전주지방법원 2025타경20844. 군산시 미룡동 은파롯데캐슬아파트 105동 13층 1303호입니다. 현재 소유자는 이수정이며 2020.08.23 매매를 원인으로 2020.11.02 소유권을 취득했고 거래가액은 285,000,000원입니다. 현재 등기부상 말소기준권리는 2023.01.10 군산세무서장의 국 압류입니다. 이후 남아 있는 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 주식회사 오케이저축은행 가압류, 보령세무서장 압류와 오케이에프앤아이대부 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 김일호는 2022.05.11 전입했고 배당요구도 2025.06.04 접수됐습니다. 전입일은 말소기준권리인 2023.01.10보다 이르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 자료만으로는 ‘대항력 있음’이라고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 실제로 얼마인지와 배당 후 남는 금액이 있는지를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 59-118 은파롯데캐슬아파트 105동 13층1303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 13층 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 149.51㎡ |
| 소유자 | 이수정 · 2020.08.23 매매 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 133,427,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 29,799,878원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준은 2023.01.10 국 압류입니다. 그 뒤의 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 25,335,097원, 주식회사 오케이저축은행 가압류 30,947,767원, 보령세무서장 압류, 오케이에프앤아이대부 주식회사 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행·삼성생명보험주식회사·군산오룡신용협동조합·현대캐피탈주식회사의 근저당권 등은 이미 말소된 등기입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김일호 | 2022.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.06.04 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 인수액과 실질취득가를 현재 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 가격은 29.7%, 실질취득가는 아직 미정
은파롯데캐슬아파트 동일 면적 149.51㎡의 실거래는 3건이며 전체 평균은 417,666,666원입니다. 가격 판단에서는 최근 자료를 우선하면 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 450,000,000원입니다. 현재 최저매각가 133,427,000원은 이 최근 평균의 29.7%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 +12.1%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 149.51㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2021.09 | 149.51㎡ | 14 | 445,000,000원 |
| 2021.06 | 149.51㎡ | 3 | 358,000,000원 |
| 전체 평균 | 149.51㎡ | 3건 | 417,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 149.51㎡ | 1건 | 450,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,667,978원 |
| 2. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 25,335,097원 | 25,335,097원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 30,947,767원 | 30,947,767원 |
| 4. 경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부 주식회사 | 29,799,878원 | 29,799,878원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,676,280원 |
현재 회차 시나리오에서는 채권 86,082,742원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 44,676,280원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 김일호의 보증금도 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 133,427,000원 | 0원 | 44,676,280원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 93,398,900원 | 0원 | 5,234,978원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 65,379,229원 | 22,280,339원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산 용문초등학교 북동측 인근으로 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 13층 1303호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 왕복4차선, 북측·서측·남측 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접하며 동측 및 서측 출입구로 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 535,600원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 은파롯데캐슬아파트는 307세대이고 사용승인 관련 기준일은 2007.09.27이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김일호 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차계약 내용과 확정일자를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 배당 후 미회수 보증금 계산. 대항력 있는 임차인으로 확인된다면 낙찰가만이 아니라 미배당 보증금까지 합친 실질취득가로 최근 시세 450,000,000원과 비교해야 합니다.
- 세금 확인. 말소기준권리가 군산세무서장의 국 압류이고 보령세무서장 압류도 존재하므로 실제 조세채권과 배당순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 이유 확인. 현재 최저가는 감정가 389,000,000원에서 133,427,000원까지 낮아졌습니다. 가격만이 아니라 임차관계와 현장 상태를 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “표면 가격 29.7%보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 389,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 133,427,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 450,000,000원에 비하면 표면 가격 차이는 큽니다. 그러나 2022.05.11 전입한 김일호의 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 말소기준권리 2023.01.10보다 앞섭니다. 따라서 실질취득가가 얼마가 될지는 아직 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 사실만으로 이 문제를 닫기보다, 실제 임대차와 보증금, 배당 후 미회수액을 확인한 뒤 가격을 평가하는 것이 핵심입니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리는 확인 전 보류. 이 사건의 승부처는 김일호의 보증금입니다.
