회차에서 86,714,554원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다.
따라서 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 약 90,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 80,583,333원보다 높고, 최신 거래 88,000,000원도 웃돕니다. 게다가 이미 9회 유찰됐고, 추가 유찰 시에도 매각가 하락분만큼 임차인 인수액이 커집니다. 싸 보이는 최저가와 실제 부담이 완전히 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
