전주지방법원 2025타경21037. 전북 익산시 모현동1가 '익산배산사랑으로부영1차' 105동 1604호, 전용 84.9933㎡ 아파트입니다. 2012년 준공된 1,044세대 단지로, 감정가는 245,000,000원입니다. 그러나 일곱 차례 유찰되면서 최저매각가는 20,178,000원까지 내려왔습니다. 언뜻 보면 시세 대비 엄청난 할인처럼 보이지만, 이 물건에서는 입찰가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 바로 말소기준권리보다 앞선 주택임차권등기입니다.
임차인 오영민은 2022.08.19. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.25.입니다. 임차권등기는 2024.02.15. 접수됐습니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2024.09.13.입니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이며, 보증금 270,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당액을 매수인이 부담해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21037 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 812 익산배산사랑으로부영1차 제105동 제16층 제1604호 도로명: 전북특별자치도 익산시 선화로 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9933㎡ · 철근콘크리트구조 · 21층 중 16층 |
| 단지정보 | 익산배산사랑으로부영1차 · 1,044세대 · 2012.11.23. 준공 |
| 소유자 | 황정연 (2023.11.30. 소유권 취득 등기 · 거래가액 257,000,000원) |
| 감정가 | 245,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,178,000원 (7회 유찰 · 감정가의 약 8.2%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 291,511,967원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2024.09.13. 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 10,000,000원) |
| 선순위 임차권 | 오영민 · 주택임차권등기 · 보증금 270,000,000원 |
| 매수인 인수 | 현재 최저가 기준 예상 250,585,204원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
핵심은 2024.02.15. 임차권등기가 2024.09.13. 가압류보다 앞선다는 사실입니다. 여기에 임차인의 전입일과 확정일자는 모두 가압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 보증금 270,000,000원을 대상으로 하며 전유부분 건물 전부에 설정돼 있습니다.
2024.09.13. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.06.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 이들보다 선순위인 오영민의 주택임차권등기는 별개입니다. 후순위 가압류가 소멸한다고 선순위 임차보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.7억
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오영민 전유부분 전부 |
270,000,000원 | 2022.08.19. 2022.07.25. |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
| 실제 임차인 | 오영민 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.07.23. |
| 전입신고 / 점유개시 | 2022.08.19. |
| 확정일자 | 2022.07.25. |
| 임차권등기 | 2024.02.15. · 을구 1번 · 보증금 270,000,000원 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.02.15. |
| 말소기준권리 | 2024.09.13. 가압류 |
| 대항력 판단 | 있음 — 선순위 임차권 |
| 우선변제권 | 있음 — 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 전액 회수 | 현재 최저가에서는 불가능 |
| 예상 미배당 보증금 | 250,585,204원 |
| 매수인 부담 | 미배당 보증금 인수 · 주택임차권등기 존속 |
임차인은 우선변제권을 행사할 수 있으므로 매각대금에서 배당을 받습니다. 하지만 우선변제권이 있다는 이유만으로 보증금 전액을 회수하는 것은 아닙니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외하고 임차인에게 배당될 금액이 19,414,796원에 불과합니다.
보증금 270,000,000원 중 나머지 250,585,204원은 미변제 상태로 남습니다. 임차인의 대항력과 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단
익산배산사랑으로부영1차의 동일 면적(전용 약 84.99㎡) 최근 실거래 12건을 비교하면, 평균 거래금액은 244,583,333원입니다. 가장 최근 거래인 2026.09. 거래금액은 242,000,000원입니다. 감정가 245,000,000원은 최근 평균과 비슷한 수준이지만, 임차보증금 인수를 합산한 실질취득 부담은 이보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6 | 242,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 253,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 23 | 225,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 20 | 243,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 256,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 11 | 256,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 20 | 222,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 244,583,333원 |
동일 면적 거래금액은 222,000,000원~260,000,000원에 분포합니다. 최고 거래금액인 260,000,000원조차 임차보증금 270,000,000원보다 낮습니다. 현재 회차에서 예상되는 실질취득 부담 270,763,204원은 최근 12개월 평균보다 26,179,871원 높고, 최신 거래 242,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,178,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 763,204원 |
| 1. 임차인 오영민 · 우선변제 | 270,000,000원 | 19,414,796원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 291,511,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.8%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영하지 않은 계산으로 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 각 항목의 기재금액을 표시한 것으로, 동일 채권 여부가 확인되지 않은 상태에서 서로 독립된 확정 채무로 단정하지 않습니다.
