전주지방법원 2025타경20759. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 10층 1002호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가는 315,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 최저매각가는 154,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 외형상 가장 큰 권리 이슈는 보증금 249,500,000원의 임차권등기지만, 임차권자 김성은의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.12.02로, 말소기준인 우리은행 근저당 2022.10.18보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없고 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
매수인이 임차보증금 249,500,000원을 별도로 승계하는 구조가 아니므로 실질취득 = 최저매각가 154,350,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 거래 4건의 평균은 233,750,000원이고 최신 거래는 215,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 66.0%로, 권리관계가 원문과 동일하다는 전제에서는 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20759 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 · 27층 중 10층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,373,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 승계되지 않는다
말소기준은 2022.10.18 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김영준 근저당, 김영실 가압류, 김성은 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성은 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.12.02 계약일 2020.06.12 · 배당요구 2024.10.04 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 배당요구 있음 | 없음 매각으로 소멸 |
김성은은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 보증금이 최저가보다 크더라도 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 66%
송학크레지움캐슬 동일 평형 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 총 4건입니다. 평균 거래가는 233,750,000원, 최저 거래가는 215,000,000원, 최고 거래가는 255,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 1층 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 4건 | 233,750,000원 |
최저매각가 154,350,000원은 최근 12개월 평균보다 79,400,000원 낮고, 평균 대비 66.0%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 시세와 비교해야 할 금액도 최저가와 동일한 154,350,000원입니다. 최신 거래 215,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 신건 가격이 시세 이상이었던 사례와 달리 이번 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 김영준 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 253,373,350원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 김영준 근저당·김영실 가압류·주택도시보증공사 청구에는 미배당이 발생하는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 36,287,175,506원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 154,350,000원 | 151,389,100원 | 36,287,175,506원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 108,045,000원 | 105,732,370원 | 36,332,832,236원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 75,631,500원 | 73,870,133원 | 36,364,694,473원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있으며, 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.09.29 준공된 294세대 단지로, 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 10층입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터, 북측·남측·서측으로 폭 약 6~8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로, 매각물건명세서와 관련 행정등록 상태를 함께 대조하세요.
- 임차권자 점유 확인. 임차권등기는 전출 후에도 유지될 수 있으므로 김성은의 현재 점유 여부를 현황조사서와 현장에서 확인하고, 실제 점유자가 있으면 인도 절차를 검토하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 4건은 215,000,000원부터 255,000,000원까지 분포합니다. 수리비·명도비·취득비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비의 매수인 부담 가능성이 있으므로 관리사무소에서 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역을 직접 확인하고, 배당표의 당해세·최우선변제 누락 가능성을 점검하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 있어도 대항력이 없으면 인수 0원”
이 물건은 보증금 249,500,000원의 임차권등기가 있어 숫자만 보면 부담이 커 보입니다. 그러나 권리분석의 기준은 보증금 규모가 아니라 말소기준권리와 전입일의 선후입니다. 김성은의 전입·점유개시·확정일자는 모두 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 실질취득은 최저가와 같은 154,350,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 233,750,000원의 66.0%로 할인 폭이 확인됩니다. 다만 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기의 문구는 원문 확인이 필요하고, 임차권자의 현재 점유 여부와 관리비·내부 상태도 별도로 확인해야 합니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 매력적, 원문과 현장 확인은 필수입니다.
