대전지방법원 2025타경450. 충청남도 부여군 규암면 내리 544-12의 기타 건물과 토지가 함께 걸린 사건입니다. 감정요항표상 건물은 철골조 함석지붕 단층 축사이고 실제 이용상태도 축사로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 이영희이며, 2023년 6월 소유권을 취득한 뒤 같은 해 10월 부여새마을금고 앞으로 채권최고액 30,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025년 7월의 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 97,710,600원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 23,459,000원까지 내려와 있습니다. 비율로는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없으므로, 이 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 축사·농지 성격이 섞인 비표준 물건은 이용규제와 현물 상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 규암면 내리 544-12 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 축사로 이용중 |
| 건물 구조 | 철골조 함석지붕 단층 건물(축사) |
| 토지 | 867.0㎡ · 목장용지 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영희 (2023.06.20 소유권이전 · 2023.06.19 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 97,710,600원 / 23,459,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부여새마을금고 / 25,397,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 등기상 인수 0원
과거 백제낙농축산업협동조합의 1996년 근저당은 2018년 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.10.20 부여새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 30,000,000원이고 공동담보로 내리 544-12와 내리 772-8 토지가 기재되어 있습니다. 이후 2025.07.24 부여새마을금고의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 제공된 권리판단상 이 경매개시결정과 기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 시나리오 — 24%라고 곧바로 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저가는 23,459,000원으로 감정가 97,710,600원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰된 결과 가격이 크게 낮아졌지만, 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인폭은 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상태·사용 가능 범위·토지 규제와 함께 판단해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 23,459,000원 | 24.01% | 7,363,262원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16,421,299원 | 16.81% | 14,274,284원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11,494,909원 | 11.76% | 19,111,999원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 부여새마을금고 근저당의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 822,262원 |
| 2. 근저당 · 부여새마을금고 | 30,000,000원 | 22,636,738원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 23,459,000원 기준으로 집행비용 822,262원을 제외한 22,636,738원이 부여새마을금고 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 7,363,262원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각범위·용도·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 관정은 포함됩니다. 다만 비고에는 제시외 544-12, 542 지상 창고는 매각 제외라고 기재되어 있어 현장에서 포함·제외 대상을 명확히 구분해야 합니다.
- 현황 이용. 건물은 철골조 함석지붕 단층 축사이고, 감정요항표상 현재도 축사로 이용중입니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 해당하며, 가축사육제한구역은 2024.12.23 기준 일부제한 모든축종 제한으로 기재되어 있습니다. 감정요항표의 기호(1)은 접도구역에도 해당합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표의 기호(1)은 공부상 지목이 답이나 현황은 잡종지로 기재되어 있습니다. 별도 토지 자료에는 지목이 목장용지로 표시되어 있어 개별 필지와 매각목록의 원본 대조가 필요합니다.
- 입지·교통. 내리교차로 동측 근거리에 위치하며 주변은 단독주택과 농경지가 섞인 국도 주변 농경지대입니다. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 토지 특성. 토지면적 867.0㎡, 공시지가 27,100원/㎡, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 경계 확인. 제시외 건물·관정은 포함되지만 544-12, 542 지상 창고는 매각 제외로 기재되어 있습니다. 현장에서 어느 구조물이 포함되고 제외되는지 원문과 도면을 대조하세요.
- 임대·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대내역은 미상입니다. 실제 점유자와 임대관계를 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농업진흥구역·가축사육제한구역·농림지역 및 기호(1)의 접도구역이 실제 이용과 어떤 관계가 있는지 확인하세요.
- 공부·현황 차이 확인. 기호(1)의 공부상 답·현황 잡종지 기재와 별도 토지 자료의 목장용지 표시를 매각목록의 필지별 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 24.01%라도 실거래 자료가 없으므로 ‘시세보다 저렴하다’고 전제하지 말고 현물 가치와 사용 가능성을 먼저 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 7,363,262원은 채권자의 회수 부족이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 승부처는 현물이다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2023.10.20 부여새마을금고 근저당이 말소기준이며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 네 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 실거래 자료가 없고, 현황 축사와 농업진흥구역· 가축사육제한구역, 공부·현황 차이, 제시외 건물의 포함·제외가 동시에 걸려 있습니다. 이 물건은 등기보다 매각범위와 실제 사용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
