전주지방법원 2025타경21248. 익산시 송학동 76-39의 토지와 주택이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물은 창고·보일러실 및 창고로 이용 중입니다. 매각조건은 일괄매각·제시외 건물 포함이며, 토지 위 수목도 토지가격에 포함해 평가됐습니다. 권리관계의 중심은 2015.03.27. 설정된 한국주택금융공사의 근저당권으로, 채권최고액은 181,000,000원입니다.
소유권은 당초 라영애 명의로 보존됐다가 2025.05.06. 상속을 원인으로 김문철·김갑철·김문순·김화순·김미숙에게 각각 5분의 1씩 이전됐습니다. 이어 한국주택금융공사가 2025.08.28. 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 최저가 49,269,000원을 기준으로는 집행비용을 제외한 매각대금이 한국주택금융공사 배당에 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 133,017,842원입니다. 다만 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수분이며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 76-39 · 전북특별자치도 익산시 학곤로4길 27-16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 제시외 창고 및 보일러실·창고 포함 |
| 토지 | 202.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 257,100원/㎡ |
| 소유자 | 김갑철·김문순·김문철·김미숙·김화순 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 143,640,400원 / 49,269,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 74,649,893원 |
| 말소기준권리 | 2015.03.27. 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 명세서상 인수권리는 없다
말소기준은 2015.03.27. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 경매개시결정은 그 뒤에 이루어졌고 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 같은 날 갑구에는 한국주택금융공사법에 따른 금지사항등기가 존재하지만, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 제시된 권리자료와 배당 시뮬레이션 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%여도 시세가 없으면 ‘싸다’는 결론 금지
현재 최저매각가는 49,269,000원으로 감정가 143,640,400원에서 3회 유찰된 회차입니다. 경매 할인율만 보면 큰 폭으로 내려온 상태지만, 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 동일권역 최근 실거래 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 49,269,000원 | 47,982,158원 | 133,017,842원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 34,488,300원 | 33,467,511원 | 147,532,489원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 24,141,810원 | 23,307,257원 | 157,692,743원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준으로 최저매각가와 같은 49,269,000원입니다. 다만 이것은 시세 대비 저평가 여부와는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,286,842원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 181,000,000원 | 47,982,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 133,017,842원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 소재 송학초등학교 북동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 불가하고, 인근에 대중교통시설이 소재해 감정평가상 제반 교통사정은 보통 정도로 기재돼 있습니다.
- 이용. 건물은 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물은 창고 및 보일러실·창고로 이용 중입니다.
- 구조. 주택은 벽돌조 슬래브지붕 단층, 제시외 건물은 블럭조 스레트지붕 단층 및 목조 스레트지붕 단층입니다.
- 토지. 면적 202.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 차량 접근성 확인. 감정평가서에 본건까지 차량 접근 불가로 기재돼 있습니다. 실제 진입 동선과 이용 편의성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 토지 위 수목이 매각범위에 포함됩니다. 실제 현황과 평가대상 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 실제 거래수준과 재매각 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 금지사항등기, 상속에 따른 공유관계, 경매개시결정을 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격과 환금성은 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.03.27. 한국주택금융공사 근저당권이 기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으며 현재 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 회차의 실질취득액은 따라서 49,269,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 이 물건은 이미 3회 유찰됐고 감정가의 34%까지 내려왔지만, 실거래 시세를 뒷받침할 비교값 없이 단순히 “싸다”고 평가할 수는 없습니다. 여기에 차량 접근 불가, 임대관계 미상, 주택·토지·제시외 건물의 일괄매각이라는 조건까지 겹칩니다. 결론은 권리는 통과, 가격·현장성·환금성은 보수적으로 검증입니다.
