전주지방법원 2025타경21341. 익산시 어양동 에스파크센텀 1동 503호, 전용 78.47㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)이며, 철근콘크리트조 14층 건물 중 5층에 위치합니다. 2022년 준공된 건물이지만 단지 규모는 12세대에 불과합니다.
등기상으로 눈여겨봐야 할 부분은 선순위 주택임차권등기입니다. 임차인 이연옥의 보증금은 260,000,000원이고, 전입일은 2022.09.23, 확정일자는 2022.09.15입니다. 2024.10.04에 임차권등기가 마쳐졌으므로 2025.09.16 강제경매개시결정보다 먼저 존재하는 권리입니다. 통상적으로는 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.
하지만 이 사건은 한국주택금융공사가 신청채권자 겸 양수인으로서 배당 후 잔여보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 점에서 달라집니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 해당 확약의 유효성과 실제 이행이 확인된다면, 이 임차보증금으로 인한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
그런데 권리 부담이 줄었다고 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 286,200,000원은 최근 12개월 거래 평균보다 높고, 가장 최근 거래인 2026년 3월의 230,000,000원과도 상당한 차이가 납니다. 더욱이 최근 거래가격은 과거 거래보다 평균 11.5% 낮습니다. 이런 하락 추세에서는 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 시세와 최신 거래를 우선해서 입찰가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21341 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 어양동 511-41 에스파크센텀 제1동 제5층 제503호 도로명주소: 동서로 467-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 공동주택(연립주택) · 전용 78.47㎡ · 지상 14층 중 5층 |
| 소유자 | 유한회사에스파크원 |
| 감정가 | 286,200,000원 |
| 최저매각가 | 286,200,000원 (감정가 100% · 4회 유찰 표시) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 278,356,711원 |
| 실제 임차인 | 이연옥 1명 · 보증금 260,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 을구 1번 · 2024.10.04 등기 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 (한국주택금융공사의 잔여보증금 포기 및 말소 동의 확약 전제) |
| 실질취득금액 | 286,200,000원 (현재 최저가 기준 · 확약 반영 · 취득 부대비용 제외) |
| 준공 / 단지 규모 | 2022.07.06 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.16 강제경매개시결정으로 파악됩니다. 이보다 먼저 등기된 이연옥의 주택임차권은 통상의 후순위 소멸권리처럼 단순하게 취급할 수 없습니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이므로, 배당 부족 시 보증금 잔액을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
확약은 이연옥의 해당 임차권과 잔여보증금 반환청구권에 한정됩니다. 다른 독립된 임차권이 존재한다면 이 확약이 자동으로 적용되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 이연옥 1명이며, 한국주택금융공사는 이 임차권과 관련된 신청채권자 겸 양수인이므로 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 잔여보증금 포기
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이연옥 전유부분 건물 전부 |
260,000,000원 | 전입 2022.09.23 확정 2022.09.15 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
실질 인수 0원 확약서 제출·말소 동의 |
주택임차권등기: 2024.10.04 · 을구 1번 · 임차보증금 260,000,000원. 배당요구 및 우선변제권이 확인되며, 실제 임차인 수는 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 보면 더 비싸다
에스파크센텀의 전용 78㎡ 안팎 실거래 12건을 살펴보면 전체 평균은 269,575,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래를 제외하고 최근 12개월 9건만 보면 평균이 261,111,111원으로 낮아집니다. 가장 최근인 2026년 3월 거래는 230,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 78.99㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 78.86㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 77.49㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 78.99㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 78.86㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 78.99㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 78.86㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 80.63㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 77.49㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 80.63㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2022.11 | 78.99㎡ | 11 | 292,450,000원 |
| 2022.10 | 78.99㎡ | 10 | 292,450,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 261,111,111원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 269,575,000원 |
전체 평균 269,575,000원에는 2022년과 2024년의 비교적 높은 거래가격이 섞여 있습니다. 반면 2026년 2~3월 거래는 230,000,000원에서 270,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 최근 거래가격이 과거보다 11.5% 하락했다는 점이 중요합니다.
현재 최저가인 286,200,000원은 최근 12개월 평균보다 25,088,889원 높고, 평균 대비 109.6%입니다. 최신 거래가 230,000,000원보다는 56,200,000원 높습니다. 즉, 전체 평균 대비 106.2%라는 지표보다 최근 시세 대비 109.6%라는 수치가 실제 입찰 판단에 더 적합합니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,806,800원 |
| 1. 임차인 이연옥 · 우선변제 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 신청채권 | 278,356,711원 | 21,393,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각대금으로 가정하면, 집행비용 4,806,800원을 공제하고 임차인 이연옥의 보증금 260,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 그 뒤 한국주택금융공사에는 21,393,200원이 배당되고, 신청채권의 미배당액은 256,963,511원입니다.
