10,780,000원
전주지방법원 2025타경21051. 군산시 나운동 동신진주아파트 101동 107호의 전체 소유권이 아니라 조성민 씨 지분 5분의 2만 매각하는 강제경매입니다. 현재 소유관계는 박영례 씨 5분의 3, 조성민 씨 5분의 2이며, 신청채권자 와이앤케이파트너스대부주식회사의 청구금액은 25,369,574원입니다. 감정가 22,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 10,780,000원까지 내려왔지만, 지분만 취득하면 박영례 씨와 공유관계가 그대로 남습니다.
권리구조도 단순하지 않습니다. 2003년 7월 3일 접수된 송인복 명의의 소유권이전청구권가등기가 2025년 7월 2일 말소기준인 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 또한 박영례 씨는 2007년 12월 10일 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 박영례 씨가 현재 5분의 3 공유자와 동일인이어서 실제 임차인인지, 관계인 점유인지도 원본 서류와 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 733-1 동신진주 101동 1층 107호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.06㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 12층 중 1층 |
| 매각대상 | 조성민 소유 지분 5분의 2 |
| 공유자 | 박영례 5분의 3 · 조성민 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 22,000,000원 / 10,780,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와이앤케이파트너스대부주식회사 / 25,369,574원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인해야 한다
② 점유·임차 현황 — 보증금이 확인되지 않았다
| 성명 | 관계 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영례 | 공유자 5분의 3과 동일인 | 2007.12.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
박영례 씨의 전입일은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 보증금이 없다고 단정할 수도 없습니다. 등기부상 공유자와 동일인이므로 가장임차인 의심 또는 관계인일 가능성이 있으나, 실제 임대차계약이 존재하면 인수금액이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 아파트 가격과 지분 가격은 다르다
동신진주아파트는 360세대, 1993년 12월 24일 준공 단지입니다. 전용 59㎡대 전체 소유권의 최근 실거래 12건 평균은 58,541,666원, 최근 12개월 8건 평균은 62,312,500원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 56,000,000원이며, 최근 거래가격은 과거 거래군보다 22.2% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.84㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2026.06 | 59.84㎡ | 13 | 62,000,000원 |
| 2026.05 | 59.84㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2026.03 | 59.06㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 59.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.84㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 59.84㎡ | 7 | 61,500,000원 |
| 2025.08 | 59.84㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.06 | 59.58㎡ | 5 | 34,000,000원 |
| 2025.05 | 59.06㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 59.06㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.03 | 59.84㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 62,312,500원 |
실거래 추세 자체는 하락장이 아니라 최근 거래군이 과거보다 22.2% 높은 흐름입니다. 다만 전체 소유권 시장의 상승세가 2/5 지분의 환금성을 보장하지는 않습니다. 이 물건의 가격 판단은 전체호 시세보다 지분 감정가 22,000,000원, 공유관계 해소비용, 가등기와 점유위험을 함께 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 594,040원 |
| 1. 경매신청채권 · 와이앤케이파트너스대부 | 25,369,574원 | 10,185,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사디케이마린 | 9,555,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 34,925,295원 | 24,739,335원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 신청채권자에게 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게는 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 배당계산상 인수액 0원은 선순위 가등기나 보증금 미상 점유자의 권리까지 0원으로 확정한다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 12층 건물의 1층 107호입니다.
- 입지. 군산나운초등학교 북동측 인근으로 중소규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인접 간선도로변에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 노폭 약 6미터 포장도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·고도지구·시가지경관지구이며 소로2류와 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 일반 거래. 전용 59㎡대 실거래는 34,000,000원부터 78,000,000원까지 확인되며 최근 12개월 평균은 62,312,500원입니다.
- 지분 환금성. 동신진주 경매 이력은 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 집계돼 지분의 재매각과 현금화는 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 7번 가등기의 종류, 피담보채권, 본등기 가능성, 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 박영례 씨의 실제 점유 원인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공유지분 범위 확인. 매각대상이 조성민 씨 지분 5분의 2에 한정된다는 점을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 박영례 씨는 우선매수권을 1회 행사할 수 있으므로 입찰보증금과 낙찰 확정 절차를 보수적으로 계획해야 합니다.
- 점유·사용 협의. 1층 107호 전체를 단독으로 사용할 권리가 자동으로 생기는 것이 아니므로 공유자와의 사용·수익 협의가 필요합니다.
- 공유관계 해소비용. 지분매수 협상 또는 공유물분할 절차에 필요한 시간과 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 방식. 전체 소유권 실거래가와 2/5 지분 최저가를 직접 비교해 ‘시세의 17.3%’라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 권리 확인이 먼저”
감정가 22,000,000원의 49%인 10,780,000원까지 내려온 가격만 보면 저가로 보입니다. 그러나 이 경매는 아파트 전체가 아닌 2/5 지분매각이고, 공유자인 박영례 씨의 우선매수권이 존재합니다. 여기에 2003년 선순위 가등기와 2007년 전입한 보증금 미상 점유자가 겹쳐 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.
전체호 최근 12개월 평균 62,312,500원과 최신 거래 56,000,000원은 단지의 일반 거래 수준을 보여줄 뿐, 이 지분의 적정가를 곧바로 정해주지 않습니다. 최저가는 낮지만 권리와 환금성은 무겁습니다. 가등기 성격과 임대차 보증금, 공유자의 점유·우선매수 의사를 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어려운 고위험 지분경매입니다.
