전주지방법원 2025타경20802. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 104동 1702호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가 315,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,350,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 249,500,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차보증금 249,500,000원입니다. 보증금만 보면 현재 최저가보다 크지만, 임차인 윤진상의 주민등록일은 2022.11.04, 점유개시일은 2022.10.31입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18보다 모두 늦습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 붙는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다. 현재 가정 배당에서 임차보증금이 회수되지 않더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20802 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제104동 제17층 제1702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 22층 중 17층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 294세대 · 2022.09.29 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
말소기준은 2022.10.18 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김영신의 근저당권, 윤진상의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 윤진상 전유부분 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2020.06.11 점유 2022.10.31 전입 2022.11.04 확정 2023.11.03 배당요구 2024.10.04 | 249,500,000원 | 대항력 없음 확정일자·배당요구 승계 해당 없음 말소기준권리 이후 전입 · 현재 가정 배당 0원 · 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 윤진상 1명입니다. 임차권등기는 2024.10.04 접수됐고 배당요구도 이뤄졌지만, 대항력의 기준이 되는 전입과 점유가 말소기준 근저당보다 늦습니다. 확정일자 역시 2023.11.03으로 후순위입니다. 현재 최저가를 기준으로 선순위 우리은행에 매각대금이 모두 배당되는 구조라 임차보증금은 배당받지 못하지만, 그 미배당액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 64.3%
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월과 7월에 확인됩니다. 최근 12개월 실거래는 3건이며 평균은 240,000,000원, 최저 230,000,000원, 최고 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
현재 권리상 실질취득액 154,350,000원은 최근 실거래 평균 240,000,000원의 64.3%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 최근 최저 거래 230,000,000원보다도 낮습니다. 임차보증금 미배당액을 승계하지 않으므로 최저가가 아닌 별도의 보증금 기준 총액으로 비교할 필요도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 김영신 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행에 배당되고, 김영신과 신청채권자 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 총 미배당액은 35,578,110,900원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 익산더샵아파트 남동측 인근으로 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 17층이며, 도시가스 난방·승강기·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 도로와 서측·남측·북측 약 6~8미터 도로에 접하고 동측 도로를 통해 주 진출입합니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성 자료. 294세대, 2022.09.29 사용승인 단지이며 같은 면적의 2026년 6~7월 실거래 3건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자, 열쇠 인도 가능성, 명도 협의 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 선후관계 재확인. 전입 2022.11.04와 점유개시 2022.10.31이 말소기준일 2022.10.18보다 늦다는 점을 주민등록·현황조사 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 원설정 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원의 관계 및 공동담보 해제 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각물건명세서상 인수권리 없음과 별개로 등기의 말소 촉탁 및 관련 의무 처리 여부를 확인하세요.
- 내부 상태. 2022년 사용승인 건물이지만 전유부분의 하자, 누수, 설비 상태와 수리비는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·조세. 체납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 가능 항목을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 실거래 원본. 최근 거래 3건의 계약 해제 여부, 층·향·내부 상태 차이를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — 큰 보증금보다 선후관계가 중요하다
이 사건은 임차보증금 249,500,000원이 현재 최저가 154,350,000원보다 크다는 숫자만 보면 인수 위험이 커 보입니다. 그러나 임차인의 점유와 전입이 말소기준 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 154,350,000원이며 최근 실거래 평균 240,000,000원의 64.3%입니다.
가격과 권리만 놓고 보면 매력적인 구간이지만, 우리은행 근저당의 원설정·변경등기 관계, 민간임대주택등기, 임차권등기 후 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 없고 가격 여유는 크지만, 등기 세부관계와 현장 상태를 확인한 뒤 접근할 A등급 후보입니다.
