전주지방법원 2025타경20867. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 7층 703호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 감정가는 310,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 151,900,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 240,000,000원과 비교하면 최저가는 88,100,000원 낮습니다.
권리관계의 핵심은 임차권자 김웅재입니다. 보증금은 247,500,000원이지만 전입일 2023.01.10이 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022.10.18보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 분류됐고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차보증금 미배당액을 승계하는 구조가 아니며, 실질취득액은 낙찰가와 같은 151,900,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20867 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 제102동 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 없고 인수액은 0원
말소기준권리는 2022.10.18 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 채권최고액 120,000,000원으로 변경되고 공동담보가 해제됐다는 변경등기가 함께 존재합니다. 이후 설정된 현대코리안 근저당권, 김웅재의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 배당·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김웅재 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 전입 2023.01.10 확정 2023.11.03 임차권등기 2024.10.15 | 대항력 없음 말소기준 2022.10.18 이후 전입 | 배당요구 있음 승계 없음 현재 배당가정 0원 · 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 분류된 인원은 없습니다. 김웅재는 배당요구를 했지만 말소기준권리보다 후순위이고, 현재 최저가를 전제로 한 예상배당에서는 후순위 채권까지 배당재원이 도달하지 않아 배당액이 0원입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 88,100,000원 낮다
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 12개월 실거래는 총 3건입니다. 표본 평균은 240,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 255,000,000원입니다. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 평균의 63.3%이며, 최신 거래보다 103,100,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6층 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16층 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 240,000,000원 |
실거래 최저액도 230,000,000원으로 현재 최저가보다 78,100,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 비교 기준은 최저가 그대로인 실질취득액 151,900,000원입니다. 최근 실거래 표본만 놓고 보면 가격 여유가 분명하지만, 표본이 3건이므로 개별 호수의 내부 상태와 현재 점유관계를 확인해야 실제 할인 폭을 확정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사현대코리안 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 현대코리안과 주택도시보증공사에는 배당재원이 남지 않는 가정입니다. 총 미배당액은 35,478,526,600원이지만 이는 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 35,478,526,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 35,523,458,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 35,554,808,758원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 7층입니다.
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입하며 토지는 사다리형 평지의 아파트 부지입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 소로3류에 저촉되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.09.29 준공된 294세대 단지로, 동일 면적의 최근 실거래 3건은 230,000,000원에서 255,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기. 우리은행 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경된 120,000,000원의 관계를 등기 원문과 채권계산서로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2020.03.20 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 매각 후 말소 여부와 남는 행정상 제한을 확인해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권자 김웅재의 임차권등기는 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 대항력 판단 유지. 전입일 2023.01.10은 말소기준 2022.10.18보다 늦어 제공된 자료상 대항력은 없습니다. 전입세대열람과 현황조사 원문을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 151,900,000원은 최근 평균 240,000,000원의 63.3%입니다. 내부 상태와 점유비용을 반영해 실질 가격 차이를 다시 계산해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 기재 매각기일은 2026.07.27이므로 변경·연기·매각·유찰 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 승부처는 현장 확인
이 물건의 임차보증금은 247,500,000원으로 최저가보다 크지만, 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 대항력 인수형이 아니며, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 151,900,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 평균 240,000,000원의 63.3%로 낮습니다. 권리상 인수 0원과 최근 실거래 대비 가격 차이는 분명한 장점입니다. 다만 민간임대주택등기, 우리은행 근저당 변경등기, 현재 점유 상태는 문서와 현장에서 직접 확인해야 합니다. 결론은 권리와 가격은 양호, 원문·점유 확인을 마친 뒤 입찰가를 결정할 A등급 후보입니다.
