청주지방법원 2024타경55088. 대표 소재지는 충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3이고, 건물 등기사항에는 수암리 707-1, 도로명주소 수암3길 43-11이 표시되어 있습니다. 감정평가 이용상태는 일련번호 4-1 폐축사, 일련번호 4-2 관리사입니다. 소유자는 농업회사법인인삼백향원주식회사이며, 서울시산림조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 최호성도 말소기준 뒤 전입했습니다. 그러나 이 물건의 난도는 등기부보다는 토지와 현황에 있습니다. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이고, 농지취득자격증명과 분묘 가능성, 개간사업, 경계 확인 등 현장형 쟁점이 다수 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경55088 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3 |
| 건물 등기 표시 | 충청북도 괴산군 사리면 수암리 707-1 · 충청북도 괴산군 사리면 수암3길 43-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 일련번호 4-1 폐축사 · 일련번호 4-2 관리사 |
| 소유자 | 농업회사법인인삼백향원주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,213,760원 / 262,241,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울시산림조합 / 673,023,318원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.09.01 을구 6번 서울시산림조합 근저당권으로, 채권최고액은 845,000,000원입니다. 이후 2022.09.27 정평근 가압류 152,903,013원, 2024.05.07 임의경매개시결정, 2025.02.19 괴산군 압류는 모두 등기자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당과 가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최호성 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최호성의 전입신고일은 말소기준권리인 2022.09.01보다 뒤인 2022.09.23이므로 선순위 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격·유찰 — 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 262,241,000원으로 감정가 1,092,213,760원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 다만 폐축사·관리사와 여러 토지가 결합된 물건은 감정가 할인율만으로 일반 매매시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 이 리포트는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 262,241,000원 | 24.01% | 740,133,387원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 183,568,700원 | 16.81% | 817,704,275원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 128,498,089원 | 11.76% | 872,003,897원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 262,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,471,374원 |
| 2. 근저당 · 서울시산림조합 | 845,000,000원 | 257,769,626원 |
| 3. 가압류 · 정평근 | 152,903,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 997,903,013원 중 예상배당은 257,769,626원이고, 미배당은 740,133,387원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴산군 사리면 수암리 소재 원수암 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 임야·농경지·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 일련번호 4-1은 시멘블럭조 슬레이트지붕 단층의 폐축사, 일련번호 4-2는 시멘블럭조 기와지붕 단층의 관리사로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 보전산지·임업용산지·준보전산지·소하천구역 등이 관련됩니다.
- 토지 현황. 제공된 토지정보에는 지목 임야, 토지이용상황 전, 완경사·부정형, 세로한면(불), 72.0㎡, 공시지가 15,500원/㎡가 표시되어 있습니다.
- 환금성. 재매각에 4회 유찰된 상가 + 토지 물건이고 폐축사·관리사 및 산지·농지 성격이 결합되어 있어, 일반 주거용 부동산보다 현장 확인과 용도 적합성 검토가 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 입찰 전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 개간사업. 목록 5는 개간사업시행계획 승인을 받아 공사 중인 토지이나 승인기간 2021.10.07~2023.08.31이 도과해 실효 가능성이 있습니다.
- 분묘. 목록 5 지상에 분묘 약 1기가 소재하는 것으로 추정되고, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 추가로 존재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권과 감액 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·측량. 본건 전체의 목측상 경계가 불분명하고, 토지 일련번호 1의 일부는 인접토지 부속토지로 이용 중인 것으로 판단됐습니다. 필요한 경우 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 시설 현황. 목록 4의 부속건물 중 변소는 소재불명으로 기재되어 있습니다. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 최호성은 말소기준 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 소재지·목록 대조. 대표 소재지는 수암리 391-3이고 건물 등기 표시에는 수암리 707-1이 기재되어 있으므로, 일괄매각 대상 각 목록과 현장 위치를 문서별로 대조해야 합니다.
- 재매각 조건. 이 사건은 재매각입니다. 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24.01%”보다 현장 확인이 먼저다
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.01 서울시산림조합 근저당이고, 최호성의 전입은 그 뒤인 2022.09.23입니다. 후순위 가압류·경매개시결정·압류도 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 인수 0원 = 안전한 입찰은 아닙니다. 감정가 1,092,213,760원에서 최저가 262,241,000원까지 내려와 4회 유찰됐지만, 재매각·농지취득자격증명·개간사업 실효 가능성· 분묘·경계 불명확·시설 소재불명이라는 현장형 쟁점이 동시에 존재합니다. 실질취득액은 현재 기준 262,241,000원이지만, 그 금액이 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리승계 위험은 낮지만, 물건 자체의 현장·행정 리스크는 높게 보는 것이 맞습니다.
