대전지방법원 2025타경443. 충청남도 논산시 강경읍 염천리 37에 있는 단독주택과 토지 관련 경매물건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로 1978년 4월 26일 사용승인을 받았습니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되지만, 비닐하우스는 제외됩니다.
등기상 소유자는 김천대·박청일로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 김천대를 채무자로 하여 2017년 설정된 황산새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 김천대 지분에 충남신용보증재단·강경농업협동조합·황산새마을금고의 가압류가 순차적으로 설정되었습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
그럼에도 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가에서 최저가까지 크게 내려온 사실은 분명하지만, 5회 유찰은 그 자체로 입찰 전 추가 검토가 필요한 신호입니다. 특히 토지 접근성, 노후 건물 상태, 일괄매각 범위 및 제시외 건물 처리에 따라 실제 활용가치가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 염천리 37 도로명주소: 충청남도 논산시 강경읍 계백로153번길 31-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1978.04.26 |
| 토지 현황 | 토지면적 283.5㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김천대(지분 2분의 1), 박청일(지분 2분의 1) |
| 감정가 | 328,800,500원 |
| 최저매각가 | 55,260,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 황산새마을금고 / 6,134,107원 |
| 말소기준권리 | 2017.02.28 황산새마을금고 근저당권 · 채권최고액 24,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(㉧비닐하우스 제외) · 지적재조사 완료 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
핵심 말소기준은 2017년 2월 28일 황산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고, 이후 김천대 지분에 설정된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
말소기준보다 먼저 등장하는 2001년 김응식 가압류와 2011년 김천대 가처분은 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 현재의 공유관계는 김천대와 박청일 각 2분의 1 지분입니다. 현재 확인되는 등기상 인수권리는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 — 확인된 임차인 없음
확인된 임차인은 0명이며, 배당 추정상 임차보증금 인수액은 0원입니다. 따라서 알려진 대항력 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
그러나 임차인 없음과 점유자 없음은 동일하지 않습니다. 실제 건물 이용자, 거주자, 점유 원인, 미등기 임대차 관계 및 인도 가능 여부는 현장조사와 현황조사서·매각물건명세서 원본으로 별도 확인해야 합니다. 특히 제시외 건물이 있는 만큼 건물별 사용·점유 관계까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 5회 유찰의 의미
감정가 328,800,500원으로 시작한 물건의 현재 최저매각가는 55,260,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 감정가와 현재 거래 가능한 시장가치는 반드시 같지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 55,260,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 38,682,000원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 27,077,400원 | 8.24% | 0원 |
6회·7회 유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일, 매각조건 및 최저가는 법원 공고를 기준으로 확인해야 합니다.
최저매각가에 낙찰되고 배당 추정상 인수액 0원이 유지된다면, 계산상 실질취득액은 55,260,000원입니다. 그러나 취득 관련 세금, 법률·등기 비용, 명도, 건물 보수와 철거 및 기타 부대비용은 포함되지 않습니다. 결국 실제 총투입금액은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,394,680원 |
| 1. 근저당 · 황산새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 75,135,000원 | 29,865,320원 |
| 3. 가압류 · 강경농업협동조합 | 11,271,601원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 황산새마을금고 | 21,074,460원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 집행비용은 1,394,680원, 채권자 배당금은 53,865,320원입니다. 추정 배당에서는 황산새마을금고 근저당에 24,000,000원을 먼저 배당하고, 충남신용보증재단 가압류에 29,865,320원을 배당하면 매각대금이 소진됩니다.
배당 계산에 사용된 채권액 합계는 131,481,061원, 미배당액은 77,615,741원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하는 것과 낙찰자가 그 미배당 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 분석상 미배당 채권은 매수인 인수액으로 연결되지 않습니다.
본 배당표는 채권최고액·등기상 청구금액과 추정 집행비용을 이용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 6,134,107원으로, 근저당권 채권최고액 24,000,000원과 다릅니다. 실제 피담보채권액, 동일 채권자의 근저당·가압류 청구 중복 여부, 다른 채권자와의 배당관계, 당해세 및 법정 우선채권에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당 증가
| 시나리오 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 53,865,320원 | 77,615,741원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 37,585,724원 | 93,895,337원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,190,007원 | 105,291,054원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권액 상당 부분이 배당되지 않으며, 추가 유찰 가정에서는 미배당액이 더 커집니다. 다만 말소기준 근저당과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 분석 구조에서는 이 채권 부족액이 곧바로 매수인 부담으로 이전되지는 않습니다.
