청주지방법원 2024타경55088. 괴산군 사리면 수암리의 상가·토지를 한꺼번에 매각하는 사건으로, 감정 이용상태는 폐축사와 관리사입니다. 감정가 1,092,213,760원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가는 262,241,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 75.99% 할인처럼 보이지만, 이 물건은 일반적인 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 농지·임야·보전산지·개간공사, 분묘, 경계와 현황 차이 등 취득 후 사용 가능성을 결정하는 조건이 가격보다 중요합니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 9월 1일 설정된 서울시산림조합의 근저당권 845,000,000원입니다. 이후의 정평근 가압류, 경매개시결정과 괴산군 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 최호성의 전입일도 2022년 9월 23일로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 가정상 낙찰자가 승계할 권리금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경55088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 사리면 수암리 391-3 |
| 등기부 표시 건물 | 충청북도 괴산군 사리면 수암리 707-1 · 도로명주소 수암3길 43-11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 상가 + 토지 · 일괄매각 · 폐축사 및 관리사 |
| 소유자 | 농업회사법인인삼백향원주식회사 (2019.10.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,092,213,760원 / 262,241,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울시산림조합 / 673,023,318원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준권리 | 2022.09.01. 서울시산림조합 근저당권 · 채권최고액 845,000,000원 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 수목은 토지에 포함 감정 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
말소기준권리인 서울시산림조합 근저당권 이후에 설정된 정평근의 가압류 152,903,013원, 서울시산림조합의 임의경매개시결정, 괴산군 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황상 최호성의 전입도 말소기준일보다 22일 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 계약조건 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최호성 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 부분은 확인되지 않았습니다. 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니더라도, 실제 인도 범위와 퇴거 일정은 현장 점유관계에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 262,241,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,471,374원 |
| 1. 가압류 · 주식회사한국주택은행 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,523,709원 | 5,523,709원 |
| 3. 근저당 · 괴산증평산림조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 괴산증평산림조합 | 276,000,000원 | 172,245,917원 |
| 5. 근저당 · 정평근 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 서울시산림조합 | 845,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 정평근 | 152,903,013원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,659,426,722원 중 예상 채권배당액은 257,769,626원, 미배당액은 1,401,657,096원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 24%라도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 24.01%인 262,241,000원입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 상가·토지 일괄매각이고, 이용상태도 폐축사와 관리사입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 가치는 농지취득 가능 여부, 개간사업의 법적 상태, 분묘 처리, 경계 확정, 도로 조건, 건물 활용 가능성 및 철거·정비비에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 현장 확인이 가격보다 중요하다
- 이용상태. 건물 일련번호 4-1은 폐축사, 4-2는 관리사로 이용 중입니다. 관리사에는 위생·급배수·난방설비가 확인됐습니다.
- 주위환경. 원수암 마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 임야·농경지·단독주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 확인된 토지 정보는 지목 임야, 이용상황 전, 면적 72㎡, 완경사·부정형, 세로한면(불), 공시지가 15,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 준보전산지가 포함됩니다. 일부 토지는 농림지역·보전산지·임업용산지와 소하천구역에도 걸쳐 있습니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명하고 전체를 목측으로 조사했습니다. 일부 면적은 인접 토지의 부속토지로 이용 중인 것으로 판단돼 측량 확인이 필요합니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 지상 수목은 토지에 포함해 감정됐습니다. 부속건물 중 변소는 소재불명입니다.
⑥ 핵심 특수조건 — 놓치면 보증금과 활용가치가 흔들린다
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 3의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인하고, 제출기한과 필요서류를 확보해야 합니다.
- 개간사업 확인. 승인기간 도과에 따른 실효 여부, 공사 계속 가능성, 원상복구 또는 재승인 절차를 괴산군 담당부서에 확인해야 합니다.
- 분묘 전수조사. 분묘 1기뿐 아니라 식별이 어려운 분묘가 더 있는지 현장 확인하고, 연고자·분묘기지권·이장비용을 검토해야 합니다.
- 현황측량. 경계 불분명, 인접지 부속토지 사용, 소하천구역 저촉과 도로 접면 상태를 측량과 지적자료로 대조해야 합니다.
- 건물 실사. 폐축사와 관리사의 구조·노후도·사용승인·수선 또는 철거비를 확인하고, 소재불명 변소의 실제 상태를 점검해야 합니다.
- 점유자 명도. 최호성은 대항력이 없지만 실제 점유 부분과 사용관계, 퇴거 일정 및 인도 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 가격 역산. 최저가가 아니라 측량·정비·철거·분묘·인허가 비용을 합친 총투입액을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 관할 행정기관 회신을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 땅의 문제는 낙찰자가 해결한다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하고, 전입 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 부동산 자체에 있습니다. 농취증 미제출 시 보증금 미반환, 승인기간이 지난 개간사업, 분묘와 분묘기지권, 불분명한 경계, 폐축사·관리사, 소재불명 부속건물과 낮은 환금성이 한꺼번에 얽혀 있습니다.
감정가 10.92억원이 최저가 2.62억원까지 내려왔다는 사실만으로는 안전마진을 증명하지 못합니다. 현장조사와 행정기관 확인을 거쳐 실제로 사용할 수 있는 토지·건물의 범위와 추가비용을 산정한 뒤, 그 총액이 최저가보다 충분히 낮게 통제될 때만 입찰 논리가 성립합니다. 권리 인수는 0원, 현장 리스크는 매우 큼. 이 물건은 할인율보다 사전조사의 완성도가 낙찰 후 결과를 좌우합니다.