전주지방법원 2025타경21029. 군산시 나운동 한울아파트 105동 1209호, 철근콘크리트벽식구조 15층 건물의 12층 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사아이디얼삼인으로, 2023년 2월 27일 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 물건은 7회 유찰되어 최저가가 7,165,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 등기부 을구 7번을 확인하면 가격의 의미가 완전히 달라집니다. 2024년 7월 5일 등기된 변순보의 주택임차권은 2025년 6월 25일 강제경매개시결정에 앞서 성립했습니다. 임차인은 2023년 2월 27일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023년 1월 5일입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건의 경제적 취득원가는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다. 매각대금이 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄어들고, 매수인이 부담할 보증금이 커지므로 실질취득원가는 약 95,000,000원 수준에서 유지되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21029 (군산지원 강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155-1 한울아파트 제105동 제12층 제1209호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 하나운로 20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 15층 중 12층 · 실거래 비교면적 59.95㎡ |
| 단지현황 | 한울 · 840세대 · 사용승인 1996.07.25 |
| 구조 / 설비 | 철근콘크리트벽식구조 · 승강기 · 개별난방 · 위생·급배수 및 소방설비 |
| 현재 소유자 | 주식회사아이디얼삼인 (2023.02.27 소유권이전 · 거래가 105,000,000원) |
| 감정가 | 87,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,165,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 99,784,213원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.25 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 변순보 · 보증금 95,000,000원 · 을구 7번 |
| 예상 인수액 | 88,363,970원 (현 최저가 배당 가정) |
| 실질취득금액 | 95,528,970원 (최저가 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
핵심은 강제경매개시결정이 말소기준권리라는 사실입니다. 과거 한국주택은행 및 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 그러나 변순보의 주택임차권은 그보다 앞선 2024년 7월 5일 등기되었고, 임차인의 전입·점유개시일은 2023년 2월 27일입니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 이 임차권을 소멸시킬 수 없습니다.
보증금 95,000,000원 중 현재 매각가 기준 예상 배당은 6,636,030원입니다. 잔액 88,363,970원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 임차권등기를 자동 소멸하는 후순위 권리로 취급해서는 안 됩니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·매수인 승계
| 임차인 | 전입 / 점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변순보 전유부분 전부 |
2023.02.27 | 2023.01.05 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
실제 임차인 1명 · 임차권등기 2024.07.05 · 배당요구 있음(2024.07.05) · 월세 기재 없음.
| 실제 임차인 | 1명 — 변순보 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.01.05 |
| 전입신고일 | 2023.02.27 |
| 점유개시일 | 2023.02.27 |
| 확정일자 | 2023.01.05 |
| 임차보증금 | 95,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.07.05 · 을구 7번 · 전유부분 전부 |
| 배당요구 | 신청 있음 · 2024.07.05 |
| 말소기준일 | 2025.06.25 |
| 예상 배당액 | 6,636,030원 |
| 예상 미배당액 | 88,363,970원 |
| 매수인 인수판단 | 인수 위험 확정적 구조 — 미배당 보증금 승계 |
② 시세 비교 — 716만원이 아니라 9,553만원으로 비교해야 한다
한울아파트의 비교면적 59.73~59.95㎡ 실거래 12건을 보면, 최근 12개월 평균은 69,666,666원, 최신 2026년 10월 거래는 73,500,000원입니다. 실거래 최저는 57,000,000원, 최고는 88,500,000원입니다.
최저매각가 7,165,000원은 최근 평균의 10.3%에 불과합니다. 그러나 이것은 매수인이 떠안을 보증금을 제외한 비율입니다. 실질취득금액 95,528,970원은 최근 평균의 약 137.1%, 최신 거래의 약 130.0%입니다. 최근 확인된 최고 거래가 88,500,000원보다도 높은 금액입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.95㎡ | 4 | 73,500,000원 |
| 2026.09 | 59.73㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.09 | 59.73㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.09 | 59.73㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2026.08 | 59.73㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 14 | 88,500,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 15 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.73㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 69,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,165,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 528,970원 |
| 1. 임차인 변순보 · 우선변제 | 95,000,000원 | 6,636,030원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 99,784,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당재원 합계 | — | 7,165,000원 |
집행비용 528,970원은 매각가의 약 7.4%로 추정한 금액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 예상 낙찰가 | 7,165,000원 |
|---|---|
| 임차인 보증금 | 95,000,000원 |
| 임차인 예상배당 | 6,636,030원 |
| 보증금 미배당 | 88,363,970원 |
| 매수인 인수액 | 88,363,970원 |
| 실질취득금액 | 95,528,970원 |
낙찰가 7,165,000원에 인수액 88,363,970원을 합산한 95,528,970원이 핵심 비교금액입니다. 이 금액에는 취득세, 등기비용, 명도·관리비 등 추가 비용이 포함되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 보증금 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (7회 유찰) | 7,165,000원 | 88,363,970원 | 95,528,970원 |
| 8회 유찰 시 | 5,015,500원 | 90,474,779원 | 95,490,279원 |
| 9회 유찰 시 | 3,510,850원 | 91,952,345원 | 95,463,195원 |
현재 최저가 7,165,000원이 추가 유찰 후 3,510,850원까지 내려가는 시나리오에서도 매수인 인수액은 88,363,970원에서 91,952,345원으로 증가합니다. 이에 따라 실질취득금액은 95,528,970원 → 95,490,279원 → 95,463,195원으로 거의 변하지 않습니다.