⑥ 입지·건물·토지 활용성 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 충청남도 논산시 강경읍 황산리의 강경클래시움 아파트 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택과 노변 점포, 상가, 젓갈상회 등이 혼재합니다.
- 도로·교통. 약 3m 폭의 아스콘포장 도로에 접하며, 승용차 출입이 자유롭지 못한 상태로 평가됩니다. 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택으로, 사용승인일은 1978.04.26입니다. 기본 위생·급배수·급탕·난방 설비가 기재되어 있으나 현재의 작동 상태와 보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 토지. 면적 283.5㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 분류됩니다. 토지의 형태와 접도 조건이 활용성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역으로 제2종일반주거지역과 일반상업지역에 걸쳐 있으며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 실제 건축·용도변경 가능 범위는 각 필지의 적용 관계를 대조해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 144,500원/㎡입니다. 공시지가는 경매물건 전체의 현재 시장거래가격을 의미하지 않습니다.
- 제시외 건물. 감정평가 과정에서 제시외 건물이 개략 실측에 따라 평가되었습니다. 일괄매각 대상에는 제시외 건물이 포함되지만, ㉧비닐하우스는 제외됩니다. 토지 소유권 행사 제한 가능성과 감정평가서의 별도 가격 표기를 검토해야 합니다.
- 지적·공부. 지적재조사가 완료되었으며, 감정요항표에는 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았습니다. 실제 경계와 점유·이용 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물의 정확한 목록, 제시외 건물 포함 여부와 비닐하우스 제외 범위를 매각물건명세서·감정평가서 도면과 대조합니다.
- 공유지분 및 공동담보 확인. 김천대·박청일의 각 2분의 1 공유지분과 경매 대상 권리의 범위를 확인합니다. 근저당 공동담보 목록인 염천리 37·42·43과 실제 매각 대상은 구분해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 거주자와 건물별 점유 관계, 인도 협의 및 명도 가능 여부는 별도 조사합니다.
- 도로와 차량 진입. 약 3m 도로의 실질 유효 폭, 차량 출입 가능 여부, 진출입에 영향을 주는 주변 건축물과 경계를 확인합니다.
- 노후 건물 확인. 1978년 사용승인 건물의 지붕·벽체·누수·설비와 수선 또는 철거 필요성을 현장에서 점검합니다.
- 토지 규제 및 활용성. 제2종일반주거지역·일반상업지역의 적용 범위, 상대보호구역 및 관련 규제, 접도 조건과 실제 활용 가능성을 확인합니다.
- 가격 재검증. 주변의 거래 가능한 단독주택·토지 사례와 현재 현장 상태를 비교해 적정 입찰가격을 별도로 산정합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 결정하지 않습니다.
- 배당·권리 재확인. 황산새마을금고의 실제 피담보채권액과 가압류 청구의 관계, 등기상 권리의 소멸 여부 및 법정 우선채권을 확인합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.26 매각기일과 최저매각가, 매각조건의 변경·정지·취하 여부를 법원 공고와 대조합니다.
- 부대비용 확인. 취득 관련 비용, 미납 공과금, 점유 이전 비용, 건물 보수·정비 비용을 총투입금액 산정에 반영합니다.
맺으며 — “감정가의 16.81%라고 해서 반드시 싼 것은 아니다”
이 물건의 장점은 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류 처리 구조가 단순하고, 배당 분석상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 따라서 알려진 등기상 채권을 낙찰자가 그대로 떠안는 물건으로 보기는 어렵습니다.
반면 가격과 환금성에는 불확실성이 큽니다. 감정가 328,800,500원에서 현재 최저가 55,260,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰되었습니다. 하지만 실제 거래시세를 확인하지 못한 상태에서 이 가격을 저평가라고 결론 낼 수는 없습니다. 건물의 노후도와 차량 진입 제약, 제시외 건물의 포함·제외 조건도 낙찰 후 활용가치에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 입찰 판단은 보류하고 현장·매각 범위·시장가격을 먼저 검증하는 것이 적절하다는 것입니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실보다 그 가격에 실제 사용할 수 있는 부동산을 취득하는지가 중요합니다. 현재 단계에서는 권리의 단순성보다 현장 확인과 환금성 검증에 더 큰 비중을 두어야 합니다.
