전주지방법원 2025타경21136. 익산시 성당면 두동리 343 소재 일반철골구조 건물과 공장용지입니다. 토지는 3,141㎡이고 토지이용상황은 공업용, 감정평가 당시 건물 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2023년 6월 29일 설정된 함열신용협동조합 근저당권 756,000,000원입니다. 이후 익산시 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다. 실제 임차인은 7명이며, 이 중 6명의 전입일이 2023년 6월 29일 말소기준권리보다 빠릅니다. 확인된 4명의 보증금 35,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 계산됐고, 나머지 2명은 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 491,866,000원은 매수인의 최종 원가가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 점유가 문제

2023년 6월 29일 함열신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 익산시 압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 떠안을 후순위 등기권리는 없습니다. 다만 임차인 7명 가운데 6명이 말소기준일보다 먼저 전입한 것으로 조사되어, 임차보증금 인수 여부가 핵심입니다.

실제 임차인은 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 곽점술·정태규는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없으나, 전입일이 말소기준권리보다 빨라 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

② 실질취득 — 최저가 4.92억이 끝이 아니다

현재 최저매각가는 491,866,000원으로 감정가 702,666,200원의 70%입니다. 그러나 확인된 인수보증금 35,000,000원을 합치면 최소 실질취득은 526,866,000원으로 올라갑니다. 이는 감정가의 약 75.0% 수준입니다. 곽점술·정태규의 보증금이 확인될 경우 실질취득액은 그만큼 더 증가합니다.

유찰이 진행되면 매각가는 내려가지만 확인된 인수보증금 35,000,000원은 그대로 남습니다. 여기에 두 선순위 전입자의 미상 보증금이 추가될 수 있으므로, 입찰가를 정할 때는 매각가가 아니라 실질취득액을 기준으로 계산해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 491,866,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 함열신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 271,452,660원이 미배당됩니다. 확인된 임차보증금 35,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 곽점술·정태규의 미상 보증금과 당해세·최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성당초등학교 남서측 및 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·전·답·임야·농경지와 농가주택이 혼재합니다.
• 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로, 판넬 내·외벽과 시멘트 몰탈 또는 에폭시 바닥, 샷시창으로 구성되어 있습니다. 건물 높이는 7~8미터 또는 5미터로 조사됐고 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 공장용지 3,141㎡, 공업용으로 이용되는 평지·사다리형 토지이며 도로는 세로한면(가)입니다. 공시지가는 30,000원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·산업개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고, 성장관리계획구역과 소로2류에 접합니다. 일부 토지는 생산관리지역과 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 현황 차이. 기호 7·8·9 토지는 공부상 구거 또는 전이나, 현황은 폐기물이 적치된 것으로 조사됐습니다. 폐기물 처리와 원상회복 비용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 공장과 토지가 결합된 물건으로 사용 목적에 맞는 매수자를 필요로 하며, 4회 유찰 이력이 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 재계산. 현재 최저가 491,866,000원에 확인된 인수보증금 35,000,000원을 더한 526,866,000원부터 검토하고, 보증금 미상 2명의 금액을 추가 반영하세요.
• 선순위 전입자 확인. 곽점술·정태규의 실제 점유, 전입 유지, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명세서 문구 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 35,000,000원 인수 시뮬레이션이 충돌하므로 매각물건명세서 원문과 현황조사서를 직접 대조하세요.
• 공실 여부 확인. 감정평가서는 공실로 조사했지만 임차인 7명이 확인됩니다. 각 건물과 점유부분을 현장에서 확인하고 명도 대상과 범위를 특정해야 합니다.
• 폐기물 적치 확인. 공부상 구거·전인 일부 토지에 폐기물이 적치되어 있으므로 처리 주체, 처리량과 비용을 확인하세요.
• 공장 설비 범위. 근저당권에 공동담보목록과 공장 및 광업재단 저당법 목록이 기재되어 있으므로 매각대상 건물·토지·기계기구의 범위를 원문으로 확인하세요.
• 토지 규제 검토. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 성장관리계획구역과 역사문화환경보존지역 등 필지별 규제를 사업계획과 대조하세요.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 전입·사업자등록 점유 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “70% 최저가보다 35,000,000원+α가 먼저다”

이 물건은 감정가 702,666,200원에서 4회 유찰되어 최저가가 491,866,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 임차보증금 35,000,000원을 더하면 실질취득은 이미 526,866,000원이고, 곽점술·정태규의 보증금은 아직 금액조차 확인되지 않았습니다. 등기상 후순위 압류는 소멸하지만, 선순위 점유와 인수금액은 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

감정평가서의 공실 기재와 실제 임차인 7명이라는 조사 결과가 엇갈리고, 일부 토지에는 폐기물도 적치되어 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시장보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 등기권리는 정리되지만 점유·인수·현황 리스크가 남는 고난도 공장·토지 물건입니다. 결론은 최저가가 아니라 미상 보증금과 실제 점유관계를 확정한 뒤 내려야 합니다.