의정부지방법원 2025타경4004. 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 제1층 제1-1130호입니다. 감정평가상 현재 휴게음식점으로 이용 중이며, 관리상태는 무난한 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사더무버이고, 2023.12.20 남동농업협동조합이 설정한 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.07.21 남동농업협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 전덕상 1명으로 조사됐습니다. 보증금 30,000,000원, 월차임 700,000원이며 2024.08.30 전입했습니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.12.20보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.08.19 접수돼 있으나, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4004 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 1층 1-1130호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 휴게음식점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상15층 중 1층 · 사용승인일 2007.08.20 |
| 소유자 | 주식회사더무버 |
| 감정가 / 최저가 | 1,010,000,000원 / 58,230,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 537,550,774원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음, 임차인은 후순위
핵심은 2023.12.20 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 발생한 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 전덕상의 전입일도 2024.08.30으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전덕상 | 74.9000 | 30,000,000원 | 700,000원 | 2024.08.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전덕상은 2025.08.19 배당요구를 했습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 58,230,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 58,230,000원으로 감정가 1,010,000,000원의 5.77%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
감정평가상 본건은 일산호수공원 동측 인근의 업무·상업시설 밀집 상업지대에 위치하고, 차량 접근 및 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 이용 형태가 휴게음식점인 상업용 집합건물이므로 실제 매출·임대수요·공실 가능성 등은 별도 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,448,140원 |
| 2. 근저당 · 남동농업협동조합 | 600,000,000원 | 56,781,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 남동농업협동조합 채권최고액 600,000,000원 중 56,781,860원만 배당돼 543,218,140원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산호수공원 동측 인근이며 업무시설·상업시설이 밀집하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 휴게음식점으로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상15층 건물의 1층이고 사용승인일은 2007.08.20입니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중인 평탄한 가로장방형 토지입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 외곽 공도에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 전덕상은 대항력이 없지만 현재 실제 점유·영업 상태와 명도 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당 확인. 확정일자는 미상이고 배당요구는 2025.08.19 접수돼 있습니다. 실제 배당관계는 원본 서류와 배당기준을 대조해야 합니다.
- 저가 착시 경계. 최저가가 감정가의 5.77%라고 해서 시세보다 싸다는 의미는 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 임대수요·공실·상가 동선·실제 매출·관리비·사용제약 등 반복 유찰 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 9회 유찰 시 40,761,000원, 10회 유찰 시 28,532,700원 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격 하락만이 아니라 환금성 변화도 함께 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 8회 유찰의 이유가 핵심
이 물건의 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2023.12.20 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 전덕상의 2024.08.30 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 완전히 별개입니다. 감정가 1,010,000,000원이 8회 유찰돼 58,230,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상황에서 반복 유찰은 오히려 환금성과 수요를 면밀히 확인하라는 신호입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·수익성 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 8회 동안 시장이 외면한 이유를 찾는 데 있습니다.
