전주지방법원 2025타경21345. 익산시 모현동1가 익산센트럴시티제1동 5층 504호에 위치한 근린시설입니다. 감정가 156,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 회차 최저매각가는 76,440,000원, 감정가의 49%입니다. 현재 소유자는 박신영이며, 등기상 말소기준은 2019년 3월 18일 설정된 익산농업협동조합 근저당권 163,800,000원입니다.
이 근저당권 이후 등기된 주식회사 서영주택관리의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있어, 권리관계만 놓고 보면 매수인 부담은 0원입니다. 다만 최저가가 크게 낮아진 이유를 권리 안전성만으로 설명할 수는 없습니다. 공실 근린시설인 만큼 실제 임대수요와 업종 적합성, 관리상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21345 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 모현동1가 876 익산센트럴시티제1동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 선화로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 7층 중 5층 · 현황 공실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 박신영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 7,385,040원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 2월 20일 주호산업주식회사 명의로 소유권보존등기가 이뤄진 뒤 주식회사하나자산신탁으로 신탁등기가 접수됐으나, 해당 신탁등기는 2019년 3월 18일 이미 말소됐습니다. 같은 날 박신영에게 소유권이 이전됐고, 익산농업협동조합의 채권최고액 163,800,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 6월 9일 주식회사 서영주택관리의 6,145,770원 가압류와 2025년 9월 16일 강제경매개시결정이 등기됐으나, 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기상 별도로 승계해야 할 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유·임차 — 공실로 확인
매각물건명세서와 감정요항표에는 이 호실이 현재 공실인 것으로 기재돼 있으며, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 판단 시에는 현장 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 2. 근저당권 · 익산농업협동조합 | 163,800,000원 | 74,664,080원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 서영주택관리 | 6,145,770원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사서영주택관리 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 익산농업협동조합 근저당권 배당에 사용되며, 채권자 전체 미배당액은 95,281,690원입니다. 신청채권 청구액 7,385,040원은 현재 회차 배당 시나리오에서 0원으로 계산됩니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,440,000원 | 74,664,080원 | 95,281,690원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,508,000원 | 52,144,856원 | 117,800,914원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,455,600원 | 36,381,399원 | 133,564,371원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가에 연동돼 인수되는 구조가 아닙니다. 따라서 최저가가 추가로 낮아져도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 부담이 없다는 뜻일 뿐, 근린시설의 적정 매입가를 보장하지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 익산시 모현동1가 모현공원 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 접도. 동측과 남측으로 폭 약 28미터 포장도로, 서측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재·에스컬레이터·방송설비와 도시가스 인입설비가 있습니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,694,000원이며, 전체 토지면적은 4,731.7㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 명세서와 감정요항표상 공실이지만 매각기일 전후 실제 점유상태와 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 근린시설의 보증금·임대료·공실기간을 조사해 76,440,000원의 수익가치를 검증해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 바닥이 시멘트몰탈 마감으로 기재돼 있어 업종에 따라 별도 인테리어와 설비비가 발생할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 공실기간 중 발생한 관리비와 공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 업종 제한 확인. 집합건물 관리규약, 건축물대장상 용도와 실제 영업 가능 업종을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 별개
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 익산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인이 없고 현재 공실이며, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 인수 0원과 적정 가격은 같은 말이 아닙니다. 감정가 156,000,000원에서 2회 유찰돼 76,440,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대수익과 공실 위험, 업종 적합성이 가격을 좌우합니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 임대수익 검증 후 판단입니다.
