전주지방법원 2025타경20833. 익산역 북동측 인근 ‘익산역시그니처-에스주상복합’ 1동 10층 1004호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 최영동은 2021년 9월 24일 매매를 원인으로 2021년 10월 6일 거래가액 99,400,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 핵심은 등기부상의 후순위 가압류가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인과 그 보증금 처리입니다.
이슬기는 임대차계약일 2021년 10월 7일, 확정일자 2021년 10월 8일, 주민등록·점유개시 2021년 10월 22일이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2021년 12월 27일입니다. 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 있습니다. 보증금 80,000,000원도 현재 최저가보다 큽니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서 때문에 통상의 ‘대항력 인수형’과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 1동 10층 1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 20층 중 10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최영동 (2021.10.06. 소유권이전 · 거래가액 99,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 64,400,000원 (8회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 85,404,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준 | 2021.12.27. 갑구 4번 압류 · 국(청주세무서장) |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다
2019년 설정된 무학신용협동조합 근저당권은 2021년 10월 6일 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2021년 12월 27일 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021년 10월 22일에 이슬기가 주민등록과 점유를 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 이후 압류·가압류와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬기 | 80,000,000원 | 2021.10.22 | 2021.10.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 확약이 매각절차에서 그대로 유효하게 적용된다는 전제입니다. 배당 계산 자체의 미배당액은 17,159,200원이며, 확약의 효력·말소 이행 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 제출 원본을 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 전제 실질취득 6,440만원 vs 최근 8,300만원
동일 단지에서 면적이 맞는 최근 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 78,708,333원이지만, 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 흐름을 우선합니다. 최근 12개월 표본은 2026년 4월 83,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 구간보다 6.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 19.04㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.04㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 20.18㎡ | 10 | 77,500,000원 |
| 2024.03 | 19.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 19.04㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2023.11 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2023.07 | 19.04㎡ | 16 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 78,708,333원 |
현 최저가 64,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 83,000,000원의 77.6%입니다. 확약으로 임차인 인수가 실질 0원이 된다면 실질취득도 64,400,000원으로 동일하므로 최근 거래보다 18,600,000원 낮습니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 원칙적 대항력 계산만 놓고 보면 낙찰가와 미배당 인수액의 합이 보증금 수준에 가까워지는 구조이므로, 이 사건에서 가격 메리트의 전제는 어디까지나 HUG 확약의 실제 효력입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 이슬기 보증금 | 80,000,000원 | 62,840,800원 |
| 2. 충북신용보증재단 가압류 | 9,496,725원 | 0원 |
| 3. 하나카드 주식회사 가압류 | 6,599,686원 | 0원 |
| 4. 주식회사다올저축은행 가압류 | 18,360,475원 | 0원 |
| 5. 주식회사오케이저축은행 가압류 | 26,357,711원 | 0원 |
| 6. 주식회사 신한은행 가압류 | 19,704,207원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 85,404,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이슬기의 미배당 보증금은 17,159,200원입니다. 다만 제출된 HUG 확약서에 따라 그 잔존 보증금의 매수인 상대 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 명시되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산역 북동측 인근에 위치하고 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물의 10층 1004호이며 위생·급배수·전기·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 6미터 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 중로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 익산역시그니처-S주상복합은 299세대, 사용승인일은 2018.02.02입니다.
- 경매 체질. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회이며 본건은 8회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 본건 매수인에게 그대로 적용되는지 재확인해야 합니다.
- 배당 부족분. 현 매각가 계산상 이슬기 보증금의 미배당액은 17,159,200원입니다. 이 숫자와 실질 인수 0원*의 차이는 전적으로 확약에서 발생합니다.
- 공매 진행. 2025.04.16. 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있으므로 공매와 법원경매의 진행·종결 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 8회 유찰 원인. 최근 거래 대비 가격은 낮지만 반복 유찰 사유가 가격 외 절차·점유·환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 78,708,333원보다 최근 12개월·최신 거래 83,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·공매 진행상황을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “6,440만원의 가격보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
표면만 보면 감정가 92,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 64,400,000원까지 내려왔고, 최신 실거래 83,000,000원보다 낮아 가격 차이가 분명합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 이슬기는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금은 80,000,000원입니다. 확약이 없으면 현 회차 배당 후 17,159,200원의 잔존보증금 문제가 남습니다.
다만 신청채권자 겸 양수인 주택도시보증공사가 대항력 포기와 잔존보증금 반환청구 포기, 임차권등기 말소 동의를 명시한 확약서를 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 따라서 확약을 원본으로 재확인해 효력이 확실하다면 실질취득 64,400,000원은 최근 거래 83,000,000원보다 낮습니다. 반면 확약 확인이 불완전하다면 이 물건의 권리 성격은 즉시 달라집니다. 가격은 매력 구간, 권리는 확약서 확인이 선행되는 조건부 안전형입니다.
