대전지방법원 2025타경450. 부여군 규암면 내리 544-12의 축사 및 토지를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정요항표상 건물은 철골조 함석지붕 단층으로 축사로 이용 중이며, 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 소유권은 1996년 김준환에게 보존된 뒤 2021년 조성천에게 매매로 이전됐고, 2023년 이영희에게 증여됐습니다. 이후 이영희를 채무자로 한 부여새마을금고 근저당이 설정됐고, 같은 금고가 2025.07.24. 임의경매를 신청한 구조입니다.
표면적으로는 감정가 97,710,600원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 47,877,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 집합건물이 아니라 농림지역의 축사·토지입니다. 가격을 판단할 동일 용도의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 규암면 내리 544-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 축사로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골조 함석지붕 단층 건물(축사) · 바닥 콘크리트 타설 마감 |
| 토지 현황 | 토지면적 867.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이영희 (2023.06.20. 소유권이전 · 2023.06.19. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 97,710,600원 / 47,877,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부여새마을금고 / 25,397,560원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 · 544-12 및 542 지상 창고는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 오래된 근저당의 ‘말소 여부’가 핵심
등기상 가장 먼저 등장하는 권리는 1996.11.30. 백제낙농축산업협동조합의 채권최고액 30,000,000원 근저당입니다. 하지만 이 권리는 2018.04.06. 해지를 원인으로 말소등기됐습니다. 따라서 현재 등기상 존속하는 권리만 놓고 보면, 2023.10.20. 부여새마을금고 근저당이 실질적인 말소기준권리로 판단됩니다.
이후 접수된 권리는 2025.07.24. 부여새마을금고의 임의경매개시결정뿐이므로, 등기상 매수인이 떠안을 후순위 담보권이나 압류는 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 47,877,000원으로 감정가 97,710,600원의 약 49.0%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 취득세·명도·수선비 등을 제외한 권리상 실질취득액도 47,877,000원입니다.
다만 이 사건에는 가격을 검증할 동일 용도의 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 축사는 일반 주택과 달리 시설 상태, 허가·신고 관계, 실제 영업 가능성, 토지 규제 및 향후 활용 가능성이 가치에 큰 영향을 줍니다. 특히 본건은 농업진흥구역에 포함되고, 2024.12.23. 기준 일부제한으로 모든 축종의 가축사육이 제한되는 구역으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,877,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,261,786원 |
| 1. 근저당 · 백제낙농축산업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 부여새마을금고 | 30,000,000원 | 16,615,214원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 시뮬레이션의 총 채권액은 60,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 46,615,214원, 미배당액은 13,384,786원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2018년에 말소된 백제낙농축산업협동조합 근저당이 배당 대상으로 포함돼 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부여군 규암면 내리 소재 내리교차로 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 소재하는 경지정리된 국도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 철골조 함석지붕 단층 건물을 축사로 이용 중이었습니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 기호(1)는 접도구역에도 포함됩니다.
- 토지 형태. 토지면적 867.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 기호(1)의 공부상 지목은 답이나 현황은 잡종지로 조사됐습니다. 별도 토지 항목에는 목장용지로 기재돼 있어 대상별 지목과 현황을 원본에서 구분해야 합니다.
- 공시지가. 27,100원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산보다 수요층이 제한되는 축사·농림지역 토지이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교 근거도 없어 매각가 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 1996년 백제낙농축산업협동조합 근저당은 2018.04.06. 말소됐으므로, 현재 존속하는 2023.10.20. 부여새마을금고 근저당을 기준으로 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 배당표 대조. 말소된 과거 근저당이 예상배당에 포함돼 있습니다. 채권계산서와 매각물건명세서에서 실제 배당요구 및 채권 존부를 확인해야 합니다.
- 점유자 조사. 확인된 임차인 명단은 없지만 임대내역은 미상입니다. 축사 운영자와 점유자, 사업자등록, 전입 및 보증금 관계를 확인하세요.
- 가축사육 제한. 2024.12.23. 기준 모든 축종 제한이 기재돼 있습니다. 기존 축사의 계속 사용, 이전·변경 및 신규 운영 가능 여부를 관할 행정기관에서 확인해야 합니다.
- 농업진흥구역. 농지법상 이용·전용 제한과 낙찰 후 취득·활용에 필요한 절차를 확인하세요.
- 매각 제외 건물. 제시외 건물과 관정은 포함되지만, 544-12 및 542 지상 창고는 매각에서 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 시설의 경계를 특정해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 지목과 현황 이용이 다르게 기재된 부분이 있으므로 토지대장, 지적도, 현황측량 및 감정평가서의 기호별 내역을 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 축사 시설 상태, 규제 이후 사용 가능성, 토지 활용도 및 철거·정비 비용을 반영해 입찰가를 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 하지만 활용 가능성은 미확정”
이 사건은 현재 존속하는 등기만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 부여새마을금고 근저당 이후 권리는 경매개시결정뿐이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 단순하다고 투자 판단까지 단순해지는 물건은 아닙니다.
축사로 이용 중인 시설이 농업진흥구역과 모든 축종 제한이 기재된 가축사육제한구역에 있고, 임대내역은 미상이며 일부 창고는 매각에서 제외됩니다. 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당이 반영된 불일치도 있습니다. 최저가는 감정가의 49%이지만 동일 용도의 실거래 근거가 없어 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 없지만, 사용·점유·매각범위를 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 축사·토지”입니다.
