전주지방법원 2025타경21029. 군산시 나운동 한울아파트 105동 12층 1209호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 87,000,000원에서 7회 유찰돼 7,165,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아닙니다. 2023.02.27 주민등록·점유를 갖춘 임차인 변순보의 보증금은 95,000,000원이고, 말소기준인 2025.06.25 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 취득했습니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
현재 회차 배당표에서는 매각대금 7,165,000원 중 집행비용 528,970원을 제외한 6,636,030원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 88,363,970원이 남습니다. 따라서 단순 산식으로는 최저가와 인수액을 합친 부담이 95,528,970원이고, 집행비용 추정 때문에 보증금 95,000,000원을 소폭 웃돕니다. 가격의 본질은 약 9,500만원 수준으로 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 105동 12층 1209호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 대상면적 59.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 평슬래브지붕 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사아이디얼삼인 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 7,165,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,784,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 한국주택은행·국민은행·우리은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.06.25 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.02.27에 임차인 변순보가 주민등록과 점유를 갖췄다는 점입니다. 확정일자는 2023.01.05이고, 2024.07.05 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 | 현재 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변순보 전유부분 건물의 전부 · 주거 | 95,000,000원 | 2023.02.27 | 2023.01.05 | 2024.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 88,363,970원 |
변순보는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 주민등록·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 하지만 현재 최저가에서는 배당재원이 턱없이 부족해 보증금 대부분이 낙찰자에게 넘어옵니다.
③ 시세 비교 — 716만원이 아니라 약 9,500만원을 비교해야 한다
한울아파트 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 67,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 57,000,000원, 실거래 범위는 53,000,000원~88,500,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 평균의 10.6%에 불과하지만, 이 수치는 매수인이 떠안을 임차보증금을 제외한 숫자여서 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 88,500,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 66,500,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 67,833,333원 |
실질취득 기준 약 95,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 140.0%이고, 최신 거래 57,000,000원의 약 166.7%입니다. 심지어 최근 실거래 최고가 88,500,000원보다도 높습니다. 따라서 “최저가가 716만원이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 최저가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 7,165,000원 | 88,363,970원 | 95,528,970원 |
| 8회 유찰 시 | 5,015,500원 | 90,474,779원 | 95,490,279원 |
| 9회 유찰 시 | 3,510,850원 | 91,952,345원 | 95,463,195원 |
④ 예상배당표 (매각가 7,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 528,970원 |
| 1. 임차인 변순보 보증금 | 95,000,000원 | 6,636,030원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 99,784,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 변순보는 6,636,030원만 배당받고 보증금 부족분 88,363,970원이 남습니다. 주택도시보증공사 청구액 99,784,213원은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북측 인근이며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다. 주위환경 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측 왕복 4차선 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 단지. 한울아파트는 840세대이며 준공일은 1996.07.25입니다. 비교 대상 면적은 59.95㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 592,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 반응. 이 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.9회이고, 본건은 이미 7회 유찰됐습니다. 단순한 최저가 하락이 실질 부담 감소로 이어지지 않는 구조까지 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단은 7,165,000원이 아니라 인수 보증금을 포함한 실질취득 약 95,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 변순보 보증금 95,000,000원이 실제 배당절차에서 얼마까지 변제되는지가 최종 인수액을 좌우합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 7번 주택임차권등기는 보증금 전액 변제 전에는 매수인 인수 대상으로 명시돼 있으므로 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 의미. 8회·9회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액은 각각 90,474,779원·91,952,345원으로 증가합니다. 유찰 자체를 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 시세 상한 점검. 최근 12개월 평균 67,833,333원, 최신 거래 57,000,000원, 최고 거래 88,500,000원과 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차권등기 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “716만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 7회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 현재 최저가 7,165,000원에서 예상 인수액은 88,363,970원이고, 추가 유찰이 되더라도 낮아지는 낙찰가만큼 인수액이 커져 실질취득은 약 95,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 67,833,333원보다 높고, 최신 거래 57,000,000원은 물론 최근 최고 거래 88,500,000원도 웃돕니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가를 매력으로 평가할 수 없는 대항력 인수형입니다. 권리구조는 읽을 수 있지만 가격 경쟁력은 낮습니다. 최저가는 716만원, 실제 판단 가격은 약 9,500만원. 두 숫자를 혼동하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 전부입니다.
