청주지방법원 2024타경56265. 소유자 정용길 명의의 연립주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.08.08. 접수된 충주농업협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 120,000,000원의 근저당권과 2024.06.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현황조사에서 확인된 임차인은 월곡미네날(주) 1개 법인입니다. 전입일이 2023.07.28.로 말소기준일인 2022.08.08.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 제공된 권리판정상 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 가정 매각가에서 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경56265 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 이월면 사곡리 597-25, 597-8, 597-22, 603-22 · 충청북도 진천군 이월면 부영길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 일부 건물 현황 제조업소(창고) |
| 건물구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬 외벽 · 판넬 및 벽지 내벽 · 새시 창호 |
| 소유자 | 정용길 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,581,202,360원 / 542,352,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주농업협동조합 / 926,872,285원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 일괄매각 포함물 | 목록21·22 지상 과실수, 목록20 지상 물탱크시설 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 모두 소멸
말소기준권리인 충주농업협동조합의 첫 번째 근저당권이 배당을 전부 받지 못하더라도, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 두 번째 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 채권자 미배당은 545,471,520원이지만, 매수인이 떠안을 권리금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 월곡미네날(주) 현황조사 확인 | 2023.07.28. | 확인 필요 | 대항력 없음 | 판단 유보 | 승계 없음 |
월곡미네날(주)의 전입은 말소기준권리보다 약 11개월 늦습니다. 따라서 이 법인은 대항력 없는 임차인으로 분류되며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명(법인)이고, 중복 합산할 보증기관 채권도 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘저가’라 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 542,352,000원으로 감정가 1,581,202,360원의 34.3%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 권리상 실질취득액도 542,352,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비·시설 정비비 등은 별도입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 단일 주택이 아니라 연립주택과 여러 토지, 과실수 및 물탱크시설이 함께 매각되고 일부 건물은 현황상 제조업소·창고로 이용 중입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 일반 주택 실거래와 단순 비교하거나 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 가격 판단은 각 목록의 토지·건물 가치와 농지취득 가능 여부, 현황 이용의 적법성 및 활용성을 개별적으로 검토한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 542,352,000원 | 534,528,480원 | 545,471,520원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 379,646,400원 | 373,531,350원 | 706,468,650원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 265,752,479원 | 261,231,944원 | 818,768,056원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 542,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,823,520원 |
| 1. 근저당 · 충주농업협동조합 | 960,000,000원 | 534,528,480원 |
| 2. 후순위 근저당 · 충주농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 534,528,480원이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 두 번째 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 전체 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 545,471,520원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·농지취득자격증명 — 입찰 성립을 좌우하는 조건
- 일괄매각. 연립주택과 토지를 분리하지 않고 함께 취득하는 구조입니다.
- 포함 시설. 목록21·22 지상 과실수는 토지가격에 포함해 평가됐고, 목록20 지상 물탱크시설도 매각에 포함됩니다.
- 용도 차이. 목록5는 공부상 제1종근린생활시설이나 현황상 제조업소(창고)로 이용 중입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함되고, 일부는 준보전산지에 해당합니다.
- 토지 조건. 확인된 토지 정보는 지목 대, 평지, 세로장방형, 세로한면 도로접면이며 공시지가는 73,300원/㎡입니다.
농지취득자격증명은 단순한 사후 서류가 아니라 입찰보증금 반환 여부와 직접 연결되는 조건입니다. 특히 여러 목록을 일괄로 취득해야 하므로, 일부 농지에 대한 증명 발급이 불가능하면 전체 입찰전략에도 영향을 줄 수 있습니다. 권리 인수액이 없다는 장점보다 먼저 발급 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진천소방서 북서측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 중·소규모 공장, 농경지와 임야가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 운행빈도를 고려하면 대중교통은 다소 불편합니다.
- 현황 이용. 일부 건물은 제조업소(창고)로 이용 중이며 기본적인 전기설비와 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역과 관련된 제한이 있습니다.
- 환금성. 주택·토지·창고 이용 건물과 농지취득 조건이 결합돼 일반 주거용 물건보다 매수층과 활용방안 검토가 복잡합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록6·14·16·17·18·19·20·21 전부에 대해 관할 행정기관의 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 보증금 몰취 조건. 농지취득자격증명원 미제출 시 입찰보증금이 반환되지 않는 조건을 최우선으로 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 과실수와 물탱크시설을 포함한 각 목록의 경계·현황·점유 관계를 현장에서 대조하세요.
- 용도 적합성. 목록5의 공부상 제1종근린생활시설과 현황 제조업소(창고) 이용 간 차이에 따른 인허가·원상회복 가능성을 확인하세요.
- 임차인 점유. 월곡미네날(주)의 실제 점유 범위, 보증금, 계약관계와 퇴거 협의 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 할인율보다 각 토지와 건물의 개별 활용가치·정비비·명도비를 반영해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 입찰조건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 권리는 모두 소멸하고, 월곡미네날(주)도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 현재 최저가와 권리상 실질취득액은 모두 542,352,000원입니다.
하지만 입찰 난도는 낮지 않습니다. 3회 유찰됐고, 농지취득자격증명원이 필요한 목록이 8개이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 일부 건물은 공부상 제1종근린생활시설이지만 현황상 제조업소·창고로 이용 중이고, 과실수와 물탱크시설도 함께 매각됩니다. 직접 비교할 일반 주택 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
권리 인수는 0원, 입찰조건은 고난도. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 농지취득자격증명 발급 가능성, 일괄매각 목록의 실제 가치와 활용성, 현황 용도 및 점유관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.