시나리오별 소액 차이는 추정 집행비용이 매각가에 따라 달라지는 데서 발생합니다. 핵심 원리는 동일합니다. 낙찰가가 내려가면서 줄어드는 임차인 배당액만큼 인수 부담이 늘어나는 것입니다. 즉, 후속 유찰 자체가 이 물건의 가격 경쟁력을 회복시키지는 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 북서측 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주로 출입하며 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 1996.07.25 사용승인된 840세대 아파트입니다. 철근콘크리트벽식구조, 평슬래브지붕이며 기본 위생·급배수, 소방, 승강기, 개별난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 택지개발지구, 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지는 사다리형 평지이고 아파트부지로 이용 중이며, 공시지가 기준 592,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 등기된 임차권과 실제 점유 상태를 구분하여 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교면적 59.73~59.95㎡ 실거래가 12건 확인되지만, 거래금액은 57,000,000원부터 88,500,000원까지 편차가 큽니다. 거래사례가 존재하더라도 본건의 실질취득가격인 약 9,553만원을 뒷받침하는 최근 거래는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수조건. 을구 7번 변순보의 주택임차권이 배당 부족 시 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구를 확인해야 합니다.
- 실제 보증금 잔액. 등기부상 보증금 95,000,000원, 예상 배당 6,636,030원, 인수 추정액 88,363,970원의 관계를 검토해야 합니다. 실제 배당 결과에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
- 대항력 유지 및 점유. 전입신고일과 점유개시일이 모두 2023.02.27로 기재되어 있습니다. 임차권등기 후 실제 거주 및 인도 상태, 임차인의 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 보증금이 전액 변제되지 않으면 등기가 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 낙찰대금 완납만으로 자동 말소된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 신청채권자 청구. 주택도시보증공사의 청구액은 99,784,213원이고 현재 배당 시나리오상 배당액은 0원입니다. 신청채권액과 임차인의 보증금 인수액을 별개의 항목으로 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준 응찰가. 최저가 7,165,000원이 아니라 실질취득금액 95,528,970원을 최근 12개월 평균 69,666,666원 및 최신 거래 73,500,000원과 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 효과. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득금액이 약 9,500만원 수준으로 유지됩니다. 낙찰가 하락과 실제 취득원가 하락을 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 실제 점유·인도 절차를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유자를 확정할 수는 없습니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계, 실거래 내역을 대조해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당을 바꾸는 항목도 점검해야 합니다.
맺으며 — “716만원 낙찰”과 “9,553만원 취득”은 완전히 다르다
이 물건의 매력적으로 보이는 숫자는 감정가 87,000,000원 대비 최저가 7,165,000원이라는 격차입니다. 7회 유찰로 감정가의 약 8.24%까지 내려온 가격은 언뜻 상당한 할인으로 보입니다. 그러나 실제 권리관계는 정반대의 이야기를 합니다.
변순보의 임차보증금 95,000,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 채권입니다. 현재 최저가로 매각되어 6,636,030원을 배당받으면 나머지 88,363,970원은 매수인이 인수합니다. 결국 실질취득금액은 95,528,970원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 69,666,666원보다 약 37.1% 높고, 최신 거래 73,500,000원보다도 약 30.0% 높습니다. 추가 유찰 시나리오에서도 실질취득금액은 약 9,500만원 수준에 머무릅니다. 따라서 낙찰가 인하가 곧 가격 메리트로 이어지는 물건이 아닙니다.
결론은 명확합니다. 선순위 임차보증금 인수 부담이 크고, 실제 취득원가는 최근 시세보다 높으며, 이미 7회 유찰된 물건입니다. 낮은 최저매각가를 근거로 적극적으로 응찰할 가격상의 이유가 확인되지 않습니다. 권리 인수 위험 높음, 가격 경쟁력 부족 — 현재 조건에서 입찰 비추천.
