대전지방법원 2025타경444. 부여군 초촌면 신암리 2-26·2-8·2-53·2-56의 토지와 신암로 410-31 소재 공장 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 김영일이며 옥천군산림조합이 청구액 113,016,690원으로 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰된 211,436,000원으로 감정가의 70%입니다.
권리관계만 단순 요약하면 점유자 원종혁의 전입일은 2024.01.19입니다. 등기상 현존 근저당권 후보인 옥천군산림조합의 설정일 2019.06.10보다 늦고, 예상배당표가 기준으로 삼은 1999.04.15보다도 늦습니다. 따라서 어느 날짜를 기준으로 보더라도 점유자의 전입은 후순위여서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 명도비용과 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경444 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 초촌면 신암리 2-26, 2-8, 2-53, 2-56 · 충청남도 부여군 초촌면 신암로 410-31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 폐공장 · 건물 내외관 상태 불량 |
| 토지 자료 | 154.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김영일 (2021.09.24. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,052,500원 / 211,436,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥천군산림조합 / 113,016,690원 |
| 지정 매각기일 | 2026.06.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 컨테이너 박스 제외 |
① 권리 흐름 — 현존 권리와 과거 말소 이력을 분리해야 한다
2022년 이후의 국세 압류, 충남신용보증재단·임흥빈·원주현·아림산업개발·오케이저축은행·김성봉의 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 2024.05.16. 박재우 명의 소유권이전담보가등기는 모두 2019.06.10. 근저당권보다 늦습니다. 현존 근저당권을 말소기준으로 확정할 경우 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세는 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 명도는 남는다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원종혁 | 본건 공장 | 2024.01.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 기준권리 후보인 2019.06.10.보다 늦어 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 임대차 조건이 확인되지 않았고 폐공장을 실제 점유하고 있으므로, 낙찰 후 인도명령·협의명도에 필요한 시간과 비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,760,104원 |
| 1. 중소기업진흥공단 근저당 | 300,000,000원 | 207,675,896원 |
| 옥천군산림조합 근저당 | 192,000,000원 | 0원 |
| 충남신용보증재단 가압류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 임흥빈 가압류 | 60,849,315원 | 0원 |
| 원주현 가압류 | 67,072,801원 | 0원 |
| 주식회사 아림산업개발 가압류 | 9,900,000원 | 0원 |
| 주식회사오케이저축은행 가압류 | 30,879,365원 | 0원 |
| 김성봉 가압류 | 3,650,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당표상 총 채권액은 2,654,669,934원, 예상 배당액은 207,675,896원, 미배당액은 2,446,994,038원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 선순위로 계산된 중소기업진흥공단 근저당권은 등기 이력상 말소 표시가 있으므로 실제 배당순위는 원본 재확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·토지 상태와 환금성
- 이용상태. 공장 건물과 부속 건물은 폐공장으로 조사됐고, 건물 훼손 정도가 심하며 내외관 상태는 불량합니다.
- 건물 구조. 철골조 슬레이트 및 칼라강판지붕 단층 공장과 경량철골조 칼라강판지붕 단층 공장으로, 샌드위치판넬 마감·하드너 등 바닥·샷시창호 구조입니다.
- 시설. 위생·급배수·전기 및 기타 부대설비가 있으나, 기계기구는 수변전설비만 소재하고 나머지는 소재불명입니다.
- 매각 제외·소재불명. 컨테이너 박스는 매각에서 제외되고, 목록 5 부속건물 화장실 1.37㎡는 소재불명입니다.
- 토지 조건. 계획관리지역이며 공장용지·공업용, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 35,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 계획관리지역, 성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역은 일부제한 모든 축종 제한으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리 도로변에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주위는 석재가공공장·공업나지·임야 등이 있는 소규모 공장지대로 조사됐습니다. 폐공장 상태와 특수 용도 때문에 주거용 부동산보다 매수층이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기준권리 원본 대조. 1999년 근저당의 말소 여부와 2019년 옥천군산림조합 근저당의 순위를 등기부 원본·매각물건명세서·배당요구종기 서류에서 다시 확인하세요.
- 담보가등기 성격. 2024.05.16. 박재우 명의 소유권이전담보가등기의 원인과 본등기 가능성, 매각으로 소멸하는지 최종 명세서에서 확인하세요.
- 점유자 명도. 원종혁의 보증금·임대차계약·사업자등록·점유 범위와 내부 물품 소유자를 확인하고 명도비용을 산정하세요.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 있어 법정기일과 당해세 여부에 따라 배당순위가 바뀔 수 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 포함되지만 컨테이너 박스는 제외됩니다. 경계와 소유관계를 현장에서 구분하세요.
- 소재불명 시설. 화장실 1.37㎡와 수변전설비 외 기계기구의 현존 여부를 확인하고, 철거·폐기·재설치 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 건물 안전성. 훼손 정도가 심한 폐공장이므로 구조안전, 슬레이트·강판 지붕 상태, 누수·부식·전기설비 상태를 조사하세요.
- 토지 경계. 여러 지번이 일괄매각되는 구조이므로 지적도·현황 경계·도로 접면과 각 지번별 이용상태를 측량자료로 확인하세요.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%는 21,143,600원입니다. 법원이 정한 보증금 기준을 입찰표 제출 전에 다시 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 점유자의 전입이 늦고 후순위 권리가 많아, 매수인 인수액 자체는 0원으로 정리됩니다. 그러나 권리분석의 핵심은 인수액 하나가 아닙니다. 등기 이력상 말소된 1999년 근저당이 예상배당표에서는 선순위로 계산돼 있고, 감정요항표의 위치 설명도 사건 소재지와 다르게 나타납니다. 여기에 폐공장·심한 훼손·불량한 내외관·소재불명 시설·컨테이너 매각 제외·점유자 명도까지 겹칩니다.
최저가 211,436,000원은 감정가의 70%이지만, 정상 가동 가능한 공장이나 확인된 시세와 비교한 할인율이 아닙니다. 실제 승부처는 권리서류 불일치를 해소하고, 폐공장의 정상화 비용과 토지 활용가치를 얼마로 평가하느냐입니다. 원본 대조와 현장조사 전에는 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기 어려운 고위험 확인형 물건입니다.
