대전지방법원 2025타경443. 논산시 강경읍 염천리 37 소재의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 283.5㎡의 대지로 평지·부정형이며, 건물은 1978년 4월 26일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택입니다. 박청일 씨와 김천대 씨가 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있고, 황산새마을금고가 6,134,107원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 328,800,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 161,112,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일·인근 물건의 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 것은 최저가가 낮아졌다는 사실뿐이며, 실제 시장가치는 건물 노후도와 도로 조건, 제시외 건물, 토지 형상까지 함께 반영해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 염천리 37 · 충청남도 논산시 강경읍 계백로153번길 31-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 283.5㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1978.04.26 |
| 소유자 | 박청일 지분 2분의 1 · 김천대 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 328,800,500원 / 161,112,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황산새마을금고 / 6,134,107원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 비닐하우스 제외 · 지적재조사 완료 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 대조가 필요하다
임차인은 없습니다. 예상배당상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 인수 권리는 0원입니다. 2017년 황산새마을금고 근저당과 2024년 이후의 지분 가압류, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
2011년 김천대 씨의 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기청구권 가처분이 설정됐고, 2012년 박청일 씨 지분 중 2분의 1이 김천대 씨에게 이전됐습니다. 해당 가처분은 2013년 일부해제로 말소됐습니다. 이후 김천대 지분에 황산새마을금고 근저당과 충남신용보증재단·강경농업협동조합· 황산새마을금고의 가압류가 차례로 설정됐습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가 49%는 시세 49%가 아니다
현재 회차 최저가는 161,112,000원으로 감정가의 49%입니다. 한 차례 더 유찰되면 112,778,400원, 4회 유찰 시에는 78,944,880원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 숫자들은 모두 감정가를 기준으로 한 회차별 가격이며, 최근 실거래나 인근 중개시세와 비교한 시장가격은 아닙니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 161,112,000원 | 13,424,629원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 112,778,400원 | 61,081,559원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 78,944,880원 | 94,357,189원 |
③ 예상배당표 (매각가 161,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,055,568원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김응식 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 황산새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 충남신용보증재단 | 75,135,000원 | 75,135,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 강경농업협동조합 | 11,271,601원 | 11,271,601원 |
| 갑구 9번 가압류 · 황산새마을금고 | 21,074,460원 | 7,649,831원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 171,481,061원 중 158,056,432원이 배당되고, 13,424,629원이 미배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 토지와 단독주택을 일괄매각합니다. 건물은 1978.04.26. 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로, 기본적인 위생·급배수·급탕·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 주위환경. 강경읍 황산리 소재 강경클래시움 아파트 동측 인근으로, 단독주택과 도로변 점포·상가·젓갈상회 등이 혼재하는 지역입니다.
- 도로·교통. 노폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접하지만 승용차 출입이 자유롭지 못합니다. 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통입니다.
- 토지 조건. 대지 283.5㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 144,500원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역 및 일반상업지역에 저촉되며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 제시외 건물. 지상 제시외 건물은 일괄매각에 포함되지만 비닐하우스는 제외됩니다. 제시외 건물 때문에 토지 소유권 행사에 제한을 받는 경우의 가격이 별도로 평가돼 있습니다.
- 환금성. 단독주택과 부정형 토지, 협소한 접근도로, 오래된 건물, 제시외 건물이 결합된 물건으로 일반적인 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2001년 가압류 대조. 김응식 가압류의 말소 기록과 예상배당 반영이 함께 나타납니다. 존속 여부·배당요구 여부·실제 말소 상태를 등기 원본과 배당요구종기 내역으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 제외되는 비닐하우스의 위치·규모·소유관계를 현장에서 구분하고 감정평가서 사진과 대조하세요.
- 지적재조사 경계. 지적재조사가 완료된 토지이므로 최신 지적도·경계점·실제 담장 및 점유선의 일치 여부를 확인하세요.
- 차량 진입. 약 3m 도로와 승용차 출입 제약이 실제 거주 편의, 공사차량 진입, 재매각 가능성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 건물 상태. 1978년 사용승인 건물의 균열·누수·배관·난방·지붕 상태와 철거 또는 수선 비용을 별도로 산정하세요.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 현장 점유자와 사용관계를 확인하고, 소유자 또는 제3자가 점유 중이면 명도 일정과 비용을 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래, 도로 조건이 유사한 사례와 현지 중개 의견을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·지적도·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제다
이 물건은 임차인이 없고 예상 인수액도 0원이라, 임차보증금 승계형 사건은 아닙니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 비교근거가 없고, 약 3m 도로와 차량 진입 제약, 1978년 사용승인 단독주택, 부정형 토지, 제시외 건물이 환금성을 누릅니다.
권리에서는 2001년 김응식 가압류가 예상배당에 반영돼 있으면서 등기 흐름상 말소 기록도 존재하는 점을 먼저 해소해야 합니다. 이 부분이 원본 확인을 통해 정리된 뒤에도, 낙찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 현지 시세와 수선·진입·재매각 비용입니다. 결론은 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
