전주지방법원 2025타경21019. 군산시 나운동 736-11 토지와 상신6길 12의 2층 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 506.5㎡의 대지이고, 건물은 철골조 및 경량철골조 구조로 현재 공실입니다. 소유자 박승오는 2018년 8월 27일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군산농업협동조합 앞으로 채권최고액 297,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 중소기업은행의 가압류와 군산농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가보다 322,730,300원 낮지만, 3회 유찰된 공실 기타 건물이라는 사실이 시장의 보수적 평가를 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21019 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 736-11 · 전북특별자치도 군산시 상신6길 12 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 506.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철골조 및 경량철골조 · 2층 · 공실 상태 |
| 소유자 | 박승오 (2018.08.27. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 491,219,300원 / 168,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 군산농업협동조합 / 253,639,115원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 확인된 실제 임차인은 0명입니다. 2025년 12월 11일 현황재조사 당시 소유자 박승오는 소호사무실 운영 시기의 임차인들이 모두 계약기간 종료 후 점유하지 않고 있다고 진술했습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으므로 임차보증금 승계액은 0원입니다. 다만 공실 건물은 입찰 전에 출입 상태와 잔존 집기, 열쇠 인계, 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가 491,219,300원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 168,489,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%이고, 감정가와의 차이는 322,730,300원입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 168,489,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 168,489,000원 | 34.3% | 149,028,999원 |
| 4회 유찰 시 | 117,942,299원 | 24.01% | 198,868,046원 |
| 5회 유찰 시 | 82,559,609원 | 16.81% | 233,685,617원 |
유찰이 진행될수록 매수인의 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 채권 총액 314,359,153원 가운데 165,330,154원만 배당되어 149,028,999원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실이고 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,158,846원 |
| 을구 24번 근저당권 · 군산농업협동조합 | 297,600,000원 | 165,330,154원 |
| 갑구 24번 가압류 · 중소기업은행 | 16,759,153원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
군산농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로도 전액 배당되지 않고, 중소기업은행 가압류와 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산나운초등학교 북동측 인근으로, 주변에 중·소규모 아파트단지, 연립주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 506.5㎡이며 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 세로각지(가), 공시지가는 351,100원/㎡입니다.
- 건물. 철골조 및 경량철골조 트러스위샌드위치판넬·평슬래브·칼라쉬트지붕의 2층 건물입니다. 외벽은 사이딩판넬·방부목·드라이비트, 내부는 벽지·인테리어, 바닥은 데코타일, 창호는 샷시창입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 대조. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 면적의 반복 거래로 가격을 바로 비교하기 어려운 기타 건물·토지입니다. 공실과 3회 유찰 이력을 감안해 재매각 기간과 활용 수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 과거 소호사무실 임차인들은 모두 계약이 종료돼 점유하지 않는다는 소유자 진술이 있으나, 현장 출입과 잔존 점유·집기 상태를 다시 확인하세요.
- 설비 작동 시험. 위생·급배수·화재탐지·난방설비의 전원, 누수, 동파, 배관과 작동 상태를 확인하고 수선비를 입찰가에서 차감하세요.
- 제시외 건물 범위. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·상태와 실제 사용 가능성을 감정서 원본 및 현장에서 대조하세요.
- 토지 활용 검토. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 도로 접면과 가축사육제한구역 조건을 반영해 가능한 용도를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 토지가치, 건물 잔존가치, 철거·수선비와 공실 기간을 합산해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 149,028,999원은 채권자 측 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 매각기일 관련 원본 내용을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2018년 군산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 확인되지 않았고 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 3회 유찰된 공실 기타 건물·토지이고 설비 가동 여부도 확인이 필요합니다. 감정가 할인율을 곧바로 시세 차익으로 해석하지 말고, 토지와 건물의 실제 활용가치·수선비·환금성을 확인해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 현장과 활용계획을 확인한 뒤 결정입니다.
