전주지방법원 2025타경21304. 이번 물건은 전북특별자치도 익산시 왕궁면 광암리의 국가식품클러스터산업단지에 위치한 집합건물 형태의 근린시설입니다. 건물 제1동 2층 201호로, 현황상 여러 공간으로 나뉘어 업무용 사무실 등으로 이용되고 있습니다. 아파트처럼 동일 평형의 매매사례로 쉽게 가격을 확인할 수 있는 물건은 아닙니다.

권리관계는 비교적 단순합니다. 유한회사아주가 소유하고 있으며, 2020.08.07 금만농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 830,700,000원입니다. 이후 2025.09.09 같은 금융기관의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리나 법정지상권은 기재되어 있지 않습니다.

다만 대항력 없는 임차인과 점유자가 없는 물건은 다릅니다. 이 물건에는 현황조사상 3개 법인 임차인이 존재합니다. 보증금 인수와는 별개로 실제 점유관계 확인과 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 또한 감정가와 최저가 차이가 크더라도, 최근 실거래 시세가 확인되지 않는 만큼 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소, 임차인은 3명

권리 흐름의 기준점은 2020.08.07 설정된 금만농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도의 압류·가압류 권리는 확인되지 않으며, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 3명

현황조사에서 확인되는 임차인은 모두 법인이며, 임대차 목적은 회사 운영입니다. 세 임차인의 신고일은 모두 말소기준권리인 2020.08.07 이후입니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 보증금과 월세가 존재하지만 이를 매수인이 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

임차인 현황은 현황조사 기준입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으며, 우선변제권의 성립·행사 여부는 추가 확인이 필요합니다. 현황조사상 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고 임차인은 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인은 미확인

이 사건은 감정가 941,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 322,763,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 대비 비율은 약 34.3%입니다. 감정가와 최저가의 차이가 큰 것은 사실이지만, 이 비율은 감정가 대비 하락 폭을 나타낼 뿐 실거래 시세에 비해 저렴하다는 증거는 아닙니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 미배당액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산된 추정치입니다.

특히 일반 주거용 아파트와 달리 국가산업단지 내 지원시설구역에 위치한 근린시설은 잠재 매수자와 이용 목적이 제한될 가능성을 검토해야 합니다. 현황상 여러 사무실로 구획되어 있어 실질적인 임대수익과 공실 시 재임대 가능성을 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 322,763,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 322,763,000원에서 집행비용 추정액 5,318,682원을 제외한 317,444,318원이 금만농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당 추정액은 513,255,682원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 구분할 점은 채권최고액 830,700,000원과 경매 신청 청구금액 679,751,694원은 서로 다른 금액이라는 사실입니다. 배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션으로, 실제 확정채권액 및 최종 배당액을 의미하지 않습니다. 집행비용도 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 왕궁면 광암리의 국가식품클러스터산업단지 내, 한국식품산업클러스터진흥원 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 도로와 획지가 정비된 산업단지입니다.
• 교통. 산업단지 내 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 동측 약 24m, 북측 약 15m 포장도로에 접하는 토지에 소재합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 2층 건물 중 2층에 있으며, 현재 다수 공간으로 구획하여 업무용 사무실 등으로 사용하고 있습니다. 기본 위생·급배수시설, 소방설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 용도지역·규제. 준공업지역, 국가산업단지, 지원시설구역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 관련 토지이용계획과 입주·사용 가능 업종 등은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 토지 특성. 건물 소재 토지는 비교적 정형으로 조성된 평탄지이며 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지 전체 면적은 1,444.7㎡이고 공시지가는 162,700원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 시설 상태. 외벽은 돌붙임 및 전면 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 내부는 벽지·인테리어 마감과 모르타르 위 코팅 바닥 등으로 구성됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 국가산업단지 내 업무용 근린시설이므로 일반 주택보다 수요층과 이용 목적이 제한될 가능성이 있습니다. 거래사례, 임대수익, 공실위험과 재매각 가능성을 별도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율에 의존하지 말고, 같은 산업단지 내 유사한 업무용 근린시설의 매매사례와 임대수익을 확인해야 합니다. 검증 전에는 가격상 저평가 물건으로 판단하지 않는 것이 적절합니다.
• 임차인 3명 점유 확인. 농업회사법인 주식회사 그린로드, 민수산업개발 주식회사, 주식회사 그린로드랩의 실제 사용구역, 점유 상태, 계약관계 및 퇴거 가능성을 점검해야 합니다.
• 명도비용·기간. 대항력이 없더라도 점유 중인 법인들과의 인도 협의 및 집기·시설물 정리 문제가 발생할 수 있습니다. 인도명령 가능 여부와 별도의 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 임차인의 우선변제 관련 사항이 확인되지 않았으므로 계약서와 관련 서류를 대조해야 합니다. 상가임대차 적용 여부 및 최우선변제 가능성도 확인 대상입니다.
• 산업단지 이용 제한. 준공업지역·국가산업단지·지원시설구역의 관련 규정에 따라 예정 업종의 입주와 사용이 가능한지 확인해야 합니다.
• 대지권·집합건물 관계. 해당 호실의 등기사항과 건축물대장, 대지권 범위, 공용부분 사용관계를 확인해야 합니다.
• 건물 유지관리. 소방시설, 승강기, 급배수설비, 내부 칸막이 상태와 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 특히 공용부분 관리비 부담 가능성을 검토해야 합니다.
• 배당 및 인수 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없으나, 최종 등기부·현황조사·임대차 관련 서류 및 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 225,934,100원, 5회 유찰 시 158,153,870원으로 계산되어 있지만, 추가 유찰 여부는 확정되지 않았습니다. 각 가격에서도 환금성과 실제 임대수익에 대한 검증이 필요합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 사건은 권리상 인수 부담이 없다는 점이 가장 명확한 장점입니다. 금만농업협동조합 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하고, 이후 임의경매개시결정도 소멸합니다. 실제 임차인은 3명이지만 모두 말소기준권리 이후 신고되어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 941,000,000원에서 최저매각가 322,763,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매력적인 투자라고 단정하기 어렵습니다. 국가산업단지 내 근린시설이라는 입지 특성, 업무용 사무실의 임대수요, 실제 점유 중인 임차인들의 명도, 재임대 가능성과 환금성이 핵심 변수입니다. 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태이므로 시장가격 대비 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.

권리는 비교적 단순하지만, 투자 난도는 낮지 않습니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 중요한 것은 실제 거래 가능한 가격과 공실·명도에 따른 비용입니다. 유사 매매사례와 임대수익, 산업단지 사용 제한까지 확인한 뒤 응찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 인수 0원, 가격은 검증 필요 — 종합적으로 신중 접근 대상입니다.