의정부지방법원 2025타경4004. 경기도 고양시 일산동구 장항동 869, 일산방송컴플렉스방송관련시설 제1층 제1-1130호입니다. 감정가는 1,010,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 83,180,000원입니다. 감정가 대비 8.24% 수준까지 떨어진 상태라 숫자만 보면 할인폭이 매우 큽니다.
그러나 이 물건은 주거용 아파트와 달리 상업용 집합건물 내 점포입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 휴게음식점이고, 주변은 업무시설·상업시설이 밀집하는 상업지대입니다. 따라서 낮아진 최저가 자체보다 현재 영업·임대 상태와 회수 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층1-1130호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 휴게음식점으로 이용중 · 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사더무버 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 83,180,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 537,550,774원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 임차인은 대항력 없음
말소기준권리는 2023.12.20. 을구 1번 남동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 임의경매개시결정은 2025.07.21. 접수되었습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 전덕상은 2024.08.30. 전입 및 확정일자를 받았고 보증금은 30,000,000원, 월세는 700,000원입니다. 다만 전입신고가 말소기준권리인 2023.12.20. 근저당권보다 후순위이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구도 2025.08.19.에 접수되어 있어, 매각대금에서 배당받는 구조를 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3,000만원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전덕상 | 74.9000 | 2024.08.30 | 30,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 2025.08.19 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 83,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,897,240원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남동농업협동조합 | 600,000,000원 | 81,282,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권최고액 600,000,000원 중 81,282,760원만 배당되고 518,717,240원이 미배당으로 남습니다. 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 일산호수공원 동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설·상업시설이 밀집하는 상업지대로 주변여건은 무난합니다.
- 교통. 차량의 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 휴게음식점으로 이용중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하4층/지상15층이며 사용승인일은 2007.08.20.입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지, 형상은 가로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있으며, 공시지가는 5,332,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 없음으로 조사되었고 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격보다 영업가치 확인. 현재 최저가는 83,180,000원으로 감정가의 8.24%이지만, 상업용 점포이므로 실제 수익성과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 전덕상은 보증금 30,000,000원·월세 700,000원이며 대항력은 없습니다. 배당요구 여부와 실제 배당액을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 8회 유찰 시 58,226,000원, 9회 유찰 시 40,758,200원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 회차별 상한가를 별도로 설정할 필요가 있습니다.
- 소유권 변동. 2023.12.20. 거래가액 800,000,000원으로 주식회사더무버가 소유권을 취득했고 같은 날 남동농업협동조합 근저당이 설정되었습니다.
- 현장점검. 휴게음식점으로 이용중인 점포이므로 실제 점유관계, 영업상태, 내부시설과 향후 명도·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가가 낮다고 끝난 것이 아니다”
이 물건의 가장 강한 포인트는 7회 유찰로 현재 최저가가 83,180,000원까지 내려왔다는 점입니다. 동시에 가장 중요한 리스크는 실거래 비교자료가 없고, 휴게음식점으로 이용되는 상업용 점포라는 점입니다. 권리관계에서는 2023.12.20. 근저당이 말소기준권리이고 이후 임차인 전덕상은 대항력이 없어 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”만 보는 물건이 아니라, 현재 8,318만원이 실제 영업가치와 임대가치에 비해 충분히 낮은가를 판단해야 하는 물건입니다. 8회·9회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 그만큼 채권 미배당 규모는 커집니다. 권리상 인수부담은 낮고, 가격은 크게 내려왔지만, 환금성과 수익성을 현장에서 확인한 뒤 접근해야 합니다.
