전주지방법원 2025타경21041. 군산시 나운동 영창아파트 103동 202호입니다. 이 사건은 가격표만 보면 감정가 82,000,000원에서 최저가 6,753,000원까지 내려온 7회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 최저가보다 먼저 2021년 8월 31일 전입·점유를 시작한 임차인 백보람을 봐야 합니다. 임차보증금은 94,500,000원이고, 2024년 6월 27일 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다.

말소기준으로 제시된 날짜는 2025년 6월 26일 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자는 그보다 앞서 있고, 임차인 정보에도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않으면 을구 순위번호 9번 주택임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음

임차인은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 임대차계약일자는 2021년 8월 19일이고, 2023년 7월 7일 보증금 4,500,000원이 증액돼 총 보증금은 94,500,000원입니다. 배당요구도 접수돼 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 매각대금 자체가 보증금에 크게 미치지 못합니다.

③ 최저가가 내려가도 실질취득이 싸지지 않는 이유

현재 회차의 매각가정은 6,753,000원입니다. 이 가운데 집행비용 521,554원을 제외한 6,231,446원이 임차인 보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 88,268,554원이 매수인 인수액으로 남습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

영창(3,5,6동) 동일 면적 59.82㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 79,900,000원, 최신 거래는 2026년 8월 62,000,000원입니다. 전체 12건 평균도 79,500,000원입니다. 최근 거래 추세는 3.1%로 집계돼 있으나, 이 사건에서 중요한 비교 대상은 최저가가 아니라 실질취득 약 94,500,000원입니다.

최근 12개월 평균 79,900,000원과 최신 거래 62,000,000원 모두 실질취득 약 94,500,000원보다 낮습니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 8.5%이므로 싸다”는 결론은 이 사건에는 적용할 수 없습니다. 최저가 8.5%라는 숫자는 인수보증금을 제외한 표면 가격일 뿐입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 6,753,000원 가정)

현재 회차에서 임차인 보증금 중 6,231,446원이 배당되고 부족분 88,268,554원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군산동원중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트 옹벽식조 슬래브지붕 15층 중 2층 202호이며 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 중로1류 접합, 택지개발지구 관련 지역이며 공시지가는 574,900원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 영창(3,5,6동) 465세대, 1995.06.15 준공 단지이며 동일 면적 거래가는 62,000,000원부터 105,000,000원까지 확인됩니다. 단지 경매 평균 유찰은 7.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 보증금 기준. 6,753,000원을 매입원가로 착각하지 말고 대항력 임차보증금 94,500,000원과 미배당 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만 인수액은 90,257,988원·91,650,591원으로 증가합니다. 유찰이 실질취득비용을 의미 있게 낮추지 않습니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약일자, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 관계인 확인. 임차인 백보람과 강제경매 채권자 백보람이 동일하므로 관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 시세 판단. 최근 12개월 평균 79,900,000원과 최신 거래 62,000,000원에 비해 실질취득 약 94,500,000원이 높으므로 표면 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

맺으며 — “6,753,000원짜리 아파트”가 아니다

이 사건의 가장 큰 착시는 최저매각가 6,753,000원입니다. 7회 유찰된 숫자만 보면 감정가 82,000,000원 대비 매우 낮아 보이지만, 대항력 있는 임차인 백보람의 보증금은 94,500,000원이고 현재 회차에서 88,268,554원이 매수인 인수로 계산됩니다. 더 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 인수액은 늘어납니다.

결국 이 물건의 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 94,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 79,900,000원과 최신 거래 62,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 평균 유찰도 7.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 표면 가격은 싸지만 실질 가격은 싸지 않다. 이 사건은 바로 그 차이를 놓치면 안 되는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다.