전주지방법원 2025타경21037. 익산 모현동1가 ‘익산배산사랑으로부영1차’ 105동 16층 1604호 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 245,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 20,178,000원, 감정가의 약 8.2%까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 최저가보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금 270,000,000원입니다. 임차인 오영민은 2022.08.19 전입·점유, 2022.07.25 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 2024.09.13 가압류보다 앞선 권리입니다.
매각물건명세서도 이 사건 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 을구 1번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 최저가 20,178,000원을 기준으로 집행비용 763,204원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 19,414,796원이 배당되고, 남은 250,585,204원이 매수인 부담으로 넘어갑니다. 따라서 최저가가 2천만원대로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 812 익산배산사랑으로부영1차 105동 16층1604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9933㎡ · 철근콘크리트구조 · 21층 중 16층 |
| 소유자 | 황정연 · 2023.11.27 매매 · 거래가액 257,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 20,178,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,511,967원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기소 | 전주지방법원 익산등기소 |
① 권리 흐름 — 2.7억 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 기준권리는 2024.09.13 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원입니다. 그런데 오영민의 임차관계는 그보다 훨씬 앞섭니다. 임대차계약은 2022.07.23, 확정일자는 2022.07.25, 주민등록·점유개시는 2022.08.19이고, 2024.02.15에는 보증금 270,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 대항력 있음으로 판단되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영민 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.19 | 2022.07.25 | 270,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 250,585,204원 |
오영민은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 따라서 보증금은 270,000,000원 한 건만 계산합니다. 배당요구가 되어 있어 매각대금에서 우선 배당되지만, 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작기 때문에 현재 회차에서는 대부분이 미배당으로 남습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 약 2.7억이 유지되는 이유
현재 최저가 20,178,000원에 낙찰된다고 가정하면 임차인 예상배당은 19,414,796원, 매수인 인수액은 250,585,204원입니다. 따라서 매수인이 경제적으로 부담하는 금액은 20,178,000원 + 250,585,204원 = 270,763,204원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 20,178,000원 | 250,585,204원 | 270,763,204원 |
| 8회 유찰 시 | 14,124,600원 | 256,529,643원 | 270,654,243원 |
| 9회 유찰 시 | 9,887,220원 | 260,690,750원 | 270,577,970원 |
④ 시세 비교 — 최저가는 8.4%, 실질취득은 시세 이상
익산배산사랑으로부영1차 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 239,666,666원이고, 가장 최신인 2026.08 거래는 260,000,000원입니다. 최저가 20,178,000원만 보면 최근 평균의 8.4%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 부담을 설명하지 못합니다. 권리 인수를 합친 현재 실질취득 270,763,204원은 최근 12개월 평균의 약 113.0%, 최신 거래 260,000,000원의 약 104.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 20 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 256,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 256,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 20 | 222,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 239,666,666원 |
최근 거래 범위는 183,000,000원~260,000,000원입니다. 현재 실질취득액 270,763,204원은 최근 평균뿐 아니라 데이터상 최고 실거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 감정가 대비 8%대라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 20,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 763,204원 |
| 1. 임차인 오영민 보증금 | 270,000,000원 | 19,414,796원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 291,511,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금 중 19,414,796원만 배당되고 250,585,204원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 21층 건물 중 16층 1604호입니다.
- 입지. 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 가온초등학교 남측 인근으로, 주위에 중·소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측과 북측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 779,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 익산배산사랑으로부영1차는 1,044세대, 사용승인 기준 2012.11.23이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단. 20,178,000원이 아니라 현재 기준 270,763,204원이 실제 가격 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 을구 1번 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회 유찰 시 매수인 인수 256,529,643원, 9회 유찰 시 260,690,750원으로 늘어 실질취득은 약 2.7억원대를 유지합니다.
- 최근 시세 대조. 최근 12개월 평균 239,666,666원, 최신 거래 260,000,000원과 비교하면 현재 실질취득은 시세 이상입니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 배당항목에 따라 임차인 미배당액과 인수금액이 달라질 수 있으므로 배당순위를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 20,178,000원이라는 최저매각가입니다. 하지만 대항력 있는 오영민의 270,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 배당으로 회수되지 않는 250,585,204원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득은 270,763,204원입니다.
이는 최근 12개월 실거래 평균 239,666,666원을 약 13.0% 웃돌고, 최신 거래 260,000,000원보다도 약 4.1% 높습니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수가 그만큼 늘기 때문에 실질취득은 약 2.7억원 수준에서 거의 고정됩니다. 7회 유찰이라는 할인율에는 가격 메리트가 있지만, 인수권리까지 합치면 그 할인은 사라집니다. 이 사건은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 실질취득가를 먼저 계산해야 하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