매각대금 20,178,000원 중 집행비용 763,204원을 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 19,414,796원입니다. 임차인 보증금에 한참 못 미치므로 후순위 가압류와 경매신청채권자에게 돌아갈 예상배당은 없습니다. 소유자 잔여금도 없습니다.
하지만 중요한 것은 배당표에 표시되지 않는 매수인 인수 부담입니다. 임차인이 돌려받지 못하는 250,585,204원은 사라지는 채무가 아니라 매수인이 인수할 수 있는 보증금입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 사건에서 유찰이 더 진행되면 입찰 최저가는 내려갑니다. 그러나 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 배당 부족분은 오히려 증가합니다. 회차별로 이를 합산하면 구조가 명확해집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 20,178,000원 | 250,585,204원 | 270,763,204원 |
| 8회 유찰 시 | 14,124,600원 | 256,529,643원 | 270,654,243원 |
| 9회 유찰 시 | 9,887,220원 | 260,690,750원 | 270,577,970원 |
합산 부담 = 회차별 최저매각가 + 예상 인수액. 실제 낙찰가가 해당 최저가라는 가정이며, 회차별 집행비용 추정 차이로 합산액에 소폭 차이가 있습니다. 취득세·명도비용·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 가온초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕, 21층 중 16층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 등, 내벽은 벽지·타일 등으로 마감됐으며 새시창이 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다. 현재 이용상태는 아파트입니다.
- 도로. 남측과 북측의 왕복 4차선 아스팔트포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 속합니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 관련 제한사항이 있으며, 공시지가는 779,900원/㎡입니다.
- 공부·건축물. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1,044세대 아파트 단지로 동일 면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가격의 분포가 222,000,000원~260,000,000원인 상황에서 실질취득 약 270,000,000원은 가격 경쟁력이 떨어집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 방지. 최저매각가 20,178,000원만 기준으로 수익률을 계산하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 250,585,204원을 반드시 합산해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 오영민의 전입일 2022.08.19., 확정일자 2022.07.25., 임차권등기일 2024.02.15.를 말소기준 2024.09.13.과 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기는 보증금 전액 미변제 시 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 입찰 전에 해당 조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 재계산. 현재 예상 인수액은 250,585,204원입니다. 실제 낙찰가 및 최종 배당순위, 집행비용, 세금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세 비교 기준. 최근 12개월 평균 244,583,333원과 최신 거래 242,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 실질취득 약 270,000,000원에는 시세 대비 할인 메리트가 없습니다.
- 추가 유찰 착시. 최저가가 14,124,600원 또는 9,887,220원으로 낮아져도 예상 실질취득 부담은 약 270,000,000원 수준입니다. 유찰이 인수 위험을 해결하지 않습니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계, 임차인의 퇴거 여부, 보증금 반환과 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다. 보증금 인수 문제는 명도비용과 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비 및 세금. 미납 관리비 중 매수인 승계 가능 부분, 당해세 및 기타 우선채권을 확인해야 합니다.
- 자금 계획. 입찰 시 납부하는 매각대금 외에 미배당 임차보증금이 실질적인 취득 부담이 됩니다. 단순 매각대금만으로 자금 계획을 세우면 안 됩니다.
- 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,017만원짜리 아파트가 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자입니다. 감정가 245,000,000원인 아파트가 일곱 차례 유찰돼 최저매각가 20,178,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 파격적인 할인처럼 보입니다. 그러나 실질적으로 취득하려면 먼저 270,000,000원의 선순위 임차보증금을 이해해야 합니다.
임차인 오영민은 대항력이 있고 우선변제권도 있으며, 매각물건명세서에는 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 250,585,204원이고, 이를 낙찰가와 더하면 270,763,204원입니다.
반면 동일 면적의 최근 12개월 평균 거래금액은 244,583,333원, 최신 거래금액은 242,000,000원입니다. 실질취득 부담이 최근 시세보다 높으므로 현재 가격에서는 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다. 추가 유찰로 입찰 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수액이 그만큼 증가해 총부담은 보증금 약 270,000,000원에 수렴합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 인수 조건이 해소되지 않는 한, 낮은 최저매각가와 다회유찰 자체는 매수자에게 할인 혜택을 주지 않습니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 얼마를 인수하느냐”가 중요한 경매입니다. 보증금 인수 조건을 해결하지 못한다면, 현재 최저매각가만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다.
