전주지방법원 2025타경20836. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 101동 10층 1003호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 2022년 사용승인을 받은 294세대 단지로, 감정가는 312,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 152,880,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 보증금 249,500,000원의 임차권입니다. 보증금만 보면 현재 최저가를 크게 웃돌지만, 임차인 박선희의 전입신고·확정일자는 2022.10.24이고 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.10.18입니다. 제공된 권리판정상 임차인은 대항력 없음이며 임차권등기도 말소기준 이후 등기돼 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 역시 인수권리를 해당 없음으로 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 10층 1003호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 152,880,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기소 / 발급일 | 전주지방법원 익산등기소 / 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수되지 않는다
말소기준은 2022.10.18 접수된 우리은행 근저당입니다. 이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 박선희 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인 박선희의 점유개시일은 2022.10.22, 전입신고일과 확정일자는 2022.10.24로 모두 말소기준일보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선희 | 전유부분 건물의 전부 | 249,500,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 있음·후순위 | 해당 없음 |
갑구에는 민간임대주택등기 표기도 남아 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 매각으로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6~7월 총 3건입니다. 거래가는 230,000,000원~255,000,000원, 최근 12개월 평균은 240,000,000원입니다. 현재 최저가 152,880,000원은 이 최근 평균의 63.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
현재 최저가는 최근 3건 중 가장 낮은 거래가 230,000,000원보다도 낮습니다. 대항력 임차보증금 인수가 없으므로 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 152,880,000원입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 가격 격차가 확인됩니다. 다만 최근 거래가 3건뿐이므로 이 표본만으로 장기적인 상승·하락 방향을 단정하기보다는 개별 호수의 내부 상태와 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,940,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 149,939,680원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·신청채권에는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당액은 38,254,751,576원이지만, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 10층으로, 도시가스 난방·엘리베이터·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 2022.09.29 사용승인된 294세대 아파트로, 전용 84.95㎡ 최근 거래 3건이 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 사다리형 평지의 아파트 부지입니다.
- 도로. 동측 도로를 통해 차량이 출입하며, 소로2류에 접하고 대로3류·소로3류에 일부 저촉됩니다.
- 공시지가. 468,200원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 우리은행 근저당 접수일 2022.10.18과 임차인 전입일 2022.10.24의 선후관계를 등기부·전입세대열람으로 재확인하세요.
- 근저당 변경등기. 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제 문구의 관계를 원본 등기와 공동담보목록에서 대조하세요.
- 민간임대주택 표기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 퇴거했는지, 임차인 또는 제3자가 현재 점유 중인지 현황조사와 현장방문으로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 내부 하자·수리비·누수·시설 상태를 확인해 실질 원가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 매각 진행상태. 기재 매각기일은 2026.07.27이므로 매각결과·변경·취하 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 보증금보다 낮은 최저가라도 인수형은 아니다
이 물건은 보증금 249,500,000원의 임차권이 있어 처음 보면 최저가 152,880,000원에 보증금 차액까지 떠안는 구조처럼 보일 수 있습니다. 그러나 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정과 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 따라서 실질취득가는 보증금이 아니라 최저가 152,880,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
가격은 최근 12개월 실거래 평균 240,000,000원의 63.7%로 낮고, 최근 확인된 거래 230,000,000원·235,000,000원·255,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격 조건은 우호적이지만, 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경등기 관계, 민간임대주택 표기, 실제 점유 및 내부 상태는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 결론은 인수 위험은 낮고 가격 여유는 크지만, 등기 변경내용과 명도를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
