전주지방법원 2025타경20828. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 701호, 전용 84.95㎡ 아파트입니다. 감정가는 315,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 154,350,000원까지 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 실거래 평균 240,000,000원과 비교하면 64.3% 수준입니다.
권리관계에는 임차권자 최상옥이 보이지만, 전입신고일과 확정일자가 모두 2022.11.11로 말소기준인 우리은행 근저당 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 보증금 247,500,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 ‘보증금 고정형’ 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제101동 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 154,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 준공 / 규모 | 2022.09.29 · 294세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권도 매각으로 소멸
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최상옥 전유부분 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 계약 2020.06.16 전입 2022.11.11 확정 2022.11.11 임차권등기 2024.10.04 | 247,500,000원 | 대항력 없음 전입이 말소기준보다 늦음 | 우선변제 미상 배당요구 있음 | 매수인 승계 없음 인수 0원 |
실제 임차인은 최상옥 1명이며 보증기관이나 대위변제기관의 중복 임차인 신고는 없습니다. 최상옥의 전입일 2022.11.11은 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18보다 늦어 대항력이 인정되지 않습니다. 임차권등기도 2024.10.04로 후순위이므로 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 85,650,000원 낮다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월과 7월에 확인된 3건입니다. 최근 12개월 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 154,350,000원은 최근 12개월 평균의 64.3%이며, 평균보다 85,650,000원 낮습니다. 최근 거래 중 가장 낮은 230,000,000원과 비교해도 75,650,000원 낮고, 최신 거래 255,000,000원의 약 60.5%입니다. 인수액이 0원이므로 시세 비교 기준인 실질취득액도 최저가와 같은 154,350,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,960,900원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 151,389,100원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·신청채권에는 미배당이 발생합니다. 채권 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 154,350,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 108,045,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,631,500원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 학곤로16길이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 7층으로, 승강기·급배수·위생·소화전·화재탐지·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 도로와 북측·남측·서측 약 6~8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.09.29 준공된 294세대 단지로 동일 면적의 최근 거래는 230,000,000원~255,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 최상옥의 전입·확정일자 2022.11.11이 말소기준 2022.10.18보다 늦다는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 우리은행 변경등기 확인. 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기 120,000,000원·공동담보 해제 내용의 관계를 원등기 및 공동담보목록으로 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음 표시를 함께 확인하세요.
- 점유·명도 상태. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 내부 인도 상태와 명도 협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 실거래 표본. 최근 동일 면적 거래가 3건이므로 7층의 향·조망·내부 상태를 반영해 응찰가를 조정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세와 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 배당요구종기 이후 제출서류를 대조하세요.
맺으며 — 권리와 가격 모두 현재 회차는 긍정적
이 물건은 보증금 247,500,000원의 임차권자가 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금이 최저가보다 크더라도 매수인의 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 154,350,000원이 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 64.3%로 낮습니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정됐다는 점은 감안해야 하지만, 두 차례 유찰된 현재가는 최근 최저 거래 230,000,000원보다도 75,650,000원 낮습니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 거래 대비 할인형으로 평가할 수 있습니다. 다만 우리은행 근저당 변경등기와 민간임대주택등기 원본을 확인한 뒤 최종 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
