전주지방법원 2025타경21304. 익산시 왕궁면 광암리 1456 제1동 2층 201호의 근린시설입니다. 감정가는 941,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 461,090,000원입니다. 소유자는 유한회사아주이고, 2020.08.07 설정된 금만농업협동조합 근저당 830,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.09 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 회사 형태의 점유자 3곳이 확인됩니다. 그러나 전입일이 각각 2023.04.18, 2023.04.21, 2023.10.12로 모두 말소기준인 2020.08.07보다 늦습니다. 따라서 세 임차인은 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 각각 20,000,000원, 5,000,000원, 1,000,000원이지만 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21304 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 광암리 1456 제1동 2층201호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 익산시 왕궁면 푸드폴리스로 6길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 다수의 공간으로 구획하여 업무용 사무실 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사아주 |
| 감정가 / 최저가 | 941,000,000원 / 461,090,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 679,751,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.08.07 금만농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 830,700,000원이며 채무자는 유한회사아주입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.09에 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민수산업개발 주식회사 | 252.6300평방미터, 2층 201호 | 2023.04.18 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 승계 0원 |
| 주식회사 그린로드랩 | 155.5200평방미터, 2층 201-1호 | 2023.04.21 | 5,000,000원 | 1,097,727원 | 대항력 없음 승계 0원 |
| 농업회사법인 주식회사 그린로드 | 155.5200평방미터, 2층 201-2호 | 2023.10.12 | 1,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 승계 0원 |
세 점유자는 모두 회사이고 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 3명입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2020.08.07 이후여서 모두 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제권도 별도로 확인되지 않았으나, 매수인의 승계 여부에는 말소기준보다 늦은 전입이라는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 461,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,900원 |
| 1. 근저당 · 금만농업협동조합 | 830,700,000원 | 454,079,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 461,090,000원 가정 시 금만농업협동조합의 채권최고액 기준 미배당액은 376,620,900원입니다. 매수인이 떠안는 권리는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격과 채권회수
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 461,090,000원 | 454,079,100원 | 376,620,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 322,763,000원 | 317,444,318원 | 513,255,682원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 225,934,100원 | 221,971,023원 | 608,728,977원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가 941,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 461,090,000원입니다. 절대 금액은 크게 낮아졌지만, 이 물건에 대한 실거래 비교자료가 없으므로 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 아파트가 아니라 국가산업단지 지원시설구역 안의 근린시설이고 현황도 업무용 사무실입니다. 가격 판단은 같은 입지·용도·규모의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국가식품클러스터산업단지 내 한국식품산업 클러스터진흥원 남동측 인근으로, 주위는 가로와 획지가 정비된 산업단지입니다.
- 교통. 간선도로와 지선도로가 정비된 산업단지 안에 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 현황. 다수의 공간으로 구획하여 업무용 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 중 2층에 소재하며, 위생·급배수·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 소재 토지 동측 약 24m, 북측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·지원시설구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,444.7㎡, 지목 대, 공시지가 162,700원/㎡이며 비교적 정형으로 조성된 상업용건물부지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차현황 재확인. 실제 임차인 3명의 점유 범위가 201호·201-1호·201-2호로 나뉘므로 현장 점유상태와 명도 일정을 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 조사된 임차인들의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 원본 명세서와 배당요구 종기 자료를 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 같은 국가식품클러스터산업단지 내 근린시설·업무용 사무실의 매매와 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역에 속하므로 향후 사용 목적이 관련 규제와 맞는지 확인하세요.
- 현장 분할상태. 다수 공간으로 구획해 업무용 사무실로 사용하는 현재 상태와 실제 내부 구조를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·환금성은 별도 검증
권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.08.07 금만농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 3명은 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 근린시설이면서 국가식품클러스터산업단지 안의 업무용 사무실이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 461,090,000원이라는 현재 최저가를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세 검증이 먼저인 물건입니다.
