전주지방법원 2025타경20833. 익산역 북동측 인근에 위치한 익산역시그니처-에스주상복합 1동 10층 1004호입니다. 감정가 92,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가가 45,080,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 최영동이며, 2021년 10월 6일 거래가액 99,400,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리분석에서 놓치면 안 되는 부분은 임차인 이슬기의 보증금 80,000,000원입니다. 전입·점유개시일과 확정일자가 말소기준권리인 압류보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 단순히 최저가만 보면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 확약서의 내용과 효력이 실제 매각 후에도 이행되는지 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20833 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 창인동1가 151 익산역시그니처-에스주상복합 제1동 제10층 제1004호 도로명주소: 전북특별자치도 익산시 중앙로5길 17 |
| 물건종류 / 전용면적 | 집합건물(아파트) · 전용면적 19.04㎡ · 지상 20층 중 10층 |
| 단지 / 준공 | 익산역시그니처-S주상복합 · 299세대 · 2018.02.02 |
| 소유자 | 최영동 (2021.10.06. 거래가액 99,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (9회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 85,404,103원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 국 압류 · 2021.12.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2021년 12월 27일 접수된 국 압류로 분석됩니다. 2019년 8월 16일 설정된 무학신용협동조합 근저당은 2021년 10월 6일 말소 처리된 것으로 기재되어 있어 현재 인수할 근저당으로 보지 않습니다. 이후의 청주시 압류와 충북신용보증재단·하나카드·다올저축은행·오케이저축은행·신한은행의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이슬기는 임대차계약일 2021년 10월 7일, 확정일자 2021년 10월 8일, 전입신고 및 점유개시일 2021년 10월 22일로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 국 압류보다 앞서므로 원래는 대항력과 우선변제권이 문제 되는 임차인입니다. 임차권등기는 2023년 11월 1일에 경료되었으며, 배당요구도 한 것으로 확인됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 확약 및 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이슬기 전유부분 전체 |
80,000,000원 | 전입·점유 2021.10.22 확정일자 2021.10.08 배당요구 2023.11.01 |
대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 | 주택도시보증공사의 확약서에 따라 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되면 인수 실질 0원. 확약 이행 여부는 원본 확인 필요. |
실제 임차인은 1명입니다. 위 대항력·우선변제 배지는 확약을 적용하기 전의 임차인 권리 상태를 나타냅니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자 겸 확약서 제출자로 기재되어 있으며, 임차인 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선해 판단
대상 단지는 익산역시그니처-S주상복합이며, 비교 면적은 전용 19.04㎡를 중심으로 확인합니다. 전체 실거래 12건의 평균은 75,791,666원이지만, 과거의 높은 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 74,000,000원, 최신 거래 65,000,000원, 최근 추세 -2.8%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.04 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 2025.02 | 20.18㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 69,000,000원 |
| 2025.02 | 19.04㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 19.04㎡ | 18 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.04㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2024.05 | 20.18㎡ | 10 | 77,500,000원 |
| 2024.03 | 19.04㎡ | 8 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 19.04㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2023.11 | 19.04㎡ | 16 | 83,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | — | 75,791,666원 |
현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원보다 28,920,000원 낮으며, 최근 평균 대비 60.9% 수준입니다. 최신 거래 65,000,000원과 비교해도 19,920,000원 낮습니다. 확약이 이행되어 인수액이 0원이라는 전제에서는 진입가격이 최근 거래 수준보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,211,440원 |
| 1. 임차인 이슬기 보증금(우선변제) | 80,000,000원 | 43,868,560원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 충북신용보증재단 | 9,496,725원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,599,686원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 18,360,475원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 26,357,711원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 19,704,207원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 85,404,103원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용을 반영한 가정 배당표입니다. 임차보증금은 43,868,560원이 배당되고 36,131,440원이 계산상 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 확약의 효력이 부인되거나 약정이 이행되지 않을 경우의 위험액이며, 확약이 유효하게 이행되면 이슬기 관련 매수인 인수 실질은 0원으로 판단합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 보증금 미배당 시나리오
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이번 물건은 그 위험을 줄이는 확약서가 제출되어 있다는 점이 핵심입니다.
| 회차 시나리오 | 가정 매각가 | 계산상 보증금 미배당액 | 확약 이행 시 인수 실질 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 45,080,000원 | 36,131,440원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 36,064,000원 | 44,985,152원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 28,851,200원 | 52,068,122원 | 0원 |
미배당액은 확약이 적용되지 않을 경우를 가정한 계산상 위험액입니다. 위 시나리오의 인수 실질 0원은 각 회차에서도 확약의 효력이 인정되고 약정대로 이행된다는 조건부 판단입니다. 확약의 효력이 부인되거나 임차권등기 말소가 완료되지 않으면 이 금액을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 창인동1가, 익산역 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지상 20층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수·전기·난방 및 엘리베이터 설비가 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,423,000원/㎡로 기재되어 있고, 남동측 폭 약 6미터 포장도로를 통해 출입합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 현재 점유자와 실제 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 299세대이며 준공일은 2018.02.02입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 최신 거래는 65,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.8%입니다. 9회 유찰과 단지 경매 통계상 낙찰률 0.0%는 매도 시점과 가격을 보수적으로 잡아야 할 근거입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문, 포기 주체, 잔존 보증금 반환청구권 포기 범위와 임차권등기 말소 조건을 확인하세요.
- 매각물건명세서 재확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 확약서의 실제 내용이 일치하는지, 매각 전 변경 사항이 있는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 낙찰 후 임차권등기가 약정대로 말소되는지 확인하고, 잔존 보증금 청구권 포기가 실질적으로 유효한지 검토하세요.
- 확약 밖 권리 확인. 이슬기 외 별도 점유자·임대차가 존재하는지 현장조사와 관련 서류를 통해 확인하세요. 이 확약은 별도 임차인에게 자동으로 적용되지 않습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 등기부에 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사의 공매 진행과 법원경매의 관계 및 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 유찰·환금성. 현재 9회 유찰이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 5.9회·낙찰률 0.0%가 표시됩니다. 재매도 기간과 예상 매도가격을 보수적으로 산정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유관계와 인도 가능 시점, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목을 확인하세요.
- 배당 계산 검증. 집행비용, 당해세, 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 원본 서류와 대조하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸지만, 환금성을 보장하지는 않는다”
현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원과 최신 거래 65,000,000원보다 낮습니다. 확약이 유효하게 이행되어 이슬기의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소가 완료된다면 매수인 인수 실질은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 전제에서는 가격 비교상 진입 여지가 있습니다.
그러나 확약서가 효력을 갖지 못하거나 약정대로 이행되지 않으면 계산상 미배당 보증금 36,131,440원이 다시 핵심 위험이 되고, 실질취득비용은 최근 거래 수준을 웃돌 수 있습니다. 여기에 최근 추세 -2.8%, 9회 유찰, 단지 경매 통계상 낮은 낙찰률, 공매 진행 교차 확인 문제까지 있습니다. 이 물건은 최저가만 보고 입찰할 사건이 아닙니다. 확약의 효력과 이행 가능성을 먼저 확인하고, 실제 점유·공매 진행·환금성을 검증한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
