전주지방법원 2025타경20763. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 203호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 감정가 294,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 144,060,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 238,188,988원입니다.
권리분석의 핵심은 보증금 235,000,000원의 임차권자 이혜령입니다. 임대차계약일은 2022.10.07로 말소기준일보다 빠르지만, 대항력의 기준이 되는 전입신고는 2022.11.01, 점유개시는 2022.11.04로 모두 우리은행 근저당 설정일인 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024.10.04 등기된 임차권도 매각으로 소멸합니다. 보증금이 배당으로 회수되지 않더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20763 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 27층 내 2층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,188,988원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차권은 보이지만 인수는 없다
말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 피노 근저당, 이혜령 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 모두 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입·점유·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이혜령 전유부분 건물의 전부 주거·임차권등기 | 235,000,000원 | 전입 2022.11.01 점유개시 2022.11.04 확정일자 2022.11.25 임차권등기·배당요구 2024.10.04 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약일 2022.10.07만 보면 근저당 설정 전이지만, 계약서 작성일만으로 대항력이 생기지는 않습니다. 전입과 점유가 말소기준일 이후이므로 선순위 임차인이 아니며, 확정일자도 2022.11.25로 후순위입니다. 배당요구는 했지만 선순위 우리은행이 기준 매각대금을 모두 흡수해 후순위 권리자에게 돌아갈 재원이 없는 구조입니다.
② 시세 비교 — 유찰로 가격 메리트가 생겼다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 4건이며 평균은 233,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 1층 215,000,000원, 최고 거래는 2026.07의 14층 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 4건 | 233,750,000원 |
감정가 294,000,000원은 최근 실거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 처음부터 감정가가 최근 거래 수준을 크게 웃돈 상태에서 두 차례 유찰되며 최저가가 144,060,000원까지 내려온 구조입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 61.6%이고, 최신 1층 거래 215,000,000원보다도 낮습니다. 이번 사건은 권리 인수액이 없으므로 시세 비교 역시 최저가와 동일한 실질취득가 144,060,000원을 기준으로 판단하면 됩니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 35,426,945,828원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 35,469,558,776원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 70,589,400원 | 68,918,791원 | 35,499,270,197원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 후순위 채권의 미배당은 채무자·권리자 사이의 문제입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,816,840원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사피노 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 238,188,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 피노 근저당과 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하며 소유자 잔여도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·기존주택·미개발농경지가 혼재하는 신흥개발지대입니다.
- 교통. 주변 간선도로와 지선도로가 정비돼 있고 인근에 버스승강장이 있어 차량 접근성과 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 2022.09.29 사용승인된 294세대 아파트로, 철근콘크리트조 평지붕 27층 건물의 2층입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 전부제한구역입니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 원본 대조. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자와 말소기준 근저당 설정일을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 등록 상태, 경매 매각 후 행정상 처리 절차를 익산시 또는 관계기관에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 공동담보목록 제2022-580호와 근저당권 변경·공동담보 해제 내용을 원본에서 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 여부와 현재 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 체납 관리비와 사용료를 관리사무소에서 확인해 실질 자금계획에 반영하세요.
- 저가 원인 점검. 최저가가 최근 실거래 평균의 61.6%인 만큼 내부 상태, 저층 선호도, 하자와 현장 거래 가능 가격을 중개업소 및 현장조사로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도 인수형은 아니다”
보증금 235,000,000원의 임차권등기 때문에 첫인상은 무거워 보이지만, 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 임차권과 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 실질취득가는 보증금이 아니라 최저가 144,060,000원입니다.
가격도 두 차례 유찰을 거치면서 최근 12개월 실거래 평균 233,750,000원의 61.6%까지 낮아졌습니다. 감정가 294,000,000원은 최근 실거래 최고가보다도 높았지만, 현재 회차 가격은 최근 거래 구간 아래에 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 시세 대비 할인. 다만 민간임대주택등기와 공동담보 변경 내용, 실제 점유 및 체납을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
