청주지방법원 2023타경56480. 청주시 흥덕구 봉명동 2694 소재의 지하 1층·지상 4층 근린생활시설과 대지 1,431.2㎡가 일괄매각되는 사건입니다. 지하 1층은 주차장·기계실·창고로, 지상 1층부터 4층은 근린생활시설로 이용되며 현황상 모두 공실로 조사됐습니다. 감정가 5,447,537,850원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 1,868,505,000원입니다.

표면적으로 가장 크게 보이는 위험은 유치권이었습니다. 박종훈이 2023.08.03. 공사대금 874,652,927원을 근거로 유치권을 신고했지만, 신청채권자가 박종훈 외 14인을 상대로 제기한 유치권 부존재확인소송에서 “별지목록 기재 부동산에 대한 유치권은 존재하지 않는다”는 확정판결이 내려졌습니다. 사건번호는 청주지방법원 2023가합52642입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 경매를 분리해 봐야 한다

이 사건의 등기부는 과거 경매와 현재 경매가 한 기록 안에 겹쳐 있어 단순히 가장 오래된 근저당권만 보고 판단하면 안 됩니다. 2005년 미래상호저축은행 근저당권과 당시 가압류·압류·가등기 등은 2008년 강제경매 매각으로 말소됐습니다. 이후 미래저축은행, 이병래, 무궁화신탁, 김옥선을 거쳐 현재 소유관계가 형성됐습니다.

현 소유자 김옥선 앞으로 2023.02.28. 충주농업협동조합 근저당권 4,680,000,000원이 설정됐고, 같은 채권자가 2023.07.18. 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 청주시 압류와 청주세무서 압류가 추가됐습니다. 등기 연혁만 놓고 보면 현재 경매의 말소기준은 2023.02.28. 근저당권으로 검토하는 것이 타당하며, 이후 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유·유치권 조사 — 실제 조사 명의 8건

보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 현황조사상 점유·임차 관련 명의 6건과 유치권 신고 명의 2건이 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 대부분 미상입니다. 특히 2019년·2021년· 2022년부터 확인되는 명의는 2023.02.28. 충주농협 근저당권보다 앞서므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 2023.02.28. 충주농업협동조합 근저당권을 현 경매의 기준권리로 보아 날짜만 비교한 1차 판단입니다. 사업자등록, 실제 인도 시점, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 점유 연속성이 확인되지 않아 ‘가능·미상’ 명의는 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

현재 최저가는 1,868,505,000원으로 감정가 5,447,537,850원의 34.3%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건 또는 인근 유사 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

더구나 지상 1층부터 4층까지가 현황 공실인 대형 근린생활시설이고, 토지는 준공업지역· 지구단위계획구역에 속합니다. 일반 공동주택보다 매수층이 좁고, 임대수익·리모델링비·공실 해소기간에 따라 가치가 크게 달라지는 물건입니다. 세 차례 유찰 자체도 감정가와 시장 응찰가격 사이에 상당한 간극이 있었다는 신호로 읽어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,868,505,000원 가정)

총 채권액 11,665,114,776원, 총 예상배당 1,847,419,950원, 미배당 9,817,694,826원, 소유자 잔여 0원, 매수인 인수 0원으로 계산된 구조입니다. 국세·지방세 압류 15건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 생략할 수 없다

매각가가 1,868,505,000원에서 1,307,953,500원, 915,567,450원으로 내려가도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결과는 임차인의 실제 보증금·확정일자와 현재 기준권리를 모두 확정한 결과가 아닙니다. 특히 2023.02.28.보다 앞선 점유 명의에 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 인수 구조가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 농수산물도매시장 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성과 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·냉방설비가 갖춰져 있습니다.
• 현황. 지하 1층은 주차장·기계실·창고, 지상 1층부터 4층은 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
• 토지. 대 1,431.2㎡, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류와 보행자전용도로에 접합니다.
• 용도 제한. 기타용지로 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하 조건이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 4개 층 전체가 공실인 대형 근린생활시설로, 공동주택보다 수요층이 좁고 임대 정상화 기간에 따라 매각성이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현 경매 말소기준 재확인. 2005년 미래상호저축은행 근저당은 2008년 매각으로 말소됐습니다. 2023.02.28. 충주농업협동조합 근저당권을 중심으로 최신 등기 순위를 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 재작성. 현재 계산표는 과거 말소된 근저당권을 선순위로 배치합니다. 법원의 채권계산서·배당요구 현황과 맞춰 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 선순위 가능 점유자 확인. 2019.10.30., 2021.01.08., 2022.08.16., 2022.11.23. 신고 명의의 계약서·사업자등록·보증금·확정일자·실제 점유 개시일을 확인해야 합니다.
• 유치권 판결 원문. 청주지방법원 2023가합52642 판결문과 확정증명원, 소송 당사자 범위가 현 점유자 전부를 포괄하는지 대조해야 합니다.
• 현장 점유 조사. 감정 당시 1층부터 4층은 공실이지만, 유치권 신고와 다수 사업자 명의가 존재하므로 출입통제·집기·열쇠 보유자를 직접 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 15건 가운데 당해세가 있으면 배당과 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 (1)~(4)의 구조·면적·점유 상태와 철거 가능성을 확인해야 합니다.
• 공실 정상화 비용. 1층부터 4층까지 공실이므로 임대료 수준, 수선비, 공실기간과 금융비용을 별도 산정해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만으로 싸다고 판단하지 말고 준공업지역 토지 거래, 유사 근린시설 매매, 예상 임대수익을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 매각기일 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.15.이므로 실제 매각·변경·취하 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 유치권보다 ‘기준권리와 점유자’가 핵심이다

이 물건의 가장 눈에 띄는 악재였던 874,652,927원 유치권 신고는 확정판결로 부존재가 확인됐습니다. 이 점만 보면 큰 위험 하나가 해소된 것은 분명합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다.

그러나 바로 입찰 가능한 안전형 물건으로 보기는 어렵습니다. 2005년 근저당권은 2008년 경매로 이미 말소됐는데 배당 계산에서는 여전히 선순위로 사용되고 있고, 현재 경매를 신청한 충주농업협동조합의 2023.02.28. 근저당권보다 앞선 점유 명의도 여러 건 존재합니다. 이들의 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.

또한 현재 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래가 없어 가격이 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 4개 층이 공실인 근린생활시설이라는 낮은 환금성까지 고려하면, 이 사건은 “유치권 판결 확인 → 현 경매 기준권리 정정 → 선순위 가능 점유자 계약 확인 → 시세·임대수익 검증” 순서로 접근해야 합니다. 권리와 가격이 모두 확인된 뒤에만 입찰가를 산정할 수 있는 재검증형 물건입니다.