전주지방법원 2025타경21270. 군산시 미룡동 금광베네스타 106동 11층 1105호 아파트입니다. 감정가 300,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 147,000,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 동일 단지 유사 면적대 최근 12건 평균 288,000,000원과 비교하면 입찰가 자체는 절반 수준입니다.
다만 이 물건은 가격표보다 먼저 점유관계를 확인해야 합니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 정찬호의 전입일은 2021.07.09로, 말소기준권리인 주식회사화영푸드 근저당의 설정일 2022.11.24보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 낙찰자가 인수할 금액도 현재 자료만으로 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 제106동 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 139.76㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 11층 |
| 소유자 | 김현정 (2020.10.16. 거래가 257,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정찬호 / 300,511,900원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입
말소기준권리는 2022.11.24. 설정된 주식회사화영푸드의 채권최고액 240,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 농협은행 근저당 210,000,000원과 박은필 근저당 50,000,000원은 경매 전에 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정찬호 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 2025.09.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서 기재상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자가 별도로 조사된 만큼, 이를 곧바로 인수 0원 확정으로 읽어서는 안 됩니다. 정찬호의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금 지급자료와 신청채권 발생 원인을 원본 문서에서 서로 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 가격표만 보면 큰 폭의 할인
금광베네스타는 950세대, 2008.12.30. 준공 단지입니다. 대상 면적과 유사한 130.82~139.76㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 288,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.05. 340,000,000원이며, 표본 최저가는 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 130.82㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 17 | 287,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 139.76㎡ | 8 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 130.82㎡ | 16 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 14 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 139.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 130.82㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 288,000,000원 |
최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 288,000,000원보다 141,000,000원 낮고, 평균의 51.0%입니다. 감정가 300,000,000원은 최근 평균보다 12,000,000원 높지만, 현재 최저가는 표본 최저 거래가 265,000,000원보다도 118,000,000원 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사화영푸드 | 240,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 정찬호 | 300,511,900원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 540,511,900원, 예상 배당액은 144,142,000원이며 미배당액은 396,369,900원입니다. 신청채권자 정찬호의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인사항입니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 396,369,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 439,852,500원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 470,178,440원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 입찰가는 102,900,000원, 72,030,000원으로 낮아지지만 채권 미배당은 더 커집니다. 선순위 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 대항력이 인정될 경우에는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘 수 있으므로, 낮은 최저가만으로 실질취득비용이 함께 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용문초등학교 동측 인근으로, 주변에 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 11층이며 위생·급배수·화재탐지·난방·엘리베이터설비와 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측과 북측의 왕복 2차선 아스팔트포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 508,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 950세대 단지로 최근 12건의 거래가 확인되며, 거래가격은 265,000,000원부터 340,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 정찬호의 계약서, 보증금 지급내역, 확정일자와 실제 점유 개시일을 확인하세요.
- 신청채권과 임차관계. 신청채권자와 점유자가 동일한 이유, 청구액 300,511,900원의 발생 근거를 대조하세요.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 현황조사상 선순위 전입 내용을 함께 확인하세요.
- 실질취득가 재산정. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 평균 288,000,000원과 비교하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 있는지 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값처럼 보이지만, 총액은 아직 미정”
감정가 300,000,000원짜리 아파트가 두 차례 유찰돼 147,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 288,000,000원과 비교하면 입찰가 자체는 매우 낮습니다. 그러나 2021.07.09. 전입한 정찬호가 말소기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 매수인의 실질취득비용은 아직 계산되지 않았습니다.
정찬호가 실제 임차인이 아니거나 인수할 보증금이 없다는 점이 원본 자료로 확인되면 가격 매력은 크게 살아납니다. 반대로 대항력 있는 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 미배당액을 더해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 매력적, 권리는 확인 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 정찬호의 임차관계와 보증금 규모입니다.
