전주지방법원 2025타경20832. 군산 수송동 세영리첼 111동 8층 803호, 전용면적 약 84.9㎡대 아파트입니다. 이 사건의 표면 가격은 감정가 297,000,000원에서 세 차례 유찰돼 101,871,000원까지 내려왔습니다. 그러나 최저가만 보면 안 됩니다. 을구 3번 임차권자 이증구의 보증금은 300,000,000원이고 전입일·확정일자가 모두 2022.03.16으로, 말소기준인 2025.04.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 101,871,000원을 전제로 집행비용 2,226,194원이 먼저 빠지고, 임차인에게 99,644,806원이 배당됩니다. 남는 보증금 부족분은 200,355,194원입니다. 따라서 최저가와 인수액을 합친 현재 부담은 302,226,194원입니다. 이는 집행비용 추정으로 보증금 300,000,000원을 조금 웃돌지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 수렴·고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 111동 8층803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 약 84.9㎡대 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 온복규 · 2022.03.16 소유권이전 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 101,871,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 농업협동조합중앙회 근저당권 72,000,000원은 2017.12.06 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준일은 2025.04.29 강제경매개시결정입니다. 임차인 이증구는 2022.03.16 전입 및 확정일자를 갖췄고, 2024.03.19 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 떠안습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이증구 | 전유부분 건물의 전부 | 300,000,000원 | 2022.03.16 / 2022.03.16 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
세영리첼 전용 약 84.9㎡대 최근 12건의 실거래는 2026년 5월부터 8월 사이 190,000,000원~290,000,000원에 형성돼 있고, 최근 12개월 평균은 228,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 220,000,000원입니다. 현재 최저가 101,871,000원은 이 평균의 44.7%에 불과하지만, 그 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수까지 반영한 현재 실질취득 부담 302,226,194원은 최근 12개월 평균의 약 132.5%, 최신 거래 220,000,000원의 약 137.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 17 | 227,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 204,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 19 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 6 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 20 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 16 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 228,083,333원 |
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 101,871,000원 | 200,355,194원 | 실질취득 약 300,000,000원대 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 71,309,700원 | 230,373,875원 | 낙찰가 감소와 함께 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 49,916,790원 | 251,381,712원 | 보증금 수준의 경제적 부담 유지 |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 분명하게 보여줍니다. 매각가가 101,871,000원에서 71,309,700원, 다시 49,916,790원으로 내려가도 인수액은 200,355,194원에서 230,373,875원, 251,381,712원으로 증가합니다. 즉 유찰 자체가 실질 매입원가를 크게 낮추는 사건이 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 101,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,226,194원 |
| 1. 임차인 이증구 보증금 | 300,000,000원 | 99,644,806원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 부족분 200,355,194원이 매수인 인수로 남고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 아리울초등학교 북동측 인근이며, 중·소규모 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 서측 약 20m 내외 도로와 남측 약 18m 내외 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 803호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 세영리첼은 1,041세대, 사용승인일은 2010.06.14입니다. 최근 12건 실거래는 190,000,000원~290,000,000원으로 가격 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 101,871,000원에 인수액 200,355,194원을 더한 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이증구의 임대차계약일·전입일·확정일은 2022.03.16, 임차권등기일은 2024.03.19입니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권은 말소되지 않습니다.
- 관계인 구조 확인. 이증구는 과거 소유자이자 종전 근저당 채무자입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 임대차계약서와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액이 각각 230,373,875원, 251,381,712원으로 증가합니다.
- 배당 원본 대조. 현재 배당 계산에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기, 채권계산서, 매각물건명세서 원본을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “1억에 사는 아파트”가 아니라 “약 3억에 취득하는 인수형 사건”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 완전히 다릅니다. 감정가 297,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가 101,871,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원이 최저가보다 큽니다. 현재 배당 후 매수인이 인수할 금액은 200,355,194원이고, 최저가와 합친 실질 부담은 302,226,194원입니다.
반면 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 228,083,333원, 최신 거래는 220,000,000원, 최고 거래도 290,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 싸다고 평가할 수 없습니다. 추가 유찰이 이어져도 낙찰가 감소만큼 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가는 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다. 여기에 임차인이 과거 소유자·종전 근저당 채무자였다는 관계인 확인 이슈까지 겹칩니다. 결론은 표면 가격은 낮지만, 권리 인수와 실질취득가는 무거운 사건입니다.
