전주지방법원 2025타경20766. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 11층 1104호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가 315,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,350,000원입니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이고, 이후 설정된 홍영주 근저당권, 김혜은 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순히 “없음”으로 볼 수 없습니다. 실제 확인되는 임차인은 김승온·김혜은 2명입니다. 다만 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가 154,350,000원 + 인수액 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 11층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 사용승인일 2022.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.10.18. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 원등기에는 채권최고액 35,280,000,000원과 공동담보목록이 기재돼 있고, 같은 날 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 입찰 전 공동담보 해제 범위와 이 호실에 남은 피담보채무를 등기 원문과 채권계산서로 대조해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김승온 | 2025.01.13 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김혜은 전유부분 전부·임차권등기 | 2022.10.28 / 2022.10.28 | 249,500,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음 | 승계 없음 |
김승온은 2025.01.13. 전입해 말소기준일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유 원인과 명도 협의 상대를 현장에서 확인해야 합니다. 김혜은은 보증금 249,500,000원, 전입·확정일자 2022.10.28.의 임차권자이지만 역시 2022.10.18. 말소기준보다 후순위입니다. 임차권등기도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 64.3%
같은 단지 송학크레지움캐슬, 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 255,000,000원입니다. 현재 실질취득액 154,350,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%로, 최저가 기준의 가격 메리트가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
실거래 범위는 230,000,000원부터 255,000,000원이고, 감정가 315,000,000원은 최근 거래보다 높게 책정돼 있습니다. 그러나 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 실거래 최저가보다도 낮습니다. 인수액이 없으므로 최저가와 실질취득액이 동일하며, 가격 비교 기준을 왜곡하는 숨은 보증금 승계도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 154,350,000원 | 0원 | 154,350,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 108,045,000원 | 0원 | 108,045,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 75,631,500원 | 0원 | 75,631,500원 |
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 모두 선순위 우리은행에 배당되고, 홍영주 근저당과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당액은 36,678,110,900원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 11층 1104호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 부지는 4면이 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측 폭 약 25m와 서측 폭 약 8m 도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·소로2류·소로3류와 관련된 저촉·접합 사항이 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지이고, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래 3건이 230,000,000원~255,000,000원에 형성돼 있으며 최근 12개월 평균은 240,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 확인. 원등기의 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원, 공동담보 해제 범위를 등기부 원문과 채권계산서로 대조하세요.
- 김승온 점유관계 확인. 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 원인이 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 전입세대 확인이 필요합니다.
- 김혜은 임차권 확인. 보증금 249,500,000원의 임차권등기는 후순위로 소멸하지만, 임차권등기 말소와 실제 점유 이전 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택 등록과 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 기재돼 있습니다. 매각 이후 등록 처리 상태를 관계기관과 원문으로 확인하세요.
- 명도 비용·기간 반영. 매수인 인수액은 0원이지만 전입자가 존재하므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비가 있으면 매수인이 부담할 수 있으므로 관리사무소에 미납 내역을 확인하세요.
- 시세 표본 점검. 최근 12개월 동일 면적 거래는 3건입니다. 11층의 향·내부상태·하자 여부를 실제 거래 사례와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 후순위, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 말소기준보다 앞선 임차인이 없습니다. 김승온과 김혜은 모두 전입일이 우리은행 근저당권보다 늦고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 동일한 154,350,000원입니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적 평균 240,000,000원의 64.3%로 내려와 있습니다. 감정가 315,000,000원은 최근 실거래보다 높았지만, 두 차례 유찰을 거친 현재 가격은 실거래 최저 230,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격만 보면 경쟁력이 있는 회차입니다.
다만 보증금 미상의 전입자, 민간임대주택등기, 그리고 우리은행 근저당의 공동담보·변경등기 표기는 반드시 원문으로 확인해야 합니다. 결론은 “인수위험은 낮고 가격 여력은 있으나, 점유와 등기 세부 확인을 마친 뒤 접근할 A등급 물건”입니다.
