전주지방법원 2025타경21026. 군산시 수송동 제일오투그란데1단지 307동 14층 1402호, 전용 68.9724㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 196,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 96,040,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 법원 최저가만으로 판단할 수 없습니다. 임차권자 김경희가 2022.04.27 전입·점유와 확정일자를 갖추고, 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤기 때문입니다.

현재 말소기준은 2025.06.23 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 훨씬 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 것이 아니라, 배당되지 않는 보증금이 늘어나 매수인의 총부담이 보증금 부근에 머무는 대항력 인수형 경매입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다

등기부에 현재 남아 있는 담보권은 없고, 과거 농업협동조합중앙회 근저당 48,000,000원과 군산대건신용협동조합 근저당 78,000,000원은 이미 말소됐습니다. 문제는 2024.04.30 등기된 김경희의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2022.03.12, 전입·점유 및 확정일자는 모두 2022.04.27로 강제경매개시결정일인 2025.06.23보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김경희는 배당요구를 했지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금이 사라지는 것은 아닙니다. 배당으로 보증금 전액이 충족되지 않으면 남은 금액은 임차권과 함께 매수인에게 승계됩니다. 별도의 보증기관 명의 중복 임차신고는 없으므로 실제 임차인은 1명이며, 보증금도 250,000,000원 한 건으로 봅니다.

③ 회차별 인수 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 줄지 않는다

회차가 내려갈수록 법원에 납부하는 매각대금은 줄지만, 그만큼 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 늘어납니다. 따라서 이 물건은 최저가 96,040,000원만 보고 감정가 대비 49%의 저가 매물로 평가하면 안 됩니다. 가격 비교의 기준은 실질취득액인 약 250,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득액이 최근 거래보다 높다

제일오투그란데1단지 전용 68.97㎡ 동일면적의 최근 12개월 실거래는 12건, 평균은 204,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.02에 200,000,000원, 전체 범위는 175,000,000원~240,000,000원입니다.

법원 최저가만 비교하면 최근 시세의 47%로 보이지만, 이는 인수액을 제외한 숫자입니다. 실질취득 기준인 약 250,000,000원은 최근 12개월 평균 204,250,000원과 최신 거래 200,000,000원뿐 아니라, 최근 거래 최고가 240,000,000원보다도 높습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다는 평가는 금지해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)

임차인 보증금 중 배당되지 않는 156,088,720원은 매수인 인수 추정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 250,000,000원은 현재 배당 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 푸른솔초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통 사정은 보통 정도입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 19층 아파트 중 14층이며, 급배수·위생·개별난방·승강기·소화·출입통제 설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 15미터 아스팔트 포장도로에 접하고, 서측 진출입로를 통해 출입합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역 등에 해당합니다.
• 단지. 제일오투그란데1단지는 724세대이며 사용승인일은 2008.10.31입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 최저가 96,040,000원이 아니라 임차보증금 약 250,000,000원을 총부담 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 미변제액은 매수인이 인수하므로 실제 배당표와 배당순위를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건. 보증금 전액 변제가 이뤄지지 않으면 을구 5번 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
• 명도·인도. 임차권자의 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·단수 위험. 출입구에 관리비 독촉 및 단수안내 통지서가 붙어 있으므로 체납 관리비와 수도 공급 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 감정가 196,000,000원이나 최저가 96,040,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김경희의 보증금 250,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인이 93,911,280원을 배당받고, 남은 156,088,720원을 매수인이 인수하게 됩니다. 다음 회차로 내려가면 법원 납부액은 줄지만 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에 머뭅니다.

최근 12개월 동일면적 거래 평균은 204,250,000원이고 최신 거래는 200,000,000원입니다. 실질취득 약 250,000,000원은 이 시세를 웃돌며 최근 최고 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 아파트라는 용도와 단지 규모는 무난하지만, 권리 인수와 가격을 함께 보면 낮은 최저가에 현혹되면 안 되는 대항력 인수형 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상 — 입찰 매력 낮음입니다.