전주지방법원 2025타경21341. 익산시 어양동 에스파크센텀 1동 503호로, 감정평가상 공동주택(연립주택) 1세대로 이용 중인 다세대 물건입니다. 철근콘크리트조 14층 건물의 5층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 이연옥은 2022년 9월 23일 전입·점유를 시작했고, 2022년 9월 15일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 10월 4일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2025년 9월 16일의 강제경매개시결정이므로 임차권이 그보다 앞섭니다.
현재 최저가 98,167,000원에서 집행비용 2,167,006원을 제외한 95,999,994원이 임차인에게 우선 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 보증금은 260,000,000원이므로 164,000,006원이 미배당으로 남고, 매각물건명세서상 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 결과적으로 낙찰가가 9,816만원까지 떨어졌어도 매수인의 총부담은 262,167,006원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21341 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 511-41 에스파크센텀 1동 5층 503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(연립주택) 1세대 · 철근콘크리트조 14층 중 5층 503호 |
| 등기부상 소유자 | 유한회사에스파크원 |
| 감정가 / 최저가 | 286,200,000원 / 98,167,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 278,356,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 살아남는다
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.16. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 이연옥의 전입·점유는 2022.09.23., 확정일자는 2022.09.15., 임차권등기는 2024.10.04.로 모두 그보다 앞섭니다. 등기부에도 임차보증금 260,000,000원, 전유부분 건물 전부를 범위로 하는 주택임차권이 기재되어 있으며, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이연옥 주거 · 임차권등기 | 전유부분 건물의 전부 | 2022.09.23 2022.09.15 | 260,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
이연옥은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 배당요구도 2024.10.04. 접수되어 있고, 확정일자와 함께 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받더라도 매각대금이 보증금에 미치지 못하므로 현재 회차에서는 164,000,006원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 37.6%지만 실질취득은 100.4%
에스파크센텀의 비교대상 면적은 78.47㎡이고, 최근 12개월 거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 261,111,111원, 최신 거래는 2026년 3월 230,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 37.6%에 불과하지만, 이 물건은 그 숫자로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인이 실제 부담하는 262,167,006원을 기준으로 보면 최근 12개월 평균의 100.4%, 최신 거래의 약 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 78.99㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 78.86㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 77.49㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 78.99㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 78.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 78.99㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 78.86㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 80.63㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 77.49㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 261,111,111원 |
전체 12건 평균은 269,575,000원이지만 과거 2022년·2024년 거래가 섞여 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 특히 최근 구간이 이전 구간보다 -11.5% 낮은 하락 추세이고 최신 두 거래가 모두 230,000,000원입니다. 이런 상황에서 실질취득 262,167,006원을 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 98,167,000원 | 164,000,006원 | 262,167,006원 |
| 4회 유찰 시 | 68,716,900원 | 192,920,004원 | 261,636,904원 |
| 5회 유찰 시 | 48,101,830원 | 213,164,003원 | 261,265,833원 |
④ 예상배당표 (매각가 98,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,167,006원 |
| 1. 임차인 이연옥 보증금 | 260,000,000원 | 95,999,994원 |
| 2. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 278,356,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,167,006원과 임차인 배당 95,999,994원으로 매각대금 98,167,000원이 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 미배당 잔액 164,000,006원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 한국주택금융공사 청구액 278,356,711원은 미배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 익산예술의전당 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 주변 간선도로·지선도로가 정비되어 있고 인근에 버스정류장이 있어 접근성 및 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 14층 건물의 5층 503호이며, 기본 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 단지 규모. 에스파크센텀은 12세대이며 준공일은 2022.07.06.입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 정비구역 및 가축사육제한구역에 해당하며 공시지가는 614,100원/㎡입니다.
- 환금성 지표. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 16.67%입니다. 현재 물건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰대금 98,167,000원에 임차보증금 미배당 164,000,006원이 더해져 총부담이 262,167,006원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 4회·5회 유찰로 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 각각 192,920,004원·213,164,003원으로 늘어 총부담 감소 폭은 제한됩니다.
- 임차권 원본 대조. 이연옥의 전입 2022.09.23., 확정일자 2022.09.15., 보증금 260,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -11.5%이고 최신 거래가 230,000,000원이므로 과거 전체 평균 269,575,000원을 기준으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수잔액은 원본 배당관계 확인이 필요합니다.
맺으며 — “9,816만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 경매 화면의 최저가만 보면 감정가 286,200,000원에서 98,167,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 260,000,000원이고, 배당으로 전액 회수되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 실제 부담은 262,167,006원입니다.
그 금액은 최근 12개월 실거래 평균 261,111,111원보다 높고, 최신 거래 230,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -11.5%입니다. 4회·5회 유찰이 이어져도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 261,636,904원 → 261,265,833원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가 할인율은 크지만 실질 가격 메리트는 없습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 총부담입니다.