예상배당은 집행비용 추정치와 제시된 배당순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당금은 달라질 수 있습니다. 한국주택금융공사의 신청채권 미배당액은 매수인의 임차보증금 인수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전후의 차이
이 사건에서는 대항력 있는 임차인의 보증금과 확약서의 효과를 분리해서 시나리오를 판단해야 합니다. 통상적인 선순위 임차권이라면 낙찰대금이 감소할수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득금액이 임차보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 이연옥의 잔여보증금 반환청구권 포기 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수액은 실질 0원이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 예상 매각가 | 통상 인수 추정* | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 100% |
286,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 80% |
228,960,000원 | 35,045,440원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 64% |
183,168,000원 | 80,196,352원 | 0원 |
* 통상 인수 추정은 확약서가 없다고 가정했을 때의 배당 부족액 기준 시나리오 수치입니다. 실제 인수액을 뜻하지 않습니다. 확약에 따라 해당 임차인의 잔여보증금 반환청구권이 포기되는 경우 매수인 인수는 실질 0원입니다. 실제 매각가격과 배당액은 달라질 수 있습니다.
반면 이번 사건은 확약서가 유효하게 이행된다는 전제에서 두 시나리오 모두 해당 임차보증금 인수액이 0원이므로, 실질취득금액은 각각 228,960,000원과 183,168,000원이 됩니다. 다만 현재 매각조건과 향후 실제 최저가 변경 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 익산시 어양동 소재 익산예술의전당 북서측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고 인근 버스정류장이 있어 차량 접근성과 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022.07.06 준공, 철근콘크리트조 14층 중 5층입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있으며 외벽은 석재 및 페인트 마감입니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제2종·제3종일반주거지역 저촉, 정비구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가 기준은 614,100원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정상 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모가 12세대로 작으며, 거래가격은 230,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다. 최근 가격 추세가 -11.5%이고 경매 매각률도 14.29%이므로, 매도 시점과 희망가격에 따라 환금성 부담이 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사의 잔여보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의, 대상 임차권 및 효력 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 정리. 을구 1번 이연옥의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되었습니다. 단순한 후순위 말소권리로 판단하지 말고, 확약에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 결과. 임차인 보증금과 한국주택금융공사의 채권 배당액은 실제 매각금액·집행비용·조세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 확약의 적용 여부는 배당 부족 시 특히 중요합니다.
- 현재 매각조건 재확인. 4회 유찰 표시에도 최저가가 감정가 100%입니다. 매각공고와 기일별 최저매각가격을 확인해 실제 입찰조건을 판단해야 합니다.
- 최근 시세 기준 입찰가 검토. 전체 실거래 평균 269,575,000원보다 최근 12개월 평균 261,111,111원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 참고해야 합니다. 하락 추세도 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 임차권 말소 동의와 현실적인 건물 인도는 별개로 검토해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 비용, 당해세와 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 12세대 규모의 소규모 공동주택이고 최근 거래가격이 하락하고 있습니다. 재매각 가능 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 확약서·실거래 내역을 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”
이 사건의 핵심은 선순위 임차권의 위험이 확약으로 해소된다는 점입니다. 보증금 260,000,000원의 임차인 이연옥은 대항력과 우선변제권을 갖고 있지만, 신청채권자 겸 양수인인 한국주택금융공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다면 매수인의 해당 임차보증금 인수는 실질 0원입니다.
다만 권리 위험 해소와 투자 매력은 다른 문제입니다. 현재 최저가 286,200,000원은 최근 12개월 평균 261,111,111원보다 높고, 최신 거래가 230,000,000원과 비교하면 가격 차이가 더 큽니다. 거래가격은 11.5% 하락 추세이며, 단지는 12세대에 불과하고 평균 3.1회 유찰·매각률 14.29%라는 경매 지표도 불리합니다.
4회 유찰 표시에도 현재 최저가가 감정가 100%인 만큼, 유찰 이력 자체를 할인 근거로 사용할 수도 없습니다. 향후 실제 최저매각가격이 낮아지고 확약서의 효력과 말소 절차가 확실히 검증되는 경우에만 가격 경쟁력을 다시 평가할 여지가 있습니다.
결론은 권리상 조건부 안전, 가격은 부적합, 입찰은 보류입니다. 선순위 임차권의 확약은 분명한 긍정 요소지만, 현재 시세와 하락 추세, 소규모 단지의 환금성 부담을 감안하면 현 최저가에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.
