전주지방법원 2025타경21041. 군산시 나운동 영창아파트 103동 2층 202호입니다. 감정가 82,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가는 4,727,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길을 끄는 물건이지만, 권리관계를 펼치면 전혀 다른 모습이 나타납니다. 을구 9번 주택임차권등기가 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 있고, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 해당 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 최저가가 아무리 낮아져도, 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 그만큼 늘어날 수 있습니다. 현재 예상배당 기준 실질취득금액은 약 9,499만원으로, 보증금 9,450만원 수준에서 사실상 고정되는 구조입니다. 이 물건의 가격을 비교할 기준은 473만원이 아니라 약 9,499만원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21041 (강제경매) |
|---|---|
| 관할 등기 | 전주지방법원 군산지원 등기과 |
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 156-3 영창아파트 103동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 의료원로 147 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 옹벽식조 · 15층 중 2층 |
| 동일 평형 비교기준 | 전용 59.82㎡ · 영창(3,5,6동) · 465세대 |
| 준공 | 1995.06.15 |
| 소유자 | 김지원 · 2021.07.09 소유권이전 · 거래가 69,500,000원 |
| 감정가 | 82,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,727,000원 (8회 유찰 · 감정가의 약 5.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 백보람 / 94,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차보증금 | 94,500,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 90,258,086원 |
| 실질취득금액 | 94,985,086원 (최저가 + 예상 인수) |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 임차권이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 근저당권과 신용보증기금·대한주택보증주식회사 가압류 등은 이미 등기부상 말소된 권리입니다. 현재 분석의 핵심은 2024.06.27 등기된 백보람의 주택임차권과 2025.06.26 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
이는 단순한 가능성 차원이 아닙니다. 배당 부족 시 임차권이 존속한다는 조건이 명시되어 있으므로, 낙찰대금 외에 미변제 임차보증금을 부담하는 구조로 분석해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
백보람 전유부분 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.08.31 점유개시 2021.08.31 확정일자 2021.08.19 증액분 확정 2023.07.07 |
94,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 매수인 인수 승계신고 아님 |
| 최초 임대차계약 | 2021.08.19 |
|---|---|
| 최초 보증금 | 90,000,000원 |
| 증액 계약 | 2023.07.07 · 증액 4,500,000원 |
| 총 보증금 | 94,500,000원 |
| 전입 및 점유개시 | 2021.08.31 |
| 임차권등기 | 2024.06.27 · 을구 9번 |
| 배당요구 | 2024.06.27 · 배당요구 있음 |
| 말소기준 | 2025.06.26 · 강제경매개시결정 |
| 매수인 인수 판정 | 미배당 보증금 인수 |
전입일과 확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞서 있고, 대항력 및 우선변제권이 확인됩니다. 배당요구가 있더라도 배당금이 보증금에 미달하면 부족분은 소멸하지 않습니다. 최초 보증금 90,000,000원과 증액분 4,500,000원은 동일 임차인의 보증금 구성으로, 별개의 임차인이나 중복 보증금이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
동일 평형(전용 59.82㎡) 실거래 12건의 전체 평균은 79,166,666원입니다. 보다 우선해 볼 최근 12개월 거래 10건의 평균은 80,900,000원이며, 최신 2026년 9월 거래는 72,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 비교 지표는 +14.8%로, 하락 추세로 표시된 자료는 아닙니다. 그럼에도 예상 실질취득금액이 최근 시세를 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.82㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.08 | 59.82㎡ | 11 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 59.82㎡ | 2 | 77,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2026.04 | 59.82㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.82㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.82㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 59.82㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 59.82㎡ | 12 | 93,000,000원 |
| 2025.09 | 59.82㎡ | 1 | 62,000,000원 |
| 2025.08 | 59.82㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.82㎡ | 10건 | 80,900,000원 |
| 전체 평균 | 59.82㎡ | 12건 | 79,166,666원 |
최근 12개월 평균 80,900,000원보다 14,085,086원 높고, 최신 거래 72,000,000원과 비교하면 22,985,086원 높습니다. 최저가만으로 가격 매력을 판단하면 안 되는 대표적인 인수형 경매입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,727,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 485,086원 |
| 1. 임차인 백보람 · 보증금 우선변제 | 94,500,000원 | 4,241,914원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 백보람 | 94,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | — | 90,258,086원 |
배당표는 현재 최저가 매각을 가정한 추정입니다. 백보람의 강제경매 신청채권과 임차보증금은 동일인에 관한 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 집행비용 485,086원은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수금액이 달라질 수 있습니다.
− 임차인 예상배당 4,241,914원
= 예상 인수 90,258,086원
낙찰대금 4,727,000원까지 합하면 실질취득 94,985,086원입니다. 인수금이 실제로 발생하는 조건과 임차권 말소·인도 절차를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
유찰 시나리오 — 더 떨어져도 총액은 비슷하다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 4,727,000원 | 90,258,086원 | 94,985,086원 |
| 9회 유찰 시 | 3,308,900원 | 91,650,660원 | 94,959,560원 |
| 10회 유찰 시 | 2,316,230원 | 92,625,462원 | 94,941,692원 |
현재 최저가 4,727,000원에서 10회 유찰 가정 최저가 2,316,230원까지 내려가더라도 총 실질취득금액은 약 9,498만원에서 약 9,494만원으로 소폭 변할 뿐입니다. 이는 낙찰대금이 감소할수록 임차인 미배당액이 증가하기 때문입니다. 인수 조건이 유지되는 한 추가 유찰은 근본적인 가격 해결책이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산동원중학교 남측 인근으로, 아파트단지와 근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 옹벽식조 15층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트부지이며, 북측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·택지개발지구, 교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 465세대, 1995년 준공 단지이며 실거래가격이 62,000,000원에서 105,000,000원까지 분포합니다. 층·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
- 경매 거래성. 단지 경매물건 평균 유찰 8.0회, 집계 낙찰률 0.0%로 경매시장에서의 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 을구 9번 임차권 인수 조건과 실제 배당 부족분을 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 최저매각가만 보지 말고 낙찰대금과 미배당 보증금, 추가 비용을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차관계 실질 확인. 백보람의 계약서·전입·확정일자·보증금 지급 및 증액 내역을 검토하고, 강제경매 신청채권과의 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 및 인도 조건. 매수인이 인수할 의무와 보증금 정산, 주택 인도 및 임차권등기 말소 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 검증. 9회·10회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 9,495만원 수준입니다. 최저가 하락만을 이유로 투자 판단을 바꾸지 않아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 미납 여부와 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 현장 및 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다고 취득가가 싼 것은 아니다”
군산 영창아파트 103동 202호는 감정가 82,000,000원에서 최저매각가 4,727,000원까지 내려온 8회 유찰 물건입니다. 하지만 이 숫자는 권리관계를 제외한 낙찰대금만을 보여 줍니다. 실제로는 대항력 있는 임차인 백보람의 보증금 94,500,000원 중 예상 미배당액 90,258,086원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
그 결과 실질취득금액은 94,985,086원으로, 최근 12개월 평균 시세 80,900,000원의 117.4%입니다. 최신 거래 72,000,000원보다도 상당히 높습니다. 9회·10회로 더 유찰되어도 총액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
권리 인수 위험은 높고, 실질가격은 최근 시세보다 비쌉니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수 구조입니다. 인수 의무가 실질적으로 해소되었다는 명확한 근거 없이는, 낮은 최저가에 현혹되어 입찰할 물건이 아닙니다. 종합 판단은 D등급 — 입찰 보류 권고입니다.
