청주지방법원 2023타경56480. 대상은 청주시 흥덕구 봉명동 덕암로114번길 17의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층은 주차장·기계실·창고, 지상 1~4층은 근린생활시설이며 현황상 1~4층은 공실입니다. 토지는 1,431.2㎡, 준공업지역의 주상용 토지입니다. 최저매각가는 915,568,000원까지 내려왔지만, 현재 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준 이전 점유자들의 보증금이 얼마인지입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.02.28. 설정된 충주농업협동조합 근저당권 4,680,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 청주시·국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리가 소멸한다고 해서 점유관계까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다. 위드유 협동조합, 신형섭, (주)케이아이디하우징, (주)케이아이디애드는 말소기준일보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금·확정일자는 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순해졌지만 점유는 남는다

2008년 강제경매 매각으로 과거 다수의 가압류·압류·근저당권·가등기가 정리됐고, 이후 설정됐던 국민은행·광명농협 근저당도 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 기준이 되는 권리는 2023.02.28. 충주농업협동조합 근저당입니다. 2023.07.18. 임의경매개시결정, 2023.12.01. 청주시 압류, 2024.05.01. 국 압류는 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차인 분석 — 실질취득액을 막는 핵심 변수

현황조사상 일반 점유·임차 관계는 6명·법인, 유치권 관련 신고는 2건입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입 4건은 보증금이 확인되지 않아 금액을 합산할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 915,568,000원을 그대로 “실질취득가”로 보면 안 됩니다. 실질취득은 915,568,000원 + 실제로 승계되는 미배당 보증금으로 계산해야 하며, 현재 그 추가금액은 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 17%라도 ‘싼 물건’으로 단정 금지

감정가 5,447,537,850원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 915,568,000원입니다. 표면적으로는 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 가격입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않고, 더 중요한 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.

6회 유찰 시 가정 매각가는 640,897,600원, 7회 유찰 시 448,628,320원으로 더 낮아집니다. 하지만 선순위 점유보증금이 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 그 금액만큼 총취득비용이 단순히 같이 내려간다고 볼 수 없습니다. 먼저 보증금과 배당요구 여부를 확인한 뒤 낙찰가 + 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 915,568,000원 가정)

위 배당 가정은 집행비용과 충주농업협동조합 근저당을 중심으로 계산된 현재 회차 시나리오입니다. 선순위 점유자들의 보증금·배당요구·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유치권·명도 — 신고와 실제 인수를 분리해서 본다

박종훈의 유치권 신고는 확정판결로 부존재가 확인됐습니다. 따라서 공사대금 874,652,927원을 낙찰자가 유치권 채무로 떠안는 구조로 볼 필요는 없습니다. 다만 현황조사에는 (주)케이아이디그룹 대표 조장주도 유치권자로 기재되어 있고, 점유관계가 여러 법인·개인으로 얽혀 있습니다. 1~4층이 현황상 공실이라 하더라도 실제 인도 상태와 점유 주체는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 봉명동 소재 청주시 농수산물도매시장 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 다가구주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
• 이용상태. 지하 1층은 주차장·기계실·창고, 지상 1~4층은 근린생활시설이나 현황상 공실입니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·냉방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 1,431.2㎡의 대지로, 준공업지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 보행자전용도로에 접합니다. 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
• 규제·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 지하 1층은 일반건축물대장상 일반음식점이나 현황은 기계실·창고·주차장으로 이용 중입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아니라 준공업지역 내 근린생활시설이고, 1~4층이 공실이며 이미 5회 유찰됐다는 점은 재매각·임대 관점에서 보수적으로 볼 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 4건의 보증금 확인. 위드유 협동조합·신형섭·(주)케이아이디하우징·(주)케이아이디애드의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
• 최저가와 총취득비용을 구분. 현재 최저가 915,568,000원은 입찰 기준가격일 뿐, 승계되는 보증금이 있다면 그 금액을 더한 값이 실질취득비용입니다.
• 유치권 판결 원문 확인. 박종훈외14인에 대한 청주지방법원 2023가합52642 확정판결의 당사자·대상 부동산 범위를 원문으로 대조하세요.
• 실제 점유 재확인. 감정 당시 1~4층 공실이더라도 매각기일까지 점유 상태가 바뀔 수 있으므로 현장과 최신 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
• 상업용 환금성 검토. 근린생활시설의 임대수요·공실기간·수선비·운영비를 확인하고 주거용 부동산과 다른 회수기간을 전제로 입찰가를 정해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 건물·토지·제시외 부분의 매각 대상 범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.

맺으며 — “17%”보다 먼저 확인할 것은 인수액이다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 5,447,537,850원짜리 부동산이 5회 유찰되어 915,568,000원까지 내려온 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인율보다 2019.10.30.~2022.11.23. 사이에 전입한 4건의 점유관계가 더 중요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 실제 승계금액 역시 현재 산정할 수 없습니다.

등기부상 후순위 경매·압류는 소멸하고, 박종훈의 874,652,927원 유치권 신고도 부존재 확정판결로 중요한 위험 하나가 해소됐습니다. 그러나 그것만으로 안전한 물건이 되는 것은 아닙니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전까지는 “915,568,000원에 사는 물건”이 아니라 “915,568,000원에 미확정 인수액이 더해질 수 있는 물건”입니다. 5회 유찰·근린생활시설 공실·미상 점유보증금이 겹친 만큼, 이 사건은 낮은 최저가보다 인수액 확정이 선행돼야 하는 고위험 권리분석형으로 보는 것이 맞습니다